K: Az első lakásvásárlás előtt állok, és az egész folyamat nagyon megterhelő. Az egyik legnagyobb stresszforrásom az, hogy olyan kamatozású jelzáloghitelt találjak, amely lehetővé teszi számomra az ideális otthon megvásárlását anélkül, hogy havonta többet kellene fizetnem, mint amennyit szeretnék. Milyen a jó jelzáloghitel-kamatláb, és hogyan találhatom meg azt a hitelt, amely a legjobban megfelel az igényeimnek és a költségvetésemnek?

V: Először is, gratulálok! A lakásvásárlás hatalmas és izgalmas mérföldkő, de minden bizonnyal az egyik legstresszesebb élmény, amin sokan keresztülmennek. Amellett, hogy meg kell találnia az igényeinek megfelelő otthont, olyan hitelt is kell találnia, amelyből ki tudja fizetni a lakást, és amely megfelel a költségvetéséhez. A lakásvásárlási folyamat során sok vásárlót foglalkoztat a kérdés: "Milyen a jó jelzáloghitel-kamatláb?". És a válasz nem is olyan egyszerű, mint ahogyan azt remélné.

A jó jelzáloghitel-kamatláb inkább számos tényezőtől függ, többek között az aktuális piaci viszonyoktól, a hitelfelvevő hitelpontszámától és jövedelmétől, valamint az otthon elhelyezkedésétől. Amit az egyik hitelfelvevő jó jelzáloghitel-kamatlábnak tart, az egy másik hitelfelvevő számára túl meredeknek tűnhet. A jobb jelzáloghitel-kamatlábak keresése pedig olyan plusz stresszhez vezethet, amelyre a legtöbb lakásvásárlónak nincs szüksége. Van azonban néhány módszer, amellyel azonosíthatja a jó jelzáloghitel-kamatlábat, így gyorsan ráugorhat, és rögzítheti azt, mielőtt a kamatlábak emelkednének.

A jó jelzáloghitel-kamatláb minden hitelfelvevőnél és hiteltípusnál más és más.

Amikor a jelzáloghitel-kamatlábakról van szó, a "jó" szó kissé félrevezető lehet. A jelzálogkamatok számos tényezőtől függenek, és hitelfelvevőről hitelfelvevőre eltérőek lehetnek. A jelzáloghitelek kamatlábai a különböző hiteltípusok között is eltérhetnek; a hagyományos jelzáloghitelek jó kamatlába eltérhet az államilag támogatott hitelek jó kamatlábától. Fontos, hogy a hitelfelvevők kutassák fel a lehetőségeiket annak érdekében, hogy meghatározzák, mit tartanának jó kamatlábnak; így, amikor lakásvásárlási hitelt keresnek, pontosan tudni fogják, mire van szükségük.

A jelzáloghitelek kamatai napról napra, sőt akár ugyanazon a napon belül is változhatnak.

A jelzálogkamatok folyamatosan változnak, és a mai jelzálogkamatok jelentősen eltérhetnek a holnapi vagy a jövő heti kamatoktól. Néha néhány napig egymás után ugyanazok maradnak, máskor pedig ugyanazon a napon belül többször is változnak. A hitelezők számos tényezőtől teszik függővé a jelzálogkamatlábakat, és a piaci volatilitás hatással lehet arra, hogy mennyit és milyen gyakran változnak a jelzálogkamatlábak. A hitelfelvevőknek érdemes szemmel tartaniuk az aktuális jelzáloghitel-kamatlábakat, ugyanakkor azt is szem előtt tartva, hogy azok gyakran változhatnak. A hitelfelvevők rákereshetnek a "jelzáloghitel-kamatlábak előrejelzése" vagy a "jelzáloghitel-kamatlábak csökkenni fognak" kifejezésre is, hogy képet kapjanak arról, hogy a kamatlábak várhatóan hogyan változnak az idő múlásával (bár nem szabad megfeledkezniük arról, hogy a jelzáloghitel-kamatlábak előrejelzése nem garantált).

