Kérdés: Hallottam, hogy a jelzáloghitelem refinanszírozásával kedvezőbb kamatlábakhoz juthatok, vagy módosíthatom a jelzáloghitelem feltételeit. Mióta először vettem fel jelzáloghitelemet, javult a pénzügyi helyzetem, és csökkentek a kamatok. Ez azt jelenti, hogy most van itt az ideje az újrafinanszírozásnak? Mikor érdemes újrafinanszírozni a jelzáloghitelemet?

Válasz: Gyakran felmerül a lakástulajdonosokban a kérdés: "Mikor érdemes újrafinanszírozni a jelzáloghitelemet?". A rövid válasz az, hogy az újrafinanszírozás általában akkor jó ötlet, ha Ön jobb feltételeket kaphat a jelzáloghitelre, pénzt takaríthat meg a kedvezőbb kamatlábak révén, hozzáférnie kell otthona tőkéjéhez, vagy más típusú jelzáloghitelt szeretne. Mivel sok változót kell figyelembe venni, jó kiindulópont a kutatási folyamathoz a "hogyan működik a jelzáloghitel refinanszírozása?" keresés. A jelzáloghitel refinanszírozása alapvetően a meglévő jelzáloghitel cseréjét jelenti egy új jelzáloghitelre, ami jobb kamatlábakat és feltételeket eredményezhet. Ha újrafinanszírozást fontolgat, fontos, hogy megértse a teljes képet, beleértve az újrafinanszírozás előnyeit és azt, hogy mikor van a legtöbb értelme; ez lehetővé teszi, hogy képet kapjon arról, mikor van itt a megfelelő idő az újrafinanszírozás megfontolására.

A refinanszírozás jó lehetőség lehet azon lakástulajdonosok számára, akik legalább 1-2 százalékkal csökkenthetik jelzáloghitelük kamatát.

A legtöbb lakástulajdonos a lakáshitel futamideje alatt valamikor elgondolkodik azon, hogy "újrafinanszírozzam-e a jelzáloghitelemet?". Amikor azt mérlegelik, hogy mikor érdemes refinanszírozni a jelzáloghitelek futamidejét, egyes hitelfelvevők azt vizsgálják, hogy kaphatnak-e jobb kamatot a hitelükre. Általában, ha a lakástulajdonos olyan helyen van, ahol az új jelzáloghitel refinanszírozási kamatlábával 1-2 százalékkal csökkentheti a kamatlábát, ez alacsonyabb havi jelzáloghitel-fizetést jelenthet, ami a hitel futamideje alatt pénzt takarít meg.

A lakástulajdonosok több okból is kereshetik a legjobb refinanszírozási jelzáloghitel-kamatlábakat. Először is, a jelzálogkamatok csökkenhettek azóta, hogy a lakástulajdonos először vette fel a jelzáloghitelét. Másodszor, a lakástulajdonos javíthatott a hitelképességén a jelzáloghitel beállítása óta, és most jobb kamatlábakra jogosult, mint akkoriban.

Azok a lakástulajdonosok, akik a megnövekedett jövedelem vagy az alacsonyabb kamatlábak miatt szeretnék lerövidíteni jelzáloghitelük futamidejét, profitálhatnak az újrafinanszírozásból.

Hogyan működik a refinanszírozás? A legtöbb esetben egy meglévő hitel átstrukturálásáról van szó, így a hitelfelvevők más futamidőt kaphatnak jelzáloghitelükre, amely jobban megfelelhet jelenlegi helyzetüknek. Például előfordulhat, hogy egy lakástulajdonos eredetileg 30 éves futamidejű jelzáloghitelt vett fel, mert a törlesztőrészletek megfeleltek az akkori költségvetésüknek. Most azonban a lakástulajdonos több pénzt kereshet, mint az első lakásvásárláskor, így dönthet úgy, hogy 15 vagy 20 éves futamidőre refinanszírozza a hitelt, ami általában növeli a havi törlesztőrészleteket, de csökkenti a hitel hosszát és a fizetett kamatok teljes összegét.

