K: Évek óta próbálunk spórolni egy otthonra, de mivel a bérleti díjak az egekbe szöktek, nem tudtunk eleget megtakarítani. A hitelünk jó, és elég pénzt keresünk a havi törlesztőrészletek kifizetéséhez, de még csak el sem kezdtünk házat keresni, mert az előlegünk nem lesz elég. Egy munkatársunk javasolta, hogy nézzünk utána egy FHA-hitelnek. Mi az az FHA lakáshitel? Segíteni fog nekünk?

Válasz: Minden valószínűség szerint igen. Az FHA-hitelt a Szövetségi Lakásügyi Hivatal garantálja, ami azt jelenti, hogy a hitelezők hajlandóbbak lehetnek az alacsony előleggel, alacsonyabb hitelpontszámmal vagy magas adósság-bevétel aránnyal rendelkező vásárlókra. Nehéz megtakarítani az előlegre, ha Ön bérli a lakást, és csak kapargatja a pénzt, de úgy hangzik, hogy képes lesz a havi jelzáloghitelt fizetni, ha túl tud jutni az előleg és a zárási költségek púpján. Az FHA-hitelt úgy tervezték, hogy segítsen ezeken a konkrét problémákon, hogy megkönnyítse az alacsony jövedelmű vagy első lakásvásárlók számára a házba jutást és a bérleti díj helyett a tőkeépítést. Vannak azonban bizonyos követelmények és korlátozások, amelyeket figyelembe kell vennie, például a valamivel magasabb kamatlábak és a magán jelzálogbiztosítás. Lehet, hogy az FHA-hitel megfelel az Ön helyzetének; vegye figyelembe az előnyöket és a lehetséges hátrányokat, és tájékozódjon.

Az FHA-hitel az FHA (Federal Housing Administration) által biztosított, államilag biztosított jelzáloghitel.

Amikor Ön kölcsönt vesz fel egy hitelezőtől lakásvásárlásra, az egyetlen biztosíték, amelyet fel kell ajánlania a hitelezőnek abban az esetben, ha Ön nem teljesít, maga a lakás és az ingatlan, amelyen az áll. Bár ez kiegyenlített üzletnek tűnhet – ők kölcsönadják neked a pénzt, te pedig felajánlod a házat cserébe, ha nem tudsz fizetni -, valójában hatalmas kockázatot jelent a hitelező számára. A lakásárak változnak, így ha Ön nem tudja fizetni a jelzáloghitelét, és a hitelező megpróbálja eladni a házat, hogy megtérítse a veszteségeit, előfordulhat, hogy az otthon már nem ér annyit, mint amennyivel még mindig tartozik – ráadásul a hitelezőt ekkor még a kizárás benyújtásával járó adminisztratív költségek, a jogi költségek és az ingatlanügynököknek fizetett jutalékok is terhelik. Ennek eredményeképpen a hagyományos jelzáloghitelek hitelezői a hitelfelvevőket a kiváló hitelképességgel rendelkezőkre korlátozzák, akik fegyelmet és jövedelmet tanúsítottak ahhoz, hogy jelentős előleget takarítsanak meg. Ezek a hitelfelvevők kisebb valószínűséggel nem fizetik vissza a hitelüket.

Az FHA-hitel enyhíti ennek a kockázatnak egy részét. A Szövetségi Lakásügyi Hivatal, mivel aggódott amiatt, hogy a lakástulajdonlás elérhetetlen azok számára, akik képesek lennének ugyan fizetni a havi törlesztőrészleteket, de nem tudnak elég nagy összegű előleget megtakarítani, vagy akik a múltban esetleg elkövettek néhány hitelezési hibát, úgy döntött, hogy biztosíthatják a hitelek egy olyan osztályát, amelyet az ilyen hitelfelvevők megsegítésére terveztek. Az FHA garantálja, hogy ha egy vevő nem teljesíti valamelyik hitelét, a hitelezőt nem éri pénzügyi veszteség. Ennek eredményeképpen a hitelezők bátran kínálhatnak FHA-hiteleket az alacsonyabb hitelpontszámmal és alacsonyabb előlegfizetéssel rendelkező vásárlóknak. Mivel olyan nehéz előleget felhalmozni, amikor bérleti díjat is fizet, az FHA-hitelek nagyszerű lehetőséget jelentenek az első lakásvásárlók számára, akiknek nincs meglévő lakásuk, amelyet eladhatnának és amiből hasznot húzhatnának.

Az FHA-hitel jellemzően alacsonyabb zárási költségekkel és alacsonyabb előlegfizetéssel jár az otthonra.

