K: Már egy ideje szeretnék lakást vásárolni, de a piacon semmi sem felel meg a keresett kritériumoknak. Ehelyett azt fontolgatom, hogy a semmiből építek egy házat, de szükségem van egy módra, hogy ezt finanszírozni tudjam. Hogyan működnek az építési hitelek, és honnan tudom, hogy melyik a megfelelő számomra?

Válasz: Ha azon tűnődik, hogy "Hogyan működnek az építési hitelek?", nincs egyedül. Az építési hitel egy olyan hiteltípus, amely segít fedezni egy új otthon építésének költségeit. Az építési hiteleknek többféle típusa létezik, amelyek a hitelfelvevők eltérő igényeihez igazodnak. A főbb típusok közé tartoznak a kizárólag építési hitelek, az építésből állandóvá váló hitelek és a tulajdonos-építő hitelek, bár több lehetőség is van, ha egy meglévő otthonon szeretne egy nagyobb felújítási projektet befejezni.

Az, hogy milyen típusú építési hitelt választ, a legközvetlenebbül magától a projekttől függ, de vannak egyéb szempontok is. Az építési hiteleket a hitelezők több okból is sokkal kockázatosabbnak tekintik, mint a hagyományos jelzáloghiteleket, ami megnehezítheti az igénylésüket. Ez azt is jelenti, hogy a hagyományos jelzáloghitelekhez képest magasabb építési hitelkamatlábakat találhat. Tudjon meg többet az egyes hiteltípusokról, az építési hitelek működéséről, valamint az egyes típusok előnyeiről és hátrányairól, hogy kiválaszthassa az Önnek legmegfelelőbb építési hitelt.

Az építési hitel olyan rövid lejáratú hitel, amelyet lakóingatlan építésének finanszírozására használnak.

Az építési hitel olyan hiteltípus, amely a hitelfelvevőnek segít finanszírozni egy lakásépítést; leggyakrabban egy új otthont. Ez a rövid lejáratú hiteltípus fedezheti a telek vételárát, a vállalkozói munka költségeit, valamint a projekt befejezéséhez szükséges építőanyagokat és engedélyeket. Amint az otthon felépül, a hitelfelvevő vagy hagyományos jelzáloghitelt igényelhet az építési hitel visszafizetésére, vagy választhatja, hogy az építési hitelt automatikusan hagyományos jelzáloghitellé alakítja át. A hagyományos hiteltől eltérően, amely közvetlenül a hitelfelvevőnek juttatja el a pénzeszközöket, az építési hitel a házépítési folyamat különböző szakaszaiban kifizetéseket biztosít a vállalkozónak, aki az otthont építi.

A hitelnyújtó a hitel jóváhagyása előtt valószínűleg megköveteli a hitelfelvevőtől, hogy olyan jó hírű építtetőt alkalmazzon, aki képes a munkát a hitel időbeli keretein belül elvégezni, a munkát jól befejezni, és megfelelően kezelni a hitelkifizetéseket a projekt befejezéséhez. A hitelfelvevők a National Association of Home Builders (Lakásépítők Országos Szövetsége) segítségével találhatnak jó hírű vállalkozókat, és alaposan ellenőrizhetik az építők megbízólevelét, mielőtt egyet választanának.

Az építési hitelek a hagyományos jelzáloghiteleknél magasabb kockázatúnak minősülnek, ezért általában magasabb kamatlábakkal rendelkeznek.

Az építési hiteleket általában sokkal kockázatosabbnak tekintik a hitelezők, mint más, hagyományosabb típusú lakáshiteleket. Ennek két fő oka van.

Először is, az építési hitel nem olyan biztosított hitel, mint a jelzáloghitel. A jelzáloghitelnél a hitelfelvevő a lakást adja fel biztosítékként, ami azt jelenti, hogy a hitelező képes lesz eladni a lakást, hogy megtérítse veszteségeit, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a hitelfelvételt. Az építési hitelek esetében ez jellemzően nem így van, kivéve, ha a hitelfelvevő már birtokolja a telket, amelyre a ház épül; ebben az esetben a hitelfelvevő a telket is biztosítékként felajánlhatja, és így alacsonyabb kamatlábat kaphat. Azoknak a hitelfelvevőknek azonban, akik a ház építése mellett a telek megvásárlására is építési hitelt vesznek fel, általában magasabb kamatlábakkal kell számolniuk, és nehezebb lehet a hitelre való jogosultság.