A hitelezők weboldalain szereplő jelzáloghitel-kamatlábak egy mintahitelfelvevőn alapulnak, és nem feltétlenül jelentik azt a tényleges kamatlábat, amelyet a hitelfelvevő kapni fog.

A jelzáloghitel-választási lehetőségek kutatása során a hitelfelvevők észrevehetik a hitelezői honlapokon feltüntetett kamatlábakat, és feltételezhetik, hogy ez az a kamatláb, amelyet az adott hitelezőnél kapnának. Ezek azonban olyan elsődleges kamatlábak, amelyeket a hitelezők egy mintahitelfelvevő – jellemzően kiváló hitelpontszámmal és erős pénzügyi múlttal rendelkező hitelfelvevő – alapján számolnak ki, ami azt jelenti, hogy a kamatláb sok hitelfelvevőre nem fog vonatkozni. Míg a hitelezői honlapokon található kamatlábak ellenőrzése jó módja annak, hogy képet kapjunk a hitelfelvételi lehetőségekről, a hitelfelvevőknek érdemes kiválasztaniuk néhány hitelezőt, akiktől a tényleges hitelpontszámuk és pénzügyi helyzetük alapján árajánlatokat kaphatnak. Ez megkönnyíti a lakásvásárlók számára, hogy képet kapjanak arról, hogy a jelzáloghitel-fizetéseik ténylegesen hogyan néznének ki az egyes hitelezőknél. A hitelfelvevők online keresést végezhetnek a "prime interest rate today" kifejezésre, hogy megnézzék, milyen lehet az ideális kamatláb a különböző hitelezőknél.

A magas hitelpontszámmal és alacsony adósság-bevételi aránnyal rendelkező hitelfelvevők valószínűleg alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábat kapnak.

Mint minden hiteltípus esetében, a jelzáloghitelezők nagyobb valószínűséggel kínálnak jó jelzáloghitel-kamatlábat azoknak a hitelfelvevőknek, akik magas hitelpontszámmal és alacsony adósság-bevételi aránnyal rendelkeznek. Általában a 670-es vagy annál magasabb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők "jó" vagy "kiváló" hitelképességűnek minősülnek, ami valószínűleg kedvezőbb jelzáloghitel-kamatlábakat eredményez. Hasonlóképpen, a kevés adóssággal rendelkező hitelfelvevőket a hitelezők úgy tekintik, hogy kevésbé valószínű, hogy nem teljesítik a jelzáloghitel-fizetéseket, és valószínűleg jobb jelzáloghitel-kamatlábat kínálnak nekik. Az adósság/jövedelem (DTI) arányt úgy számítják ki, hogy a hitelfelvevő havi adósságfizetéseit elosztják a bruttó havi jövedelmével. Ha a hitelfelvevő DTI-je 43 százalék vagy annál magasabb, akkor nagyobb valószínűséggel tekintik kockázatosnak a hitelnyújtás szempontjából, és valószínűleg magasabb kamatot ajánlanak neki, mint egy alacsonyabb DTI-vel rendelkező hitelfelvevőnek. A tisztességes hitellel vagy magas adóssággal rendelkező hitelfelvevők dolgozhatnak pénzügyeik javításán, mielőtt lakásvásárlást terveznének, hogy a számukra legjobb jelzáloghitel-kamatlábat kapják. Ehhez meg kell győződniük arról, hogy minden hónapban időben fizetik a számláikat, és legalább a minimális törlesztőrészletet teljesítik a hitelkártyáikon, valamint azon kell dolgozniuk, hogy a magas kamatozású adósságot a lehető leggyorsabban visszafizessék.

A hitelezők a jelzáloghitelek kamatlábait több tényezőtől, többek között a foglalótól, a jövedelemtől, a hitel futamidejétől, az ingatlan elhelyezkedésétől, valamint attól függ, hogy a kamatláb fix vagy változtatható.

A hitelezők a hitelpontszámon és az adósság/jövedelem arányon kívül több tényezőt is figyelembe vesznek a hitelfelvevő jelzáloghitel-kamatlábának meghatározásakor. Ezek közé tartozik a hitelfelvevő foglalója és havi jövedelme, a hitel futamideje és a kamatláb típusa, valamint az ingatlan elhelyezkedése.