Ön kiválasztott egy otthont, megtervezte az előleg és a havi törlesztőrészleteket, igényelt lakástulajdon-biztosítást, és kiszámolta az adókat. Készen áll az indulásra! De várjon! Ne feledkezz meg a zárási költségekről. Egyes hitelfelvevők számára a zárási költségek (amelyek magukban foglalják az értékbecslési díjakat, a hitelnyújtás és a hitelkérelem díját, az előre fizetett kamatot, a jogcímbiztosítást és számos egyéb kifizetést) még mindig az asztalon vannak. Ezek a költségek gyorsan felhalmozódhatnak, és megfizethetetlenné tehetik a lakásvásárlást. Az alacsonyabb jövedelmű vásárlók otthonszerzésének megkönnyítése érdekében az FHA korlátozza az FHA-jelzáloghitelek zárási költségeit: A hitelezők a lakás vételárának legfeljebb 3-5 százalékát számíthatják fel a záráskor. Az FHA lehetővé teszi az eladók vagy a hitelezők számára, hogy a zárási költségek egy részét átvállalják, hogy megfeleljenek ennek a szabványnak, ami tárgyalási pont lehet az eladóval az otthon vételárának megállapításakor.

Mennyi az előleg egy házra? Régebben elvárták, hogy a vevő a lakás árának 20 százalékát hajlandó legyen letenni a jelzáloghitel lezárásakor. Ez elegendő saját tőkét biztosított az otthonban ahhoz, hogy a hitelezők úgy érezhessék, a vevőnek már van érdekeltsége az otthonban, és kevésbé valószínű, hogy nem teljesíti a fizetési kötelezettségét. És ha mégis nem fizetnének, a 20 százalék a bank veszteségének fedezésére szolgálna. A lakásárak szárnyalása miatt a lakásvásárlási ár 20 százalékának előteremtése még a legelszántabb vásárlók számára is elérhetetlen. Az FHA-hitelek legalább 3,5 százalékos előleget írnak elő az 580-nál magasabb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők számára. Az alacsonyabb, 500-579 közötti hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők esetében az előleg 10 százalékra emelkedik. Ezáltal azok a hitelfelvevők, akik eddig nem tudtak jelentősen megtakarítani, gyorsabban juthatnak otthonhoz, így a havi fizetésük elkezdhet tőkét építeni ahelyett, hogy a bérleti díjra menne.

Jellemzően könnyebb az FHA-hitelre való jogosultság, amelyhez alacsonyabb hitelpontszám szükséges, mint amit a hagyományos hitel megkövetel, és nagyszerű lehetőség az alacsonyabb jövedelmű lakásvásárlók számára.

A gyenge hitelpontszámmal rendelkező vagy nagyon kevés hiteltörténettel rendelkező hitelfelvevők számára a lakáshitel biztosítása nehéz feladat lehet. A hagyományos jelzáloghitelek gyakran legalább 620-as FICO-hitelpontszámot követelnek meg a potenciális vásárlóktól ahhoz, hogy egyáltalán figyelembe vegyék a jelzáloghitel felvételét. Az alacsonyabb jövedelmű vásárlók számára, akiknek esetleg nincs jelentős hiteltörténete, ennek a pontszámnak az elérése szinte lehetetlen lehet, mivel hónapok és évek óta tartó pontos fizetéseket igényel a különböző típusú hitelszámlákon. Mivel a hitelproblémák hét évig megmaradnak a hitelnyilvántartásban, a rossz hitelek felszámolása eltarthat egy ideig. Az FHA-hitelek olyan hitelfelvevők számára is kiadhatók, akiknek a FICO pontszáma mindössze 500. Ezek a hitelfelvevők valamivel magasabb előleget fizetnek, mint a jobb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők, hogy a hitel kockázatának egy részét elnyerjék, de anélkül jelentkezhetnek, hogy attól kellene tartaniuk, hogy csak az alacsonyabb hitelpontszám miatt elutasítják őket.

Ha a közeljövőben lakásvásárlást tervezel, érdemes már most elkezdened a hitelképességeddel foglalkozni. Biztonságosan hozzáférhet hiteljelentésének ingyenes másolatához a Szövetségi Kereskedelmi Bizottságtól, amely összekapcsolja Önt a különböző hitelintézetekkel. Megvásárolhatja a hitelpontszámának másolatát is. A jelentés információhalmaz, és érdemes alaposan áttanulmányoznia. Győződjön meg arról, hogy a felsorolt számlák mindegyike valóban az Öné, és hogy a fizetési információk pontosak. A hiteljelentésből közvetlenül kapcsolatba léphet a hitelintézetekkel, hogy vitassa a hibás információkat. A hibák kijavítása eltarthat egy ideig, ezért kezdje el ezt a folyamatot idejekorán.