A másik oldalról viszont előfordulhat, hogy egyes lakástulajdonosok úgy érzik, hogy nem tudják fizetni a havi jelzáloghitelük összegét egy olyan jelentős életváltozás miatt, mint például egy gyermek születése vagy a munkahely elvesztése. Ebben az esetben a lakástulajdonos esetleg hosszabb futamidőre szeretné refinanszírozni jelzáloghitelét, például 15 éves hitelről 30 éves hitelre, vagy 30 éves hitelről egy új 30 éves hitelre, de alacsonyabb teljes egyenleggel indulva.

A refinanszírozás lehetővé teheti a lakástulajdonosok számára, hogy változó kamatozású jelzáloghitelről fix kamatozású jelzáloghitelre váltsanak, vagy fordítva.

Egy másik gyakori ok, amiért a lakástulajdonosok refinanszírozást igényelnek, az a jelzáloghitel típusának megváltoztatása. Előfordulhat például, hogy egy lakástulajdonos eredetileg változó kamatozású jelzáloghitelt választott, és úgy találja, hogy az ingadozó jelzálogfizetések nem illeszkednek olyan jól a költségvetésébe, mint remélte. Az újrafinanszírozási folyamat révén a változó kamatozású jelzáloghitelről fix kamatozású jelzáloghitelre válthatnak, amelynek kifizetése kiszámíthatóbb lesz.

Egyes lakástulajdonosok akár úgy is dönthetnek, hogy a fix kamatozású jelzáloghitelről áttérnek a változó kamatozású jelzáloghitelre, mivel az alacsonyabb kamatlábakat és az alacsonyabb törlesztőrészleteket a hitel futamidejének elején vonzóbbnak találhatják. Fontos azonban, hogy a lakástulajdonosok tisztában legyenek azzal, hogy ezek a kamatlábak és törlesztőrészletek a hitel futamideje későbbi szakaszában potenciálisan emelkedhetnek.

A lakástulajdonosok dönthetnek az újrafinanszírozás mellett, hogy kihasználják a saját tőkéjüket.

A refinanszírozás egyik legközvetlenebb előnye, hogy a lakástulajdonosok a készpénzes refinanszírozást választhatják annak érdekében, hogy hozzáférjenek otthonuk saját tőkéjéhez. A cash-out refinanszírozás során a lakástulajdonos a refinanszírozási folyamat során az otthonába befizetett saját tőke egy részét készpénzben kapja meg. A lakástulajdonos ezt a készpénzt az új jelzáloghitel részeként visszaköveteli, és a kölcsönvett saját tőke beépül az új jelzáloghitel-befizetésekbe.

A lakástulajdonosok ezt a készpénzt aztán tetszésük szerint használhatják fel. Gyakori, hogy a készpénzt nagyobb lakásfelújítási projektekre fordítják, mivel a lakásfelújítások növelhetik a lakás értékét. A készpénz felhasználható adósságkonszolidációra, váratlan orvosi számlák kifizetésére vagy főiskolai tandíjra is, csak néhány példa.

A refinanszírozás segíthet a lakástulajdonosoknak megszabadulni a jelzálogbiztosítási díjtól.

A lakástulajdonosok a jelzáloghitelek refinanszírozásával megszabadulhatnak a jelzálogbiztosítási díjtól (MIP) is. Előfordulhat például, hogy egy lakástulajdonos eredetileg FHA-hitelt vett fel, és most hagyományos hitelre jogosult. Mivel az FHA-hitelek a hitel élettartama alatt jelzálogbiztosítási díjjal rendelkeznek, a hagyományos hitelre történő refinanszírozás megszabadulhat ettől az extra havi kifizetéstől, és több készpénzt szabadíthat fel a lakástulajdonos számára, amelyet más számlákra használhat fel. Ahhoz azonban, hogy a lakástulajdonos kihagyhassa a jelzálogbiztosítást (az úgynevezett PMI-t vagy magán jelzálogbiztosítást) egy hagyományos hitelre, legalább 20 százalékos saját tőkével kell rendelkeznie otthonában.

