Kérdés: Az ingatlanügynököm segített kidolgozni az első lakásvásárlásom költségvetését, és ragaszkodott hozzá, hogy a jelzálogbiztosítás költségeit is számoljam bele. Nagyon jó hitelem van, így talán nem értem, hogyan működik a jelzálogbiztosítás. Szükségem lesz rá? Mit jelent valójában?

Válasz: Az ingatlanügynöke bölcsen teszi, ha arra ösztönzi, hogy a jelzálogbiztosítást is vegye figyelembe a költségvetésében – nem azért, mert feltétlenül szüksége lesz rá, hanem mert ezt csak akkor tudja biztosan, ha elkészül a költségvetése, és kitalálja, milyen hitelt vesz fel. De ne sértődjön meg, és ne vegye magára – a jelzálogbiztosítási követelmények nem kizárólag az Ön hitelképességén alapulnak, és egyes esetekben a követelmények egyáltalán nem kapcsolódnak a hitelképességhez. De mi is az a jelzálogbiztosítás?

Bár a "jelzálogbiztosítás" kifejezés nagyon hasonlóan hangzik, mint más típusú biztosítások, például a lakásbiztosítás, az egészségbiztosítás vagy az autóbiztosítás, ez nem teljesen ugyanaz. Ezek a biztosítások arra szolgálnak, hogy anyagilag megvédjék Önt, ha lopás vagy katasztrófa éri, megbetegszik, vagy autóbalesetet szenved. A biztosítottnak megtérítik a fedezett események által okozott kapcsolódó kiadásokat. A jelzálogbiztosítás nem a hitelfelvevőt védi, hanem a hitelezőt. A lakáshitel-hitelezők meghatározzák, hogy mely hitelfelvevőknél a legkisebb a valószínűsége annak, hogy nem fizetik be jelzáloghitelük részleteit, de a hitelező számára mindig fennáll annak a kockázata, hogy valami történik, és a jelzáloghitel-társaságnak nagy összegű behajthatatlan tartozása marad. Ezért, ha az előleg nem éri el a hitelező szabványát, vagy ha a hitelfelvevő bizonyos típusú hiteleket választ, a hitelfelvevőnek jelzálogbiztosítást kell fizetnie, amely jelzálogvédelmet nyújt a hitelezőnek. A jelzálogbiztosításról való tájékozódás során két rövidítéssel találkozhat: PMI, ami a privát jelzálogbiztosítást jelenti, és MIP, ami a jelzálogbiztosítási díjat jelenti. Funkciójuk hasonló, de a lakáshitelekbe való beépítésükben meglehetősen eltérőek.

A jelzálogbiztosítás bizonyos körülmények között segíti a hitelfelvevőket a hitelfelvételben, miközben védi a hitelezőket, ha a hitelfelvevő nem teljesít.

A legtöbb ember hallotta már valamikor, hogy a lakásvásárláshoz 20 százalékos előlegre és tökéletes hitelképességre van szükség. Bár ez egykoron így lehetett, a mai lakásárak sok vásárló számára nehezen, vagy egyáltalán nem elérhetővé teszik ezeket az előírásokat. Ennek eredményeként a legtöbb hitelező csökkentette a hitelekkel szemben támasztott követelményeket, és a szövetségi, állami és helyi önkormányzatok olyan programokat vezettek be, amelyek segítenek a kevésbé képzett vásárlóknak abban, hogy hamarabb lakáshoz jussanak – a magasabb lakástulajdonlási arány jót tesz a gazdaságnak, és a kormányzat ösztönözni akarja az embereket a vásárlásra. Mégis, még ha egy hitelező fel is akarja ajánlani a kölcsönt egy olyan vevőnek, aki közel áll hozzá, de nem felel meg teljesen a hitelezői előírásoknak, a hitelnyújtó cég óriási kockázatot vállal. A hitelfelvevők jelzálogbiztosítás megkötésének előírása két célt szolgál: Egyrészt segíti azokat a vevőket, akik valószínűleg képesek lesznek időben fizetni a törlesztőrészleteket, hogy otthont vásároljanak (még akkor is, ha a hitelképességük nem ideális vagy az előlegük alacsony), másrészt pedig a hitelezőt fedezi abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesít, mivel biztosítja a kifizetetlen hitel egyenlegét.

