A házak eladásával megfelelő körülmények között sok pénzt lehet keresni, de a belépési korlátok gyakran jelentősek. A sikeres házfelújítóknak képesnek kell lenniük a lakáspiacok felmérésére, a házak értékének pontos előrejelzésére, és rendelkezniük kell a szakmai kapcsolatokkal vagy készségekkel a felújítások lebonyolításához – és ez még a pénzkérdés kezelése előtt.

A házcsere jelentős előzetes befektetést igényel az ingatlan megvásárlásához és a lakásfelújítások kifizetéséhez. Még hagyományos jelzáloghitelező által nyújtott finanszírozás esetén is a házfelújítóknak nagy összegű előleggel kell tartozniuk, mielőtt a hitelük feldolgozása és a lakáseladás véglegesítése megtörténik. A legtöbb embernek nincs több tíz- vagy százezer dollárja, hogy fedezze a jelzáloghitel előleg és a lakásfelújítási projektek költségeit. Ennek ellenére a pénzhiány nem feltétlenül kell, hogy útjában álljon annak, aki be akar ugrani a house flipping piacra. Megfelelő megközelítéssel megtanulhatod, hogyan lehet házakat flipelni, anélkül, hogy pénzt kellene letenned.

Mielőtt elkezdenéd…

Egy ház átruházása még a tapasztalt ingatlanbefektetők számára is komoly vállalkozás, ezért érdemes megérteni, hogyan lehet házat átruházni, mielőtt a pénzügyekkel foglalkoznánk. A házflipperek olyan házakat vásárolnak, amelyekben sok lehetőség rejlik – gyakran a fekvésük miatt -, de a vevők számára nem lehetnek vonzóak, mert leromlott állapotúak vagy elavult berendezési tárgyakkal, elrendezéssel és felszereltséggel rendelkeznek. A flipperek ezután felújítják az ingatlant, hogy növeljék annak értékét, és így gyorsan, magasabb áron tudják továbbértékesíteni a házat. Siker esetén a házfelújítók az eladásból származó bevételt az ingatlan megvásárlásához felvett hitelek visszafizetésére, valamint az ingatlan felújítását végző vállalkozók kifizetésére fordíthatják – és a fennmaradó pénzből még marad elég, hogy szép profitra tegyenek szert.

A sok mozgó alkatrész miatt sok minden elromolhat egy házcserével – például ha olyan házat veszünk, amelynek komoly szerkezeti problémái vannak, vagy ha túl sokat költünk a felújításra. A vásárlás előtt a házcserével kapcsolatos tippek és tanácsok áttekintése segíthet elkerülni néhány gyakori buktatót. A házfelvásárlóknak óvatosnak kell lenniük az ingyenes házakra vonatkozó ajánlatokkal kapcsolatban is, bármilyen ritkák is legyenek azok, mivel jelentős rejtett költségek lehetnek, amelyek ezeket az ingatlanokat nagyon rossz befektetésekké tehetik.

Hacsak a házfelvásárlóknak nincs elég tőkéjük a lakásvásárlás teljes finanszírozásához, finanszírozást kell szerezniük, és ez azt jelenti, hogy hitelhez kell jutniuk. Akár jelentős összegű előleget terveznek a hitelfelvevők, akár előleg nélkül szeretnének házat flipelni, bizonyos hitelfelvételi követelményeknek kell megfelelniük ahhoz, hogy hitelre jogosultak legyenek. A hitelezőknek például lehetnek minimális hitelminőségi követelményeik, amelyek megakadályozhatják a rossz hitelképességű hitelfelvevőket abban, hogy házcsere-hitelt kapjanak. Más esetekben a hitelezők csak olyan hitelfelvevőknek nyújthatnak kölcsönt, akik már korábban házakat forgattak. Az ilyen jellegű hitelezési követelmények ismerete segíthet a házfelvásárlóknak abban, hogy gyorsabban leszűkítsék lehetőségeiket, és megtalálják a körülményeiknek megfelelő finanszírozási lehetőséget.