Másodszor, az építési hitelek futamideje sokkal rövidebb, mint a hagyományos jelzáloghiteleké. Míg a hitelfelvevők 15 vagy 30 éves futamidejű jelzáloghitelt vehetnek fel, az építési hitelek rövidebb, 12-18 hónapos futamidővel rendelkeznek. A rövidebb futamidő oka az, hogy az építési hitel csak a ház építésének idejére szól, ami gyakran egy-két év, vagy néha még ennél is kevesebb. Ha a projekt késik, és végül tovább tart, mint ahogy azt a kivitelező eredetileg becsülte, ez azt eredményezheti, hogy a hitelfelvevő a futamidő végén nem tudja visszafizetni a kölcsönt. Még az olyan természeti katasztrófák is, mint az árvíz, kisiklathatják az építési projektet, és meghosszabbíthatják a projektet az építési hitel futamidején túlra. Mivel a hitelező rövid lejáratú kölcsönt nyújt nagy összegű pénzösszegre, ezek a hitelek kockázatosnak számítanak, és általában sokkal szigorúbb követelményeket támasztanak a minősítéssel szemben, mint egy hagyományos jelzáloghitel esetében.

Mivel az építési hitelek kockázatosabbak, és ezért jellemzően magasabb kamatlábakkal rendelkeznek, a hitelfelvevőknek a hitel igénylése előtt alaposan meg kell vizsgálniuk pénzügyeiket, hogy megállapítsák, reálisan megengedhetik-e maguknak a magasabb kamatlábakat.

A lakásépítési hiteleknek többféle típusa létezik.

Mint korábban említettük, a lakásépítési hiteleknek többféle típusa létezik, amelyek közül a hitelfelvevő választhat. Az első típus a kizárólag építési célú hitel. Ez a hiteltípus az új otthon építésének költségeit finanszírozza az építési projekt időtartamára. Miután az otthon építése a hitel futamidejének végén befejeződött, a hitelfelvevőnek ki kell fizetnie az egyenleget, jellemzően hagyományos jelzáloghitel igénylésével az otthon finanszírozására. Ezt nevezik végtörlesztési hitelnek. A házépítés ilyen módon történő finanszírozása több díj, például zárási költség megfizetését jelentheti, mivel a hitelfelvevő lényegében két különálló hitelre pályázik.

Egy másik lehetőség az építési hitelből állandó hitel. Ez a hiteltípus az otthon építési költségeit finanszírozza, majd az építési hitel futamidejének végén hagyományos jelzáloghitellé alakul át. Az ilyen típusú építési hitel előnye, hogy a hitelfelvevőnek csak egy zárási költséget kell fizetnie ahelyett, hogy kettőt kellene fizetnie, ami egy csak építési hitel, majd egy hagyományos jelzáloghitel esetén szükséges lenne, ami pénzt takaríthat meg a hitelfelvevőnek. Mind a kizárólag építési célú, mind a kizárólag építési célú hitelek esetében a hitelfelvevő hitelkifizetései általában csak kamatfizetések, a tőkeegyenleg pedig a hitel lejáratakor esedékes.

Az a hitelfelvevő, aki szakmáját tekintve építési vállalkozó, jogosult lehet a tulajdonos-építő hitelre. Ebben a forgatókönyvben a hitelfelvevő saját fővállalkozóként jár el, és maga végzi el az otthon építését. Ahhoz azonban, hogy jogosult legyen az ilyen típusú hitelre, a hitelfelvevőnek általában bizonyítania kell, hogy tapasztalt, képzett és engedéllyel rendelkező, és ezért képes a munkát időben, a költségvetésben és a helyi építési szabályzat követelményeinek megfelelően befejezni. Mint ilyen, ez a fajta hitel jellemzően nem reális lehetőség sok hitelfelvevő számára, hacsak nem rendelkeznek szakmai munkatapasztalattal az építőiparban.