Amikor a hitelfelvevő jelzáloghitelt igényel, általában jövedelemigazolást kell benyújtania. Ez magában foglalhatja a munkaviszonyt és a fizetést igazoló fizetési csekkeket vagy W-2 nyomtatványokat, adóbevallásokat, illetve önálló vállalkozó hitelfelvevők esetében bankszámlakivonatokat. A hitelező ezután kiszámítja a hitelfelvevő DTI-jét a jelenlegi adósságterhelés alapján. Ha a hitelfelvevő DTI-je meghaladja a 43 százalékot, a hitelező sokkal magasabb kamatot ajánlhat, vagy akár teljesen elutasíthatja a hitelfelvevő jelzáloghitel-kérelmét.

A hitelfelvevő által letenni kívánt összeg szintén befolyásolhatja a lakáshitel kamatát. Az a hitelfelvevő, aki a záráskor jelentős összeget tesz le a házra, többet veszíthet, ha nem teljesíti a jelzáloghitelt, és a hitelező kénytelen lesz elárverezni a házat. A hitelező szemében a magasabb előleg valószínűbbé teszi, hogy a hitelfelvevő időben visszafizeti a kölcsönt, ami ahhoz vezethet, hogy jobb jelzáloghitel-kamatlábat kapnak.

A hitelfelvevő jelzáloghitel-kamatlábának másik tényezője a jelzáloghitel hossza és a fizetett kamat típusa. A jelzáloghitelek jellemzően 15 vagy 30 éves futamidejűek, bár egyes hitelezők 20 éves hiteleket is kínálnak. Általában minél rövidebb a hitel futamideje, annál alacsonyabb a kamatláb, mivel a hitelezők a rövidebb hiteleket kevésbé tartják kockázatosnak; három évtizedre nehéz megjósolni a jövedelmet, és valamivel könnyebb megjósolni a jövedelmet ennek az időnek a felére. Ráadásul a fix kamatozású jelzáloghitelek kamatlába általában magasabb, mint az állítható kamatozású jelzáloghiteleké, vagyis az ARM-eké – legalábbis kezdetben. Az ARM-ek általában alacsonyabb kamatlábbal rendelkeznek a kölcsön elején meghatározott ideig, majd a kamatláb a piac függvényében évente változik. Ez azt jelentheti, hogy a hitelfelvevő végül magasabb kamatot fog fizetni a bevezető időszak lejárta után, de egyes hitelfelvevők úgy gondolják, hogy a kockázat megéri, mert bármikor megnézhetik a jelzálog refinanszírozási kamatokat egy fix kamatozású hitelre, ha az ARM-kamatlábuk felfelé megy. Sok hitelfelvevő választja a 30 éves fix jelzáloghitel-kamatlábakat más típusokkal szemben, de ez nem jelenti azt, hogy minden hitelfelvevő számára ez a legjobb megoldás.

Végül az ingatlan elhelyezkedése is befolyásolhatja a hitelfelvevő jelzáloghitel-kamatlábát. Az átlagos kamatlábak államonként, sőt városonként is változhatnak. Egy Nevadában élő hitelfelvevő magasabb kamatot fizethet, mint például egy Michiganben élő hitelfelvevő, és ha valaki New Yorkban vásárol otthont, akkor sokkal magasabb kamatokat találhat, mintha a New York-i Buffalóban vásárolna.

A Federal Reserve befolyásolja a jelzáloghitel-kamatlábakat, de nem határozza meg azokat.

A Federal Reserve, más néven Fed, a nemzet központi bankja. Szabályozási jogkörrel rendelkezik a legtöbb amerikai bank felett, és azért létezik, hogy segítse az ország pénzügyi rendszerének stabilitását. Az emberek leginkább akkor hallanak a Fedről, amikor az emeli vagy csökkenti a kamatlábakat, és a hitelfelvevők azt feltételezhetik, hogy ezek a kamatlábak lesznek a jelzáloghitelek kamatai. De bár a Fed befolyásolja, hogy a hitelezők hogyan határozzák meg a kamatlábakat, nem ő határozza meg azokat.