1. LÉPÉS: Kutassa fel a rövid lejáratú, keménypénzes hitelek lehetőségeit, hogy tőkét biztosítson a ház átruházásához.

Amikor kitaláljuk, hogyan vásároljunk házat úgy, hogy nincs pénzünk előlegre, a házforgatók először a rövid lejáratú, keménypénzű hitellehetőségeket vizsgálják meg. A keménypénz-hitelek fedezett hitelek – azaz biztosítékot használnak a hitelező pénzügyi kockázatának minimalizálása érdekében. A házcsere szempontjából a megvásárolt ingatlan szolgál fedezetül a kemény pénzes hitelhez, nem pedig a hitelfelvevő elsődleges lakóhelye.

Egyes keménypénz-hitelezők házcsere-hitelekre specializálódtak, ami ideális finanszírozási forrássá teheti őket a hitelfelvevők számára, akik otthont szeretnének vásárolni, helyreállítani és eladni. Bár a kamatlábak szinte biztosan magasabbak lesznek, mint a hagyományos lakáshiteleké, a hard-money hiteleket általában gyorsabban jóváhagyják, feldolgozzák és finanszírozzák, mint a jelzáloghiteleket. Így a hitelfelvevők anélkül juthatnak hozzá a vásárlás és a felújítás költségeinek fedezéséhez szükséges pénzhez, hogy annyi karikán kellene átugraniuk vagy hosszadalmas hitelengedélyezési folyamaton kellene keresztülmenniük.

A hitelfeltételek általában jóval rövidebbek a keménypénz-hitelek esetében, mint a hagyományos jelzáloghitelek esetében. Ahelyett, hogy a hitelfelvevőknek évtizedeket adnának a hitel visszafizetésére, a hard-money hitelezők gyakran a hitelnyújtástól számított 12 hónapon belül várják el a teljes visszafizetést. Mivel ilyen szűk időablakon belül kell dolgozniuk, a házfelújítóknak érdemes meggyőződniük arról, hogy a finanszírozásuk rendezése előtt a vállalkozókat már felállították, és világos ütemtervet készítettek a felújítás befejezésére.

2. LÉPÉS: Nézzen utána a magánhitelezőknek, akik gyorsabban tudnak pénzt adni, mint a keménypénz-hitelezők.

A keménypénz-hitelezők gyorsabban dolgoznak, mint a hagyományos jelzáloghitelezők, de a hitelek jóváhagyására és finanszírozására még mindig várni kell. Ha a házfelújítók gyorsan szeretnének lépni egy új, a piacon most megjelent hirdetést illetően, akkor akár néhány nap várakozás a finanszírozás biztosítására azt is jelentheti, hogy az ingatlant elveszítik a nagyobb pénzügyi rugalmassággal rendelkező vevőkkel szemben. Ilyen helyzetekben a flipperek olyan magánhitelezőkhöz fordulhatnak, akik pénzügyi támogatást tudnak nyújtani anélkül, hogy hitelfelvételi kötelezettséget kellene teljesíteniük.

A magánhitelezők gyakran olyan magánszemélyek, akiknek sok tőkéjük van, és akik esetleg a hitelkamatokból szeretnének extra pénzt keresni. Mivel nem kötik őket kockázatvállalási irányelvek, szabályozási korlátozások vagy szigorú hitelengedélyezési folyamatok, a magánhitelezők képesek lehetnek gyorsan biztosítani az ingatlan megvásárlásához és a lakás felújításához szükséges pénzt, hogy azt nyereséggel lehessen továbbértékesíteni.

Ezen túlmenően a magánhitelezők nem kérhetnek semmiféle előleget vagy biztosítékot a hitelnyújtásért cserébe. Más tipikus hitelfelvételi kritériumok, mint például a hitelpontszám, az adósság/jövedelem (DTI) arány és a jövedelmi előzmények, egyáltalán nem feltétlenül számítanak bele a hitelezési döntésükbe. Másrészt a hitelfelvevőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy a magánhitelezők magasabb kamatlábakat számíthatnak fel, mint a keménypénz-hitelezők és más pénzintézetek, így a házfelvásárlók hosszú távon többet költhetnek a finanszírozásra, ha ezt az utat választják.