Végül, a hitelfelvevő dönthet úgy, hogy felújítási hitelt igényel, ha egy meglévő otthonon jelentős frissítéseket vagy változtatásokat hajt végre, nem pedig újat épít. Az egyik ilyen lehetőség a Szövetségi Lakásügyi Hatóság 203(k) rehabilitációs hitele. Ez a hiteltípus lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy magát a házat és a szükséges javításokat is finanszírozza. Ez egy jó lehetőség egy olyan régebbi, sok munkát igénylő otthon esetében, amely jellemzően nem lenne alkalmas hagyományos jelzáloghitelre. Ezzel a hitellel a hitelfelvevő megvásárolná és teljesen átalakítaná az otthont, miközben egy havi törlesztőrészletet fizetne. Az ilyen típusú hitel lényege, hogy a leendő lakástulajdonosoknak segítsen megvásárolni a "fixer-uppers"-t, és korszerűvé és élhetővé tenni őket.

A hitelezők az építési hitelek kamatlábait a hitelfelvevő hitelképességétől és pénzügyeitől, valamint a hitel nagyságától és futamidejétől teszik függővé.

A házépítési hitelt felvenni kívánó hitelfelvevő számára jó kiindulópont a pénzügyek felmérése, amely magában foglalja a hitelpontszám ellenőrzését, az adósság-bevétel arányának vizsgálatát, valamint egy építési hitelkalkulátor segítségével annak meghatározását, hogy az építési hitel hogyan illeszkedik a teljes költségvetésébe. Építési hitel igénylésekor fontos, hogy a hitelfelvevők tisztában legyenek a pénzügyi életképességükkel, mivel a hitelek kamatai magasabbak, és nehezebb hozzájutni, mint más hiteltípusokhoz.

Ha a hitelfelvevő már kérelmezte a kölcsönt, a hitelezők szigorúan értékelik a hitelfelvevő pénzügyi egészségi állapotát, amikor felülvizsgálják a kérelmet, és eldöntik, hogy megadják-e a kölcsönt a leendő hitelfelvevőnek. A hitelezők általában megnézik a hitelfelvevő hitelezési pontszámát, és kérik a hitelfelvevő pénzügyeinek felméréséhez szükséges papírokat, beleértve a legutóbbi csekkcsomókat, bankszámlainformációkat és adóbevallásokat. Ez segít a hitelezőnek meghatározni, hogy a hitelfelvevő ésszerűen vissza tudja-e fizetni a kölcsönt a futamidő végéig. A hitelezők figyelembe veszik az építési projekthez felvett pénzösszeg nagyságát és azt is, hogy mennyi ideig tart a visszafizetés, amikor arról döntenek, hogy jóváhagyják-e a kölcsönt.

Azon hitelfelvevők számára, akiknek tisztességes hitelminősítéssel nehézséget okozhat az építési hitelre való jogosultság megszerzése, léteznek FHA által biztosított építési hitellehetőségek. Az egyik lehetőség az FHA egyszeri lezárású építési hitel, amely lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy a telekvásárlást, az új otthon építését és az esetleges jelzáloghitelt egyetlen hitelbe foglalja össze, hogy elkerülje a kétszeres zárási költségek megfizetését. Az FHA megköveteli, hogy a hitelfelvevők legalább 3,5 százalékot tegyenek le ezekre a hitelekre. A minimális előleggel rendelkező hitelfelvevőnek legalább 580-as hitelpontszámmal kell rendelkeznie a jogosultsághoz; azok a hitelfelvevők, akik 10 százalékot vagy annál többet tesznek le, legalább 500-as hitelpontszámmal is megfelelhetnek.

A hitelfelvevőtől általában megkövetelik, hogy a hitelező rendelkezésére bocsásson egy ütemtervet, tervet és költségvetést az építési projektre vonatkozóan.

A hitelező a hitel jóváhagyásához általában nagyon részletes információkat kér a hitelfelvevőtől. Ez magában foglalja a vállalkozótól származó információkat, például a projekt ütemezését, az új építkezés részletes tervét és egy reális költségvetést. Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy teljes körűen megvizsgálja a vállalkozót és az építési terveket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden rendben van-e, és hogy meghatározhassa, hogy a hitelfelvevőnek mekkora összegű kölcsönt nyújtson, ha a kölcsönt jóváhagyják.