Vannak olyan helyi programok, amelyek alacsony előleggel rendelkező hitelfelvevőknek nyújtanak olyan hiteleket, amelyekhez nem szükséges jelzálogbiztosítás. Ezeket a programokat gyakran helyi bankok bonyolítják le, és a hitelfelvevőknek a program helyszínén vagy államában kell jelenleg lakniuk. Ezeket érdemes megvizsgálni, ha rendelkezésre állnak, mert a hitelfelvevő által a jelzálogbiztosításon megtakarított pénz csökkentheti a jelzáloghitel visszafizetésének idejét. Fontos azonban, hogy a vásárlók alaposan megvizsgálják a hitel összes feltételét, és megbizonyosodjanak arról, hogy nem fizetnek-e magasabb kamatot a hitel futamideje alatt, ami semmissé teheti a megtakarítást.

Kétféle jelzálogbiztosítás létezik, és az, hogy melyik típusra van szüksége, attól függ, hogy milyen típusú hitelt vesz fel.

A jelzálogbiztosítással kapcsolatos egyes kérdésekre addig nem lehet válaszolni, amíg a hitelfelvevő nem határozza meg, hogy milyen jelzáloghitelt választ. Ha megfelelnek a hagyományos jelzáloghitel feltételeinek, kiváló hitelképességgel rendelkeznek, és a lakás költségének 20 százalékát előlegként befizetik, akkor olyan jelzáloghitelt választhatnak, amely egyáltalán nem tartalmaz jelzálogbiztosítást. Sok hitelfelvevőnek nagyszerű a hitele, de nem tudott 20 százalékos előleget megtakarítani, ami érthető – a magas bérleti díjak, a diákhitel-tartozás és egyéb kiadások megnehezíthetik a megtakarítást. Ezeknek a hitelfelvevőknek bizonyítaniuk kell, hogy képesek lesznek a havi törlesztőrészleteket fizetni, és még mindig van egy kényelmes párnájuk; ebben az esetben hagyományos hitelt ajánlhatnak fel nekik azzal a kikötéssel, hogy PMI-t, azaz magán jelzálogbiztosítást vásárolnak.

Az alacsonyabb hitelpontszámmal, alacsonyabb összjövedelemmel vagy nagyon kis előleggel rendelkező hitelfelvevők számára az FHA-hitel lehet a megfelelő választás. Az FHA-hiteleket a hitelezők a Szövetségi Lakásügyi Hatósággal együttműködve kínálják, amely garantálja a hiteleket, így a hitelező teljes kockázata csökken. E program költségeinek ellensúlyozására az FHA-hitelfelvevőknek MIP-et, azaz jelzálogbiztosítási díjat kell fizetniük.

A PMI-t olyan hitelfelvevőknek szánják, akik 20 százaléknál kisebb összegű előleggel rendelkeznek, és négy fizetési lehetőséget kínál.