Ehelyett a hitelezők a Fedtől várnak iránymutatást a hosszú távú kamatlábakra vonatkozóan, és ezt az információt használják fel annak meghatározásához, hogy milyen jelzáloghitel-kamatlábakat ajánljanak a hitelfelvevőknek. Általában a jelzálogkamatok szorosan követik a központi bank kamatlábait, így a hitelfelvevők képet kaphatnak arról, hogy milyen kamatlábat kaphatnak jelzáloghitelükre, ha figyelemmel kísérik, hogy a Fed mit tesz a hosszú távú kamatlábakkal.

A hitelfelvevők diszkontpontok fizetésével némileg csökkenthetik jelzáloghitelük kamatát.

Bár a jelzáloghitel-kamatlábról szóló tárgyalások nem gyakoriak, a hitelfelvevők néhány módon csökkenthetik kamatlábukat – és ezek egyike a jelzáloghitel-kedvezménypontok kifizetése. A folyamat hitelezőnként eltérő lehet, de általában a hitelfelvevő 0,25 százalékkal csökkentheti jelzálogkamatlábát, ha a záráskor a teljes hitelösszeg 1 százalékának megfelelő egyösszegű összeget fizet.

Mivel a lakásvásárlás már így is sok kiadással jár, beleértve az előleget és a zárási költségeket, a kedvezménypontok kifizetése sok lakásvásárló számára nem biztos, hogy reális lehetőség. De azok számára, akiknek van rá módjuk, a kedvezményes pontok előre történő kifizetése kevesebb kamatot jelent a hitel futamideje alatt, ezért érdemes lehet megfontolni. A hitelfelvevők hitelezőjükkel együttműködve határozhatják meg, hogy van-e értelme alacsonyabb kamatlábért cserébe jelzáloghitel-kedvezménypontokat fizetni.

A hitelfelvevő előlegétől függően előfordulhat, hogy jelzálogbiztosítást is kell fizetnie a hitel után.

Hagyományos jelzáloghitel felvétele esetén a hitelfelvevőnek általában egyösszegű előleget kell fizetnie, és a 20 százaléknál kevesebbet letevő lakásvásárlóknak általában jelzálogbiztosítást kell fizetniük. Mi az a jelzálogbiztosítás? Röviden, a hitelezők így védik meg magukat attól, hogy a lakástulajdonosok esetleg nem teljesítik a jelzáloghitelüket. Az alacsony előleggel rendelkező hitelfelvevők kockázatosabbnak számítanak, és a jelzálogbiztosítás az egyik módja annak, hogy a hitelezők megvédjék érdekeiket, és mégis kölcsönt nyújtsanak ezeknek a hitelfelvevőknek, hogy lehetővé tegyék számukra a lakásvásárlást. A hitelfelvevők a jelzálogbiztosítást az egyéb lakhatási költségeikkel együtt fizetik, mint például az elsődleges jelzáloghitel, a lakástulajdonosok biztosítási díja és az ingatlanadó.

Átlagosan a jelzálogbiztosítás a hitelfelvevőknek évente a lakásuk hitelértékének legfeljebb 1 százalékába kerül, amíg el nem érik a lakásuk 20 százalékos saját tőkéjét. Azoknak a hitelfelvevőknek, akik az államilag támogatott Federal Housing Administration (FHA) jelzáloghitelt választják, a hitel futamideje alatt, vagy amíg át nem refinanszírozzák magukat hagyományos hitelre, jelzálogbiztosítási díjat kell fizetniük. Az ilyen helyzetben lévő hitelfelvevők kutathatják, hogyan lehet refinanszírozni a jelzáloghitelt, hogy megtudják, ez életképes lehetőség-e számukra. Az is fontos, hogy kutassák a jelzáloghitel refinanszírozásának költségeit, mivel ténylegesen pénzt veszíthetnek, ha rossz időben refinanszíroznak.