A projekt ütemezése azért is fontos, mert ez ad a hitelezőnek egy elképzelést arról, hogy milyen legyen a hitel futamideje. Fontos, hogy a hitel futamideje megegyezzen az építési projekt időtartamával, mert ha a projekt túl hosszúra nyúlik, a hitelfelvevő a futamidő végéig esetleg nem tudja visszafizetni a kölcsönt. A költségvetés is fontos, mert ha a projekt túllépi a költségvetést, a kölcsön nem biztos, hogy elegendő lesz az építési költségek fedezésére.

Ha a hitelfelvevő és vállalkozója nem tudja ezeket az információkat a hitelező rendelkezésére bocsátani, az a hitel elutasítását eredményezheti.

A hitelezők általában felülvizsgálják a vállalkozókat, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy rendelkeznek-e engedéllyel és tapasztalattal, mielőtt jóváhagyják az építési hitelt.

Az építési tervek és a költségvetés felülvizsgálata mellett a hitelező meg akar győződni arról, hogy a vállalkozó rendelkezik-e engedéllyel, biztosítással és tapasztalattal, valamint a helyi működéshez szükséges engedélyekkel. Azt is megnézhetik, hogy a vállalkozó naprakész-e a tanúsítással kapcsolatban; egy kerekesszéket használó hitelfelvevő esetében például a hitelező ellenőrizheti, hogy a vállalkozó megfelel-e az ADA (Americans with Disabilities Act) törvénynek, ha a vállalkozó ADA-kompatibilis otthont fog építeni (néha univerzális háztervezésnek nevezik).

A hitelező azt is megnézi, hogy a vállalkozónak van-e tapasztalata a házépítésben. A hitelezők olyan vállalkozókat szeretnének, akik ideális esetben többéves tapasztalattal rendelkeznek, és jól ismertek és elismertek a területükön. Annak érdekében, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a vállalkozó megfelel a hitelező követelményeinek, a hitelfelvevők a National Association of Home Builders-en keresztül kereshetnek vállalkozókat. Azoknak a vállalkozóknak, akik tagjai ennek a szakmai szövetségnek, gyakran szigorú kritériumoknak kell megfelelniük a kiválóságra vonatkozóan, és többéves tapasztalattal kell rendelkezniük kifejezetten otthonok építésében. A szakmai szövetséghez való tartozás azt is jelenti, hogy a vállalkozó valószínűleg folyamatos képzésben részesül, és lépést tart a területükön tapasztalható legújabb fejleményekkel. Mivel a vállalkozók annyira

A hitelező az építési projekt különböző fázisaiban kifizetéseket, úgynevezett "lehívásokat" teljesít a vállalkozónak.

A hitelfelvevő pénzügyeinek, a vállalkozó képzettségének és az építési projekt részleteinek áttekintése után a hitelező jóváhagyja a kölcsönt, ha biztos abban, hogy a kölcsön kifizetése és a projekt befejezése a hitel futamideje alatt megtörténik. Ezt követően a hitelező közvetlenül a vállalkozónak teljesíti a kifizetéseket, más néven lehívásokat.

Míg a hagyományos hitelek a záráskor a jelzálogjogosultnak folyósítják a pénzt, az építési hitelek kifizetései közvetlenül a vállalkozóhoz folynak be, anélkül, hogy a lakástulajdonos hozzáérne. Ezek az ütemezett lehívások az építési projekt meghatározott fázisaiban a kivitelezőhöz mennek, hogy kifizessék a munkadíjat és az anyagokat. Ez az egyik oka annak, hogy a hitel jóváhagyása előtt olyan sokat kell tervezni a projektet. A hitelezőnek ismernie kell a projekt ütemezését, hogy tudja, mikor küldje el a húzásokat a vállalkozónak. Bár az építési hiteleket nehéz lehet biztosítani, a hitelfelvevő számára könnyebb pénzügyi menedzsmentet is jelenthetnek, mivel a hitelfelvevőnek csak a havi hitelkifizetések teljesítésével kell törődnie, míg a hitelező gondoskodik a vállalkozó kifizetéséről.