A hitelezők számára a "biztonsági zóna" az, amikor a hitel/érték arány (LTV) 80 százalék vagy annál alacsonyabb – más szóval, amikor a tartozás összege nem éri el a lakás teljes értékének 80 százalékát. Ha a hitelfelvevő olyan hitelpontszámmal rendelkezik, amely megfelel a hitelező követelményének, gyakran választhat 5 és 19,99 százalék közötti előleget, amennyiben hajlandó magán jelzálogbiztosítást kötni. A PMI általában valahol az otthon vételárának 1-3 százalékát teszi ki, és a költséget minden hónapban hozzáadják a havi jelzáloghitel-törlesztéshez, amíg a LTV 80 százaléknál alacsonyabb nem lesz. Ekkor a hitelező köteles automatikusan megszüntetni a PMI-biztosítást a lakástulajdonosok védelméről szóló törvény részeként. Ez a törvény kimondja, hogy amint az előleg plusz a kölcsön tőkeösszegének összege, amelyet a hitelfelvevő fizetett, eléri az otthon vételárának 22 százalékát, a hitelezőnek automatikusan törölnie kell a biztosítást, hogy a hitelfelvevő ne fizessen olyan biztosításért, amelyre nem kötelezett. A lakástulajdonosok védelméről szóló törvény további előnye, hogy a PMI törlése az otthon vételárához és nem az aktuális értékhez kötődik, így még akkor is, ha a lakásárak emelkedtek, és az otthon tényleges piaci értéke nőtt, a PMI törlése a vevő által fizetett összeg alapján történik. A hitelfelvevők proaktívak lehetnek, és kérhetik a PMI törlését, amikor a saját tőkéjük eléri a 20 százalékot, de a PMI automatikusan törlődik 22 százaléknál, mint biztonsági biztosíték.

A PMI-nek négy típusa van. Az első és leggyakrabban használt a hitelfelvevő által fizetett PMI. Ez a standard forma, amelyben a hitelfelvevő minden hónapban fizet, amíg el nem éri a 22 százalékos saját tőkét, és ekkor a PMI automatikusan megszűnik. Egyes hitelezők bizonyos körülmények között lehetővé teszik a korábbi törlést; ha az otthon értéke jelentősen megváltozott, a hitelfelvevő képes lehet értékbecslést végeztetni, és kérheti a hitelezőt, hogy a PMI-kötelezettséget hamarabb feloldja. Egyébként a PMI megszüntetésének egyetlen módja a szükséges saját tőke elérése előtt az újrafinanszírozás – de ügyeljen arra, hogy az újrafinanszírozás költsége ne legyen több, mint a PMI költségei.

Azokat a vásárlókat, akiknek a jelzáloghitel-szerződések aláírásakor extra készpénzzel rendelkeznek, érdekelheti az egyszeri díjas jelzálogbiztosítás. Ez a lehetőség lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy a teljes PMI-díjat előre, egy összegben fizesse ki, ahelyett, hogy a havi kifizetések között oszlana el. Ez egy kevésbé elterjedt biztosítási forma, mivel a legtöbb vásárlónak elsősorban azért van szüksége biztosításra, mert nem rendelkezik elegendő előleggel ahhoz, hogy elkerülje azt. Egyes esetekben azonban a hitelfelvevők az egyösszegű befizetés költségét magába a jelzáloghitelbe is beforgathatják, így nem kell plusz pénzzel előállniuk. Az ilyen típusú PMI előnye, hogy csökkenti a havi törlesztőrészleteket, de a hátránya jelentős – ha a hitelfelvevő refinanszírozza vagy el kell adnia a házat, az előleg nem téríthető vissza, így a hitelfelvevő pénzt veszít a tranzakción.

Még kevésbé elterjedt a hitelező által fizetett jelzálogbiztosítás. Ez remek üzletnek hangzik – a hitelező által fizetett jelzálogbiztosítás a legjobb fajta! A valóságban a hitelező a hitel futamideje alatt magasabb kamatlábért cserébe fizeti a PMI-díjak költségét. Mivel a kamatláb a hitel egyik feltétele, nem pedig járulékos költség, a hitelező által fizetett jelzálogbiztosítást nem lehet megszüntetni, amikor a hitelfelvevő eléri a 20 százalékos saját tőkét; a hitelfelvevő a magasabb kamatláb mellett marad, amíg a hitel ki nem fizetik, vagy át nem finanszírozzák. Mivel a havi törlesztőrészletek alacsonyabbak lesznek a hozzáadott PMI-költség nélkül, a vásárlók megengedhetik maguknak, hogy több kölcsönt vegyenek fel, és ha néhány éven belül tervezhetik a refinanszírozást, ez pénzmegtakarítási lehetőség lehet.