Az FHA-hitelek 15 és 30 éves futamidővel és fix kamatlábakkal állnak rendelkezésre.

Egyes jelzáloghitelek lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy testre szabják a hitel futamidejét, és játszanak a hitel visszafizetési lehetőségeivel, például az elején csak kamatot fizetnek, majd a havi költségek meredeken emelkednek, vagy néhány évig alacsony fix kamatlábbal vonzzák be a hitelfelvevőket, majd a jelzáloghitel hátralévő részében a változó kamatlábak kockázatát nyitják meg. Mivel az FHA-hitel célja a stabil lakástulajdonosi számok növelése, az FHA korlátozza a hitelek feltételeit és kamatlábait, hogy valószínűbbé tegye, hogy a hitelfelvevők képesek legyenek gondosan megtervezni és költségvetést készíteni hitelük javítására és arra, hogy jó helyzetben maradjanak otthonukban.

Az FHA-hitelek fix kamatozásúak. Nincsenek bevezető időszaki kamatlábak, ösztönzők vagy bizonyos számú év utáni kamatváltozások; a hitelnyújtáskor megadott kamatláb lesz az a kamatláb, amelyet a hitel lezárásakor fizet, kivéve, ha a hitel refinanszírozása vagy átdolgozása (a havi törlesztőrészlet újraszámítása) megtörténik. Itt nem kell alkudozni, és a cél az, hogy megvédje a kevésbé alkalmas hitelfelvevőket a ragadozó hitelezőkkel szemben.

Az FHA-jelzáloghitelek standard hitelfeltételei 15 és 30 év. Attól függően, hogy mennyi készpénzzel rendelkezik, és mekkora havi törlesztőrészleteket tud teljesíteni, a 15 éves futamidő jó választás lehet. Mivel a 15 éves futamidő alacsonyabb kamatlábakkal jár, a rövidebb futamidő miatt összességében kevesebb kamatot kell fizetnie. A havi törlesztőrészletek azonban lényegesen nagyobbak lesznek, mint a hosszabb futamidejű hitelek esetében – sok hitelfelvevő számára túl nagyok. Ebben az esetben a 30 éves futamidejű jelzáloghitel valamivel magasabb kamatlábat jelent, de lehetővé teszi, hogy a kifizetéseket 30 évre ossza el, és csökkentse havi kötelezettségét. Bármelyik futamidő esetén a hitel futamideje alatt a kifizetések egyenletesek maradnak (a helyi adók és a biztosítási díjak emelkedésén alapuló némi eltéréssel), így a tervezés és a költségvetés könnyen tervezhetővé válik. Emellett az FHA-hiteleknél nincs büntetés a hitel idő előtti visszafizetéséért, így jövedelmének növekedésével vagy további pénzeszközökkel rendelkezve minden hónapban fizethet plusz összeget a hitel tőkeösszegének csökkentése és a kifizetések idő előtti befejezése érdekében.

Az FHA-hitelre való jogosultsághoz bizonyos követelmények szükségesek.

Míg a hitelpontszám és az előlegfizetési követelmények alacsonyabbak az FHA-hitelfelvevők számára, számos meglehetősen jelentős korlátozás van. Először is, az FHA-hitel csak az elsődleges lakóhely megvásárlására vehető fel. Ha Ön rendelkezik a második vagy befektetési célú ingatlan megvásárlásához szükséges pénzeszközökkel, az FHA nem biztosít Önnek második hitelt. Bizonyítékkal kell rendelkeznie a jelenlegi munkaviszonyáról és állandó jövedelméről, hogy bizonyítani tudja, hogy képes lesz fizetni a havi törlesztőrészleteket. Az előlegfizetési követelmények az Ön hitelpontszámától függően változnak: 3,5 százalék a legalább 580-as hitelpontszámmal rendelkezők számára, és 10 százalék az 500 és 579 közötti hitelpontszámmal rendelkezők számára. Ezek a követelmények meglehetősen egyszerűek.

A többi FHA-hitel követelményei kicsit bonyolultabbak. Kockázatának csökkentése érdekében az FHA megköveteli, hogy a hitelfelvevőknek 43 százaléknál kisebb legyen az adósság-bevétel arány (DTI). A DTI-t úgy határozzák meg, hogy a teljes havi adósságtörlesztést elosztják az adózás előtti havi jövedelemmel. Az így kapott szám az Ön DTI-je. A hitelezők ezt a számot arra használják, hogy felmérjék, mennyire könnyen tudja majd teljesíteni a havi törlesztőrészleteket. Sok olyan tényező van, amely nem szerepel a DTI-ben – élelmiszer, közüzemi szolgáltatások, szórakozás -, de a hitelezők úgy találták, hogy a 43 százalékos és az alatti arány jó mutatója annak, hogy a hitelfelvevő képes lesz teljesíteni a havi kifizetéseket. Ha a tiéd ennél magasabb, szánj egy kis időt arra, hogy minél több adósságot törlessz, amíg a kamatlábad javul.