3. LÉPÉS: Nézzen utána a nagykereskedelemnek, ha a keménypénz- vagy magánhitel nem jöhet szóba.

Magánhitelezőt vagy keménypénz-hitelezőt találni nehéz lehet a házfelforgatók számára, akik csak most kezdik az ingatlanbefektetések e különleges területét. A nagykereskedés jó alternatíva lehet, ha a kezdők szeretnének belevágni a házak eladásába – feltéve, hogy nem bánják, hogy kevesebb profitot kell vállalniuk, mint egy valódi fix and filp esetében.

A nagykereskedelmi tranzakció úgy működik, hogy először egy motivált eladóval talál egy listát. A ház lehet, hogy bajban van, vagy elárverezés alatt áll, és az eladó a lehető leggyorsabban szeretne vevőt találni. A vevő ezután szerződést nyújt be, amelyben vállalja az ingatlan megvásárlását – gyakran jóval a piaci érték alatti áron, és azzal a kikötéssel, hogy a teljes összeget rövid időn belül teljesíteni kell. A szerződés aláírása után a vevő talál egy harmadik fél ingatlanbefektetőt, aki megvásárolja az ingatlant, és átveszi a tulajdonjogot. Ez a befektető közvetlenül az eredeti eladónak fizet, majd saját maga lát hozzá az ingatlan felújításához és a fliphez. A tranzakció elősegítéséért cserébe az eredeti vevő közvetítői díjat kap a befektetőtől, amely valószínűleg lényegesen kevesebb lesz, mint az az összeg, amelyet a ház saját maga javításával és átütemezésével kereshetett volna.

Bár a nagykereskedelmi vásárlással kevesebb pénzt lehet keresni, a házfelújítóknak nem kell aggódniuk az ingatlan felújításának logisztikája miatt sem. A nagykereskedelmi tranzakció nem jár semmilyen felújítási munkával – legalábbis az eredeti vevő részéről nem. Ráadásul nem kell megfelelni a hitelezési követelményeknek sem, mert a flippernek nem kell hitelt felvennie. Így ez egy életképes lehetőség lehet olyan házforgatók számára, akiknek nincs elég tapasztalatuk vagy hitelképességük ahhoz, hogy keménypénz-hitelt vegyenek fel, valamint azok számára, akik nem találnak olyan magánhitelezőket, akik hajlandóak finanszírozni egy házforgatást.

4. LÉPÉS: Keressen egy ingatlanbefektetőt, aki az eladási nyereségből való részesedésért cserébe biztosítja a ház megvásárlásához és felújításához szükséges forrásokat.

Nem minden ingatlanbefektető szeretne a hitelkamatokból pénzt keresni. Egyesek inkább egy ház átütemezését finanszíroznák, cserébe a felújított ház eladásakor a nyereségből való részesedésért. A house flipper és az ingatlanbefektető közötti kapcsolat hasonló lehet, mint egy vevő és egy magánhitelező között: a befektető biztosítja a forrásokat, a flipper pedig az ingatlan megvásárlásának, felújításának és értékesítésének logisztikáját intézi. A fő különbség az, hogy a befektető hogyan kap kompenzációt a finanszírozásáért. Kérheti a végső eladási ár bizonyos százalékát vagy átalánydíjat, amelyet a kamatfizetés helyett a flipper nyereségéből vonnak le.