A megosztott díjas jelzálogbiztosítás a PMI legkevésbé gyakori típusa, de bizonyos helyzetekben hasznos lehet. Ha a hitelfelvevő adósság/jövedelem aránya magas, a hitelező alaposan megnézi a teljes havi törlesztőrészletet, hogy a havi jövedelem hány százaléka megy adósságfizetésre. A jelzáloghitel havi több száz dollárral történő növelése a hitelfelvevő által fizetett PMI-vel azt eredményezheti, hogy a hitelező megtagadja a lakásvásárláshoz szükséges kölcsönnyújtást. A megosztott díjas jelzálogbiztosítás egy olyan megosztott rendszer, ahol a hitelfelvevő előre fizeti a jelzálogbiztosítás egy részét – kisebb összeget, mint amennyit az egy díjas PMI-vel fizetne, de elegendő ahhoz, hogy ellensúlyozza a havi díjak összegét, így a

A MIP az FHA-hitelfelvevők számára kötelező, és azt a hitel teljes futamideje alatt kell fizetni.

Az FHA-hitelek más hitelprogramoktól eltérő követelményekkel rendelkeznek, beleértve a jelzálogbiztosítás eltérő típusát is. Az FHA-hitelprogramot úgy tervezték, hogy segítse az alacsony előleggel rendelkező hitelfelvevőket – az 580-nál magasabb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők esetében akár 3,5 százalék, az 500-579 közötti hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők esetében pedig akár 10 százalék. A hagyományos jelzáloghitelezők általában legalább 620-as hitelpontszámot követelnek meg, így ez a program rendkívül hasznos a kevés hiteltörténettel rendelkező vagy javítás alatt álló hitelekkel rendelkező vásárlók számára. Az FHA garantálja a kölcsönt, így a hitelezőt kisebb kockázat terheli – de cserébe a hitelfelvevőknek MIP-et kell fizetniük.

A MIP hasonló a PMI-hez, de van néhány lényeges különbség. Először is, az osztott prémiumú PMI-hez hasonlóan a MIP-et is két részletben kell fizetni: A hitelfelvevők a hitel lezárásakor fizetnek egy előzetes díjat, majd minden hónapban egy kisebb prémiumot fizetnek a rendszeres hitelkifizetésen felül. Ha a hitelfelvevőnek nehézségei vannak a záráskor történő befizetéssel, lehetősége van arra, hogy ezt a befizetést a hitelösszegbe göngyölítse, de akkor kamatot kell fizetnie érte. A legjelentősebb különbség a MIP és a PMI között azonban az, hogy a MIP nem törölhető. A biztosítás nem függ attól, hogy a hitelfelvevőnek mennyi saját tőkéje van az otthonában, vagy a hitelpontszámától, vagy az otthon értékétől – egész egyszerűen ez egy olyan költség, amelyet a hitelfelvevő fizet, hogy ellensúlyozza a hitelező és az FHA által a hitel kiterjesztésekor vállalt kockázatot. A MIP megszüntetésének egyetlen módja a hitel refinanszírozása. Ha korábban FHA-hitellel rendelkezett, akkor ez változás; 2013 előtt az FHA-hitelek jelzálogbiztosítása törölhető volt, ha a saját tőke elérte a 20 százalékot, akárcsak a PMI. A változás megkönnyítette az FHA-hitelfelvevők számára a havi törlesztőrészletek megfizetését azáltal, hogy az előleggel csökkentette azokat, de a havi törlesztőrészleteket a hitel élettartamára rögzítette.

A VA- és USDA-hitelek nem igényelnek jelzálogbiztosítást, de más díjakkal járnak, mint a hagyományos vagy az FHA-hitelek.

Nem minden jelzáloghitel-programhoz szükséges jelzálogbiztosítás. Egyes helyi és állami programok olyan vásárlókat célzó programokkal rendelkeznek, akik egyébként nem engedhetnék meg maguknak, hogy jelzálogbiztosítást nem tartalmazó módon vásároljanak lakást. A VA- és USDA-hiteleknek, amelyek az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériumán és az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériumán keresztül kezelt szövetségi programok, nagyon speciális követelményei vannak, és nem tartalmaznak jelzálogbiztosítást.