Az FHA-hitelprogram talán legnagyobb hátránya a jelzálogbiztosítási díj (Mortgage Insurance Premium, MIP). Ez a biztosítás kompenzálja az FHA veszteségét, ha Ön nem teljesíti a hitelét. Hasonló a magán jelzálogbiztosításhoz (PMI), amelyet a hitelezők egyes hagyományos hiteleknél felszámítanak, amíg a hitelfelvevő ki nem fizeti a hitel 20 százalékát, de a MIP-et két részletben fizetik: Az első egy előzetes díj, amelyet a hitel lezárásakor fizet. A második egy éves díj, amelyet minden évben fizet. A befizetések összege azon alapul, hogy mennyi a tartozása az otthona értékéhez képest. Ha legalább 10 százalékos előleget fizetett be, akkor 11 évnyi folyamatos és időben történő fizetés után kérheti az éves díj törlését. Ha 10 százaléknál kisebb összegű előleget fizetett be, a MIP nem törölhető, és a havi befizetéseket addig kell teljesítenie, amíg a hitel ki nem törlesztésre nem kerül, akár azért, mert teljesítette a részleteket, akár refinanszírozás útján. Sok hitelfelvevő számára ez a többletfizetés nehézséget jelent, de szükséges kiadás, ha az FHA-hitelprogram egyéb szempontjai miatt ez a legjobb megoldás.

Az FHA korlátozza a lakásvásárlók által felvehető hitel összegét. Ez az összeg minden évben változik, de a piaccal és a lakóhely szerinti területtel együtt emelkedik és csökken. Ez azt jelenti, hogy ha a megvásárolni kívánt otthon meghaladja az FHA által megengedett maximumot, akkor más hitelterméket kell választania. Az FHA-hitelkorlátok célja, hogy megvédjék az FHA-t a veszteségektől, de azt is biztosítani hivatottak, hogy a hitelfelvevők ne vegyenek fel nagyobb hitelt, mint amekkorát ésszerűen vissza tudnak fizetni.

Mint minden hitel esetében, itt is vannak előnyök és hátrányok, amelyeket a hitelező kiválasztása előtt értékelni kell.

Az FHA-hitelprogramnak számos előnye és hátránya van. Sok olyan vásárlónak adott lehetőséget a lakásvásárlásra, akik egyébként még mindig albérletben élnének, és lehet, hogy Önnek is megfelel. Mint minden hitel esetében, itt is meg kell vizsgálnia a program előnyeit és hátrányait, hogy megbizonyosodjon arról, hogy Önnek megfelel.

A legtöbb ember számára a legnagyobb hátrány a MIP. Gyakran az előleget a zárási költségek közé tolhatja, és finanszírozhatja annak egy részét, de az éves vagy havi díjak ott lesznek a hitel élettartama alatt, ha kihasználta az alacsonyabb előlegfizetési lehetőséget. Az ingatlanra vonatkozó követelmények – a felvett hitel teljes összegére vonatkozó korlátozások – azt jelentik, hogy a házválasztási lehetőségei korlátozottak lehetnek, és az a követelmény, hogy az otthon az Ön elsődleges lakóhelye legyen, azt jelenti, hogy ezt a hitelt nem használhatja befektetési célú ingatlan vagy második otthon vásárlására. Végül a hitel teljes költsége valószínűleg valamivel magasabb lesz, mint egy hagyományos jelzáloghitelé. A kamatlábak alacsonyabbak lehetnek, de a hitelfelvétel teljes költsége, beleértve a MIP-et is, magasabb lehet, mint egy nem FHA jelzáloghitel esetében.