Ahelyett, hogy a jelzálog kamatlábára összpontosítanának, a hitelfelvevőknek érdemes a teljes hiteldíjmutatóra (annual percentage rate, APR) összpontosítaniuk, amely a hitelfelvétel költségeit is figyelembe veszi.

A jelzálogbiztosítás egy olyan gyakori díj, amelyet a teljes hiteldíjmutatóba, azaz a THM-be sűrítenek. A THM reálisabb becslést adhat a hitelfelvevőknek arról, hogy mit fognak havonta fizetni a jelzáloghitelükért. Míg a kamatláb ennek része, a THM további díjakat is figyelembe vesz, beleértve a jelzálogbiztosítást, a hitelezői díjakat és a diszkontpontokat.

A THM kiszámításához a hitelező ezeket a díjakat mind figyelembe veszi, és elosztja a hitel futamideje alatt. Ez pontosan megmondja a hitelfelvevőknek, hogy mennyit fizetnének, ha a jelzáloghitelüket a teljes hitel futamideje alatt megtartanák. Fontos azonban megjegyezni, hogy sok hitelfelvevő vagy idő előtt törleszti a jelzáloghitelét, vagy a hitel futamidejének lejárta előtt eladja otthonát, és az eladásból származó bevételből törleszti a jelzáloghitelt; mindkét esetben a hitelfelvevő összességében kevesebbet fizet, mint amennyit a THM sugall.

A legjobb jelzáloghitel-kamatlábat úgy találhatja meg, ha több hitelezőnél is körülnéz és összehasonlítja az ajánlatokat.

A jelzáloghitel-felvétel folyamata hosszadalmas lehet, de jó okkal. Csakúgy, mint egy vállalkozó felbérlése egy lakásfelújítási projekthez, a jelzáloghitelező kiválasztásának folyamatához is alapos kutatásra és mérlegelésre lesz szükség. A lakásvásárlók több legjobb jelzáloghitelezőtől szeretnének árajánlatot kapni, hogy összehasonlíthassák az árakat és a feltételeket, és eldönthessék, melyik felel meg leginkább az igényeiknek. Ajánlott, hogy a hitelfelvevők ugyanazon a napon kapjanak árajánlatokat a rövid listán szereplő minden egyes hitelezőtől, hogy biztosak lehessenek abban, hogy almát az almával hasonlítják össze. Mivel a jelzálog kamatlábak ingadozhatnak, a különböző napokon történő ajánlatkérés eltérő jelzálog kamatlábakat eredményezhet – és ez azt jelentheti, hogy a hitelfelvevő az alacsony kamatláb miatt választ egy hitelezőt, még akkor is, ha a hitelfeltételek nem pontosan olyanok, mint amit keresnek.

Ha a hitelfelvevő jó jelzáloghitel-kamatlábat talált, akkor azt rögzítheti a hitelnyújtónál, hogy a zárás előtt ne emelkedjen.

A jelzáloghitel igénylése és a lakásvásárlás lezárása között eltelt idő több hét, vagy akár hosszabb idő is lehet. Mivel a jelzálogkamatok rendszeresen ingadoznak, a hitelfelvevők aggódhatnak amiatt, hogy a hitelezőtől kapott alacsony jelzálogkamat emelkedhet, mielőtt a lakásvásárlást befejeznék. Sok hitelező azonban lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy rögzítse a jelzáloghitel-kamatlábat, így garantáltan ugyanazt a kamatlábat kapja a záráskor.

A kamatláb rögzítésének hátránya, hogy ha a jelzáloghitel-kamatlábak csökkennek, a hitelfelvevő nem részesül az alacsonyabb kamatláb előnyeiből, és esetleg választania kell a hitelfolyamat újraindítása vagy a magasabb kamatláb elfogadása között. Egyes hitelezők azonban "lebegtetési" lehetőséget kínálnak, amely lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy alacsonyabb kamatlábat kapjon abban az esetben, ha a piaci kamatlábak csökkennek. Ez a lehetőség díjjal járhat, de ha a kamatláb csökkenése jelentős, akkor megéri.