Néhány példa arra, amikor a hitelező kifizetést teljesíthet a vállalkozónak, például amikor az alapot kiöntik, amikor a falakat és a tetőt keretbe foglalják, amikor a gipszkartont beszerelik, amikor a vízvezetékeket és a berendezési tárgyakat beépítik, amikor a díszítéseket beszerelik, és amikor a befejező munkálatok befejeződnek.

A hitelfelvevő az építési hitel futamideje alatt általában csak kamattörlesztést teljesít, és az építkezés befejezése után kell visszafizetnie a kölcsönt.

Egy másik különbség a hagyományos jelzáloghitel és az építési hitel között az, hogy a hitelfelvevő általában csak kamatfizetést teljesít a hitel futamideje alatt, majd az egyenleget az otthon teljes felépítése után fizeti ki. Ezáltal a törlesztőrészletek meglehetősen kezelhetővé válhatnak az otthon építésének időszakában. Azoknak a hitelfelvevőknek, akik az építési hitelt a rendszeres megélhetési költségeikhez adják hozzá, ez nagy előny lehet. A hitelfelvevő például fizethet jelzáloghitelt a jelenlegi otthonára, miközben az új otthona épül, ami olyan érzés lehet, mintha egyszerre két jelzáloghitellel rendelkezne. Alternatív megoldásként a hitelfelvevő lehet, hogy a lakásépítés ideje alatt két lakóhely között ingázik, így olyan extra kiadásaik lehetnek, mint például az ideiglenes lakhatásért fizetett bérleti díj. A csak kamatfizetés révén a költségvetés ez idő alatt kezelhetőbbé válhat.

Ha a hitelfelvevő nem akarja megvárni, hogy a projekt befejezése után fizesse vissza a kölcsönt, akkor a hitelezővel megbeszélheti, hogy az építési időszak alatt fizesse vissza a hitel egy részét, feltéve, hogy a költségvetése ezt elbírja.

Ha a ház elkészült, a hitelfelvevőnek lehetősége lehet arra, hogy az építési hitelt hagyományos jelzáloghitellé alakítsa át.

Az építési hitelből állandóvá váló hitelt választó hitelfelvevőknek az építési hitelük automatikusan jelzáloghitellé alakul át, amint a ház felépült. Ezt a hiteltípust egyablakos építési hitelnek is nevezik, mivel a hitelfelvevőnek nem kell foglalkoznia a zárással és a kapcsolódó költségekkel az otthon elkészülte után. A hitelfelvevő felveheti az építési hitelből állandóvá váló kölcsönt a telekvásárlás és az új otthon építésének finanszírozására, majd automatikusan jelzáloghitelt vehet fel az építési hitel helyére. Ezt követően a hitelfelvevő a kölcsönt ugyanúgy törleszti, mint bármely más jelzáloghitelt, havi törlesztőrészletekkel, amelyek a tőke és a kamatok összegéből állnak a 15-30 éves futamidő alatt.

Ha a hitelfelvevő kizárólag építési hitelt választ, meg kell határoznia, hogyan fizeti ki a hitel egyenlegét, ha a hitel futamidejének végén befejeződik a lakásépítési projekt. Sok hitelfelvevő úgy dönt, hogy jelzáloghitelt vesz fel, hogy a hitelt egy meghatározott idő, általában 15-30 év alatt fizesse vissza. Az építésből állandóvá váló hiteltől eltérően azonban a kizárólag építési hitelt választó hitelfelvevőnek új jelzáloghitelt kell igényelnie, ami azt jelenti, hogy kétszer kell megfizetnie a zárási költségeket. Egyes hitelfelvevők azonban inkább ezt az utat választják, mivel így lehetőségük van arra, hogy körülnézzenek, és megtalálják az adott időpontban számukra legalacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábakat. Annak meghatározásához, hogy melyik típusú építési hitelt kell igényelni, a hitelfelvevő megnézheti az átlagos zárási költségeket és a jelzáloghitel-kamatlábakat, hogy lássa, melyik opció kínálja a legnagyobb potenciális megtakarítást számukra.