Ezeket a hátrányokat azonban ellensúlyozzák az FHA lakáshitel óriási előnyei. Sok első lakásvásárlót magas lakbérrel terhelnek, néhányuknak diákhitelt kell visszafizetniük, mások pedig pályájuk elején állnak, és nem keresnek elég pénzt a megtakarításhoz. Az idősebb vásárlóknak is gondot okozhat az előleg előteremtése, például ha a meglévő lakásukban lévő tőkét számlák kifizetésére, gyermekeik oktatásának finanszírozására használták, vagy ha még soha nem volt lakásuk, mert nem engedhették meg maguknak. Az FHA-program alacsonyabb előlegkövetelményével elérhetővé teszi a lakástulajdonlást ezen vásárlók számára. Hasonlóképpen a hiteltörténeti problémákkal, sőt csőddel rendelkező potenciális vásárlóknak is lehetőségük van otthont vásárolni, mivel az FHA-hitel alacsonyabb hitelponthatárt tesz lehetővé. A legtöbb vásárló számára a legnagyobb előny az, hogy az FHA-hitel lehetővé teszi számukra, hogy korábban kerüljenek otthonba, mint amire egyébként képesek lettek volna, így a havi jelzáloghitel-fizetéseik az otthonukban lévő tőke építésére mennek, ahelyett, hogy a bérbeadójuk zsebét tömnék.

Ha úgy gondolja, hogy az FHA-hitel megfelel Önnek, mérlegelje a különböző FHA által jóváhagyott hitelezők ajánlatát, mielőtt döntene.

Nagy összegű előleggel rendelkezik, de a hitele megkérdőjelezhető? Tisztességes hitel, tisztességes előleg, de megkérdőjelezhető DTI? Szinte nincs is előleg? Az FHA-hitel ideális lehet az Ön számára, ezért ideje elkezdeni a vásárlást. Azt gondolná, hogy mivel az FHA-nak ilyen szigorú iránymutatásai vannak, bármelyik bankba besétálhat és jelentkezhet – és technikailag igaza is lenne -, de mint minden hiteltermék vagy szolgáltatás esetében, itt is érdemes körülnézni. A hitelezők, amelyeken keresztül FHA-jelzáloghitelét igényelni fogja, az FHA-irányelveken belül eltérő kamatlábakkal és költségekkel rendelkezhetnek, és egyeseknél eltérőek lehetnek az átvállalási előírások. Csak azért, mert FHA-hitelről van szó, nem jelenti azt, hogy az Ön feltételei minden hitelezőnél azonosak lesznek. Meg fogja találni, hogy egyesek jobb lehetőségeket kínálnak az alacsony előleggel rendelkező hitelfelvevők számára, míg mások az alacsonyabb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevőknek kedveznek.

Mielőtt benyújtja a kérelmét, győződjön meg arról, hogy minden szükséges dolog kéznél van. Érdemes egy kis időt szánnia arra, hogy felmérje a költségvetését, és eldöntse, mennyit engedhet meg magának. Amikor előzetes jóváhagyásért folyamodsz, a hiteleződ megmondja, hogy mennyi kölcsönt vehetsz fel, de ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy ez az az összeg, amit megengedhetsz magadnak. Döntse el, hogy mennyit engedhet meg magának havonta. Az interneten elérhetőek jelzáloghitel-kalkulátorok, amelyek segítenek kitalálni, hogy mennyit tudsz kényelmesen fizetni minden hónapban. Ne tervezzen automatikusan a legmagasabb összegre, amit megengedhet magának: A házak lakása és fenntartása drága, ezért hagyjon egy kis tartalékot a költségvetésében.

Ezután ellenőrizd a hiteljelentést, majd állítsd össze az igényléshez szükséges összes dokumentumot. A bankszámlakivonatok másolatai, a munkáltatótól kapott fizetési csekkek, az adóbevallások, valamint az esetlegesen birtokolt ingatlanok és vagyontárgyak dokumentációja segít egyszerűsíteni a folyamatot. Nézzen szét a különböző típusú hitelintézetek között: helyi bankok, hitelszövetkezetek, nemzeti bankok és más jelzáloghitelezők. Hívja fel vagy nézze meg a honlapjaikat az FHA-hitelek kamatlábaival és hitelpontkövetelményeivel kapcsolatos részletekért. Gyűjtsön össze annyi információt, amennyit csak tud.

Ha megvan az információ, kiválaszthat néhány hitelezőt, akikhez előzetes jóváhagyásért folyamodhat, ami azt jelenti, hogy lefuttatják a hitelképességét, megerősítik a dokumentumait, és adnak egy levelet, amely igazolja, hogy képes lesz felvenni egy bizonyos összeget, feltéve, hogy az otthon megfelel a követelményeknek. Nem árt a hitelképességének, ha egynél több hitelezőnél jelentkezik, feltéve, hogy rövid időn belül jelentkezik. Ezután összehasonlíthatja a hitelek kamatlábait, MIP-követelményeit és feltételeit, hogy kiválaszthassa azt, amelyik a legjobban megfelel az Ön igényeinek, és a lehető leghamarabb otthonba kerülhet.