A lakástulajdonos lehet olyan helyzetben is, amikor a háza értéke az első vásárlás óta megnőtt. Ahogy a lakás értéke emelkedik, úgy nő a lakástulajdonos saját tőkéje is. Ha az otthon értéke eléggé megnő ahhoz, hogy a lakástulajdonos átlépje a 20 százalékos saját tőke küszöbértéket, akkor jogosult lehet jelzálogbiztosítás-mentes hitelátütemezésre, hogy megszabaduljon ezektől a jelzálogbiztosítási díjaktól.

Azok a lakástulajdonosok, akik a közeljövőben tervezik eladni otthonukat, vagy közel állnak a jelzáloghitelük visszafizetéséhez, általában nem részesülnek az újrafinanszírozás előnyeiből.

Bár a refinanszírozásnak sok lakástulajdonos számára van értelme, vannak olyan helyzetek is, amikor nincs értelme. Az egyik ilyen helyzet az, ha a lakástulajdonos azt tervezi, hogy hamarosan eladja otthonát. Ebben az esetben az alacsonyabb kamatlábak révén megtakarított pénz általában nem egyenlíti ki az újrafinanszírozás zárási költségeinek kifizetését.

Egy másik helyzet, amikor nincs értelme az újrafinanszírozásnak, ha a lakástulajdonos közel áll a jelzáloghitel törlesztéséhez. Egyszerűen nem lenne értelme új jelzáloghitelt felvenni, amikor a régi jelzáloghitel kifizetése már látótávolságon belül van. A refinanszírozás valószínűleg a hitel futamidejének meghosszabbodását jelentené, ami a lakás teljes tulajdonjogát sokkal tovább tartaná.

Általánosságban elmondható, hogy az újrafinanszírozás jó lehetőség lehet a lakástulajdonosok pénzügyi céljainak eléréséhez.

A refinanszírozás segíthet a havi törlesztőrészletek növelésében vagy csökkentésében, hogy azok jobban összhangban legyenek a lakástulajdonos jelenlegi havi költségvetésével. A refinanszírozás segíthet a lakástulajdonosoknak a hitel futamidejének lerövidítésében is, hogy hamarabb törleszthessék a lakást.

A jelzáloghitel refinanszírozása számos egyéb előnnyel is járhat, például segíthet megszabadulni a jelzálogbiztosítástól, készpénz formájában hozzáférhet az otthon tőkéjéhez, vagy megváltoztathatja a jelzáloghitel típusát, hogy az jobban illeszkedjen a lakástulajdonos életmódjához és költségvetéséhez.

A lakástulajdonosok úgy kezdhetik el a munkát, hogy jó hírű hitelezőknél körülnéznek, hogy melyik cég kínálja a legjobb jelzáloghitel-refinanszírozási árakat és a legkedvezőbb feltételeket. Így a lakástulajdonosok meggyőződhetnek arról, hogy a jelzáloghitel refinanszírozása olyan módon történik, amely előnyös számukra, ha az egyik legjobb jelzálog refinanszírozó cégen keresztül megy. A lakástulajdonosok olyan kérdéseket is feltehetnek a hitelezőknek, mint például: "Újra tudom-e refinanszírozni a jelzáloghitelemet zárási költségek nélkül?", amikor a számukra legjobb hitel után kutatnak. Az is kifizetődő lehet, hogy nézd meg egy cash-out refinanszírozási kalkulátor segítségével, hogy lássuk, ha a cash-out lehetőségek lehet értelme, miközben nézi a refinanszírozás jelzáloghitel kamatláb lehetőségek.