A VA-hitelek az aktív vagy nyugállományú katonai szolgálatot teljesítőknek és családtagjaiknak szólnak. A kölcsönök feltételei a katonai szolgálatot teljesítőkre jellemző egyedi problémákat kezelik, mint például a gyakori helyváltoztatás szükségessége, néha az előző lakás eladásának befejezése nélkül, valamint az évekig tartó kereső és megtakarító tevékenység, amelyről a katonák a közszolgálat érdekében lemondtak. Gyakran nincs szükség előlegre, és kedvező kamatlábak is odaítélhetők. A VA támogatja a hiteleket, hogy csökkentse a hitelező kockázatát. Bár a VA-hitelek nem igényelnek jelzálogbiztosítást, de megkövetelik az úgynevezett "finanszírozási díjat", amelyet a jelzáloghitel lezárásakor fizetnek. A finanszírozási díj beépíthető a jelzáloghitel összegébe, ami növelheti a teljes költséget, de az előny, hogy nincs szükség előlegre, megéri a kissé magasabb összköltséget.

Az USDA-hitelek a közepes és alacsonyabb jövedelmű vásárlóknak szólnak, akik vidéki vagy kevésbé fejlett területeken szeretnének házat vásárolni. A hitelek célja kettős: Az USDA növelni akarta a lakástulajdonosi arányt ezeken a területeken a városok újjáélesztése érdekében, és a lakástulajdonlás előtt álló általános akadályok – például a nagy összegű előleg és a magas hitelponthatár követelményei – megszüntetésével rájött, hogy olyan vevőket tudna csábítani, akik megfelelnek ezeknek a feltételeknek, hogy benépesítsék és javítsák ezeket a vidéki területeket. Ennek eredményeképpen az USDA-hitelek meglehetősen magas kockázatot jelentenek a hitelezők számára; a hitelfelvevők alacsonyabb jövedelműek, kevés vagy egyáltalán nem fizetnek előleget, megkérdőjelezhető hitelképességgel rendelkezhetnek, és a program alacsonyabb kamatlábakat és hosszú visszafizetési időszakokat ír elő. Mivel az USDA garantálja a hiteleket, a hitelezők hajlandóak részt venni a programban. Jelzálogbiztosítás nem szükséges, de a VA-hitelekhez hasonlóan az USDA-hitelek is finanszírozási díjat igényelnek. Ez kicsi – az előzetes díj a záráskor a hitelösszeg 1 százaléka, majd az éves finanszírozási díj, amelyet minden évben a havi jelzáloghitel-fizetésen keresztül kell megfizetni, a fennmaradó hitelösszeg 0,35 százaléka. Az előzetes díj a hitelösszegbe is beszámítható.

A jelzálogbiztosítás költségének kiszámítása reálisabb képet adhat a költségvetéséről, amikor lakást vásárol.

Rengeteg változó van, de mennyibe kerül valójában a jelzálogbiztosítás? A vásárlóknak érdemes megpróbálniuk ezt kiszámolniuk, miközben meghatározzák a lakásvásárlásra szánt költségvetésüket, mert nagy különbséget jelenthet a havi törlesztőrészletben, és a költségek megértése segíthet a borro

FHA-hitel esetén a MIP költsége teljes mértékben a hitel összegén alapul. Az előleg a hitel értékének 1,75 százaléka. A havi törlesztőrészleteket a felvett hitel összege és a törlesztési futamidő hossza határozza meg, de ez az összeg szerepel a zárási dokumentumokban, és nem változik a törlesztési futamidő alatt.

A PMI meghatározása összetettebb számítással történik. Az alaptényező továbbra is a hitelösszeg; a PMI költségei általában a hitelösszeg 0,22 és 2,25 százaléka közé esnek. Az, hogy a hitelfelvevő hol helyezkedik el ebben a tartományban, a hitelpontszámán és a hitelfedezeti arányán alapul. A biztosítási költségek becsléséhez a hitelfelvevőnek meg kell határoznia az ingatlan értékét (nem a költséget – az értéket, amelyet értékbecslésből határoznak meg). A hitelfelvevőnek meg kell határoznia, hogy mi lesz az előlegük, és ezt le kell vonnia a házra felajánlani tervezett összegből; ez a hitelösszeg. Itt kezd bonyolódni a dolog: A hitelfelvevőnek ki kell számolnia az LTV-t, amit úgy tehet meg, hogy a hitelösszeget elosztja a ház értékbecslésből származó értékével. Ezt a számot aztán megszorozzák 100-zal, hogy megtalálják a hitelfedezeti arányt. Ha ez a szám 80 százalék vagy annál alacsonyabb, akkor nem lesz szükség PMI-re.

Ha a szám magasabb, mint 80 százalék, a hitelfelvevőnek konzultálnia kell a hitelezője PMI százalékos táblázatával vagy a PMI-díjakkal. A legtöbb hitelezőnél ezek a hitelfelvevők rendelkezésére állnak. A hitelfelvevő a hitelezőjétől is kérhet egy becsült százalékos értéket a hitelpontszám és a hozzávetőleges hitelösszeg alapján. Ez a százalék szorozva a teljes hitelösszeggel lesz az éves PMI-felár. A hitelfelvevő ezután 12-vel elosztva láthatja, hogy mennyi lesz a havi befizetés.

Ha a hitelfelvevő nem fér hozzá a százalékos értékéhez, akkor a tartomány felső és alsó végén lévő számok segítségével kiszámíthatja a saját tartományát; ezeket a számításokat a 0,22 és 2,25 százalékos számokkal végezheti el, hogy lássa a magas és alacsony lehetőségeket. Az LTV és a hitelfelvevő hitelpontszámának ismerete alapján felmérhetik, hogy a tartományon belül hová tartozhatnak.

A jelzálogbiztosítás költségeinek kiszámítása segíthet a hitelfelvevőknek abban, hogy jobban döntsenek arról, hogy mennyit engedhetnek meg maguknak egy otthonra, mivel a jelzáloghitel költségvetése nem csak magáról a hitelről szól; a teljes havi törlesztőrészlet határozza meg, hogy a hitelfelvevő mennyire kényelmesen tud majd boldogulni az új házban, és közvetlenül kapcsolódik a nemfizetés valószínűségéhez. A havi törlesztés a kölcsöntőke egy részéből, a kamatfizetésből, a lakástulajdonosi biztosításból – mivel a hitelezők általában megkövetelik a hitelfelvevőtől, hogy a biztosíték védelme érdekében lakástulajdonosi biztosítást kössön, és a legtöbb hitelező előnyben részesíti, hogy a hitelfelvevők a havi jelzáloghitel-fizetés részeként fizessék a lakástulajdonosi biztosítást, amelyet a hitelező a lakástulajdonosi biztosítási díj kifizetésére használ – és a PMI vagy MIP kifizetésére. Ezenkívül a hitelfelvevőknek figyelembe kell venniük a közüzemi szolgáltatások, az élelmiszer, a ruházat és egyéb szükségleti cikkek hozzávetőleges költségeit, valamint az egyéb adósságtörlesztéseket. Az összes havi költség figyelembevétele segíthet nekik kitalálni, hogy mennyit engedhetnek meg maguknak. A találgatás nagy nehézségekhez vezethet a lakásvásárlás után.

Miután a hitelfelvevő elvégezte a matematikát, hogy megbecsülje a jelzálogbiztosítási költségeit, és hogy lássa, mennyi lesz a jelzáloghitel-fizetése (beleértve a kamatot és a legjobb lakásbiztosítás költségét), elkezdhet olyan házat keresni, amelyet szeret, és amely belefér a költségvetésébe.