Ha ingatlanbefektetőt vagy magánhitelezőt vesznek igénybe a finanszírozáshoz, fontos lehet, hogy a házfelújítók saját speciális szakértelmükkel vegyenek részt a kapcsolatban. Ez lehet a lakásfelújításokban szerzett tapasztalat, az egyes lakáspiacok ismerete, vagy erős kapcsolatok a vállalkozókkal, ingatlanügynökökkel és más szakemberekkel, akik fontos szerepet játszanak majd a ház átruházásában. Egyes befektetők saját ötleteikkel is befolyásolni akarják a felújítást azzal kapcsolatban, hogy hogyan lehet a legjobban növelni az ingatlan piaci értékét és eladási árát. Ez potenciális problémákhoz vezethet a felújítási szakaszban, ha a két fél nem tud megegyezni a legjobb eljárásmódban, ezért érdemes lehet figyelembe venni, hogy egy befektető mennyire kíván részt venni, mielőtt hozzájuk fordulna házcsere-tőkéért.

5. LÉPÉS: Érdeklődjön a hitelezőknél, hogy jogosult-e lakáshitelre vagy hitelkeretre a ház átruházásának finanszírozásához.

Azok a lakástulajdonosok, akik jelentős saját tőkét halmoztak fel a saját házukban, képesek lehetnek arra, hogy ezt a tőkét felhasználják a ház átruházásának kifizetéséhez. A saját tőkére felvett hitelek gyakran alacsonyabb kamatlábakkal rendelkeznek, mint a fedezetlen hitelek, ami csökkentheti a teljes beruházási költséget a flipper számára. Azonban ezeknek a hiteleknek a jóváhagyása és finanszírozása több időt igényelhet, így nem alkalmasak a gyors finanszírozási lehetőségeket kereső flipperek számára. Egy másik lehetséges akadály, hogy egyes hitelezők esetleg nem hagyják jóvá az ingatlanbefektetéshez felhasználandó sajátrészvény-hiteleket. Nem minden cég követeli meg a hitelfelvevőtől, hogy nyilatkozzon a hitel céljáról, de ez egy potenciális akadály, amit figyelembe kell venni.

Egy másik lehetőség lehet a lakáscélú hitelkeret (HELOC). A HELOC szintén a hitelfelvevő otthoni tőkéjét alakítja át felhasználható pénzeszközzé, de ez a pénz nem egyösszegű betétként, hanem egy rulírozó hitelkereten keresztül áll rendelkezésre. Amint a hitelkeret nyitva van, a hitelfelvevők saját belátásuk szerint vehetik fel a pénzeszközöket. A HELOC különösen a felújítási költségek kifizetéséhez lehet hasznos, mivel a házfelújítók nem tudják pontosan, hogy mennyi pénzre lesz szükségük a vállalkozók kifizetéséhez, és a HELOC-ot a felmerülő költségek fedezésére használhatják.

6. LÉPÉS: Nézz utána az ingatlan-specifikus crowdfunding-oldalaknak, amelyek biztosítják az ingatlan megvásárlásához és átváltásához szükséges forrásokat.

A közösségi finanszírozás meglehetősen új megközelítés az ingatlanbefektetések, és különösen a házak eladásának területén. Ahelyett, hogy egyetlen hitelezőtől vagy befektetőtől kapnának pénzt, a házforgatók projektjeiket számos befektetővel finanszírozhatják, akik mindannyian az otthon megvásárlásához és felújításához szükséges pénz egy kis részét biztosítják. A crowdfunding népszerű a lakossági befektetők körében, akik még csak most tanulják meg, hogyan kell flipelni, mivel a befektetési költségek gyakran nagyon alacsonyak. Ez a megközelítés kölcsönösen előnyös lehet, mivel a befektetők gyakran tisztességes megtérülést kapnak a befektetésükből, a házflipper pedig megkapja a finanszírozást a rekvirálási projekt finanszírozásához.

Ezeket az ügyleteket külön erre a célra létrehozott crowdfunding webhelyeken keresztül kezelik, amelyek összehozzák a befektetőket a különböző befektetési lehetőségekkel, például a house flipekkel. A leendő hitelfelvevők akár olyan dedikált házcsere-hitelekkel is találkozhatnak, amelyeket közvetlenül a crowdfunding-oldalakon keresztül finanszíroznak.

A tömeges finanszírozás bizonyos előnyökkel jár. Egyrészt a crowdfundingot alkalmazó hitelezők gyakran alacsonