Ha a lakástulajdonosok a készpénzes refinanszírozást vagy a lakáshitelt fontolgatják, észrevehetik, hogy a két hiteltípus számos hasonlóságot mutat. Mindkettő lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy hozzáférjenek az otthonukban lévő saját tőkéhez egy lakásfelújítási projekt befejezése vagy néhány magas kamatozású hitelkártyaadósság kifizetése érdekében. Ugyanakkor néhány alapvető dologban különböznek is. Mi is az a cash-out refinanszírozás? A cash-out refinanszírozás a meglévő lakáshitelt egy új jelzáloghitellel váltja fel, néha rövidebb futamidővel vagy más kamatlábbal. Az újrafinanszírozás során a lakástulajdonosoknak lehetőségük van arra, hogy a saját tőke egy részét egyösszegű készpénzkifizetés formájában átvegyék. Ezzel szemben a legjobb lakáscélú hitelek egy második jelzáloghitelnek felelnek meg, amelyet a lakástulajdonos a saját tőkére vesz fel, és a jelzáloghiteltől különálló kifizetésként kamatostul visszafizeti. Az alábbiakban többet megtudhat a kettő közötti különbségekről, hogy eldönthesse, melyik lehetőség a megfelelő az Ön számára.

1. A lakáscélú hitelek és a készpénzes refinanszírozás egyaránt a lakástulajdonosok számára egyösszegű készpénzt biztosítanak a lakásukban lévő saját tőkéből.

A két lehetőség között a legfőbb hasonlóság az, hogy mindkettő lehetővé teszi a lakástulajdonos számára, hogy hozzáférjen az otthonában felhalmozott saját tőkéhez, akár a rendszeres jelzáloghitel-fizetések, akár az otthon értékének növekedése révén. Azok a lakástulajdonosok, akiknek legalább 20 százalékos saját tőkéjük van otthonukban, általában hozzáférhetnek ehhez az összeghez készpénzrekonstrukció vagy lakáscélú hitel révén, és a pénzt arra használhatják, amire szükségük van.

A többi hiteltípushoz hasonlóan a lakáscélú hitel is fix kamatozású, ami azt jelenti, hogy a lakástulajdonos két különböző hitel (az eredeti jelzáloghitel és a lakáscélú hitel) után fizet kamatot. Mi tehát az a refinanszírozás, és miben különbözik? A készpénzrefinanszírozási lehetőség az eredeti jelzáloghitelt egy újjal váltja fel, amely valószínűleg más kamatlábbal rendelkezik. A hitelfelvevő ezután visszafizeti a refinanszírozott hitel teljes összegét (a tőkét), valamint a kamatot és a zárási költségeket.

2. A cash-out refinanszírozás egy meglévő jelzáloghitelt vált fel egy újjal, míg a lakáscélú hitel egy második hitel, külön havi törlesztőrészlettel.

Mi az a cash-out refinanszírozás, és hogyan működik a cash-out refinanszírozás? A fentiek szerint a cash-out refi a meglévő jelzáloghitelt egy újjal váltja fel. Hogyan működik a cash-out refinanszírozás? A hitelezők az új jelzáloghitellel törlesztik a régi jelzáloghitelt, majd a lakástulajdonos egyszerűen az új jelzáloghitelre fizet. A tranzakció részeként a lakástulajdonos a záráskor egy csekket kap aszerint, hogy mennyi saját tőkéje van a lakásban. A felvett összeget az új jelzáloghitelbe forgatják, és a lakástulajdonos ezt az összeget az új jelzáloghitel futamideje alatt visszafizeti.

A lakáscélú hitel egy kicsit egyszerűbb. A lakástulajdonos a hitelezőn keresztül hitelt vesz fel az otthonában lévő saját tőke terhére, és azt havi részletekben fizeti vissza, a kamatokkal és a hitelhez kapcsolódó díjakkal együtt. Így a lakástulajdonos végül minden hónapban fizet az eredeti jelzáloghitelére, és van egy második havi törlesztőrészlete a lakáscélú hitelre. Ezért nevezik a lakáscélú tőkehitelt néha második jelzáloghitelnek. Ez a hiteltípus is az otthont használja biztosítékként, ami azt jelenti, hogy a hitelező elárverezheti az otthont, ha a lakástulajdonos nem tart lépést a saját otthonról felvett hitelfizetésekkel.

3. Könnyebb lehet a készpénzrekonstrukcióra való jogosultság, mint a lakáscélú hitelre.

A hitelezők jellemzően jobban szeretik, ha a lakástulajdonosok inkább a jelzáloghitelüket refinanszírozzák, minthogy lakáscélú kölcsönt vegyenek fel. Ha a lakástulajdonos új hitelezőn keresztül refinanszírozza a hitelét, az az új hitelezőnek további üzletet biztosít. Így a hitelezők megkönnyíthetik a lakástulajdonosok számára a refinanszírozási lehetőségekhez való hozzáférést, így a lakástulajdonosok kevésbé valószínű, hogy máshová viszik az üzletüket. Ezért a lakástulajdonosok olyan ösztönzőkkel találkozhatnak, mint például a jobban alkuképes díjak. Továbbá, ha a lakástulajdonosok bebizonyították, hogy hosszú távon képesek fizetni a jelzáloghitelüket, akkor kisebb kockázatot jelentenek a hitelező számára, aki szívesebben ajánlhatja fel a refinanszírozást.

4. A cash-out refinanszírozás kamatlába jellemzően alacsonyabb, mint a lakáscélú hiteleké.

A cash-out refinanszírozás hatalmas előnye, hogy a kamatlábak általában jóval alacsonyabbak, mint a lakáscélú hitelek kamatlábai. Ez azért van, mert a refinanszírozás első hitelnek minősül, ami azt jelenti, hogy az otthon eladásából vagy elárverezéséből származó bevételek a hitel visszafizetésére mennek, mielőtt kifizetnék a második jelzáloghitelt vagy a lakáscélú kölcsönt. Ez a hitelező számára kockázatosabbá teszi a saját tőke kölcsönét, mivel nem ez lesz az elsőbbséget élvező kölcsön, amelyet ki kell fizetni, ha a lakástulajdonos nem teljesíti a jelzáloghitelét, vagy veszteséggel kénytelen eladni a lakást. Ebben az esetben a ho

5. A lakáscélú hitelek zárási költségei és díjai általában alacsonyabbak, mint a készpénzes refinanszírozásé.

Egy másik pont, amelyet érdemes figyelembe venni, a zárási költségek és díjak. Ezek egy készpénzes refinanszírozás esetén több ezer forintra rúghatnak, de egy saját tőke kölcsön esetében általában sokkal alacsonyabbak. Ez azért van, mert a lakástulajdonos nem egy vadonatúj jelzáloghitelt hoz létre, így az új jelzáloghitel létrehozásával járó díjak közül sok egyszerűen nem létezik. Egyes pénzintézetek még azt is hirdetik, hogy nincs zárási költség a lakáscélú hitel létrehozásakor, ezért érdemes körülnézni, hogy lássuk, mit kínálnak a hitelezők.

6. A lakáscélú tőkehitel lehetővé teheti a lakástulajdonos számára, hogy a jelzálogbiztosítás igénylése nélkül több kölcsönt vegyen fel otthonának tőkéjéből.

A lakástulajdonosok talán nincsenek tisztában azzal, hogy a cash-out refinanszírozás részeként egy vadonatúj jelzáloghitel beállítása bevezetheti a jelzálogbiztosítás követelményét. A jelzálogbiztosítás a hitelezőt védi abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a jelzáloghitelét, és bizonyos körülmények között a lakástulajdonosnak fizetnie kell. Például azok a lakástulajdonosok, akiknek kevesebb mint 20 százalékos saját tőkéjük van, általában kötelesek jelzálogbiztosítást fizetni a hitelezőnek, amíg el nem érik ezt a saját tőke szintet, és ekkor megszüntethetik a jelzálogbiztosítást. A jelzálogbiztosítás bizonyos típusú, államilag garantált hitelek, például az FHA vagy USDA hitelek esetében is kötelező. A lakáscélú hitelek esetében nem kell aggódni a jelzálogbiztosítás miatt, mivel az elkülönül a lakás fő jelzálogjogától.

7. A lakáscélú hitel jellemzően jobb megoldás azon lakástulajdonosok számára, akik nem kívánnak újrafinanszírozni, vagy akik a közeljövőben költözést terveznek.

Számos jogos oka lehet annak, hogy egy lakástulajdonos nem akarja refinanszírozni jelzáloghitelét. Ha például a kamatlábak a közelmúltban emelkedtek, valószínűleg nincs értelme magasabb kamatozású hitelre refinanszírozni. Az is előfordulhat, hogy a lakástulajdonos nem szívesen módosítja a jelenlegi jelzáloghitelének feltételeit, mivel ez befolyásolhatja a ház visszafizetésének időtartamát, vagy növelheti a havi jelzáloghitel-fizetéseket.

Aki a közeljövőben költözést tervez, szintén nem biztos, hogy a refinanszírozás cash-out lehetőségét szeretné, mivel hamarosan elhagyja az otthont és új jelzáloghitelt kap. Az ilyen lakástulajdonosnak új zárási költségek és egyéb díjak merülnének fel, majd nem maradna elég sokáig a jelenlegi otthonában ahhoz, hogy megtérüljenek a költségek kifizetésének veszteségei.

A lakástulajdonosoknak érdemes lenne megvizsgálniuk a készpénzrekonstrukciót a HELOC (home equity line of credit) helyett, amely egy másik lehetőség a lakástulajdonosok számára, hogy kihasználják otthonuk tőkéjét.

8. A cash-out refinanszírozás általában jobb megoldás azon lakástulajdonosok számára, akik alacsonyabb kamatlábat szeretnének rögzíteni jelzáloghitelükhöz, miközben saját tőkéjüket használják ki.

A cash-out refinanszírozás akkor lehet jó megoldás, ha az újrafinanszírozás alacsonyabb kamatlábat jelent, mint amit a lakástulajdonos jelenleg fizet. Például a kamatlábak alacsonyabbak lehetnek, mint amikor először vásárolták meg a lakásukat, vagy javult a hitelpontszámuk, és most jobb kamatlábakra jogosultak. Ez az alacsony kamatláb az új jelzáloghitel teljes futamideje alatt változatlan marad, ha a lakástulajdonos fix kamatozású opciót választ. A készpénzkifizetés segíthet az adósságkonszolidációban, új lakásépítésre, oktatásra vagy bármi másra, amire a lakástulajdonosnak szüksége van. Eközben a lakástulajdonos hasonló vagy alacsonyabb havi jelzáloghitel-fizetést is élvezhet, ha alacsonyabb kamatlábbal újrafinanszírozza a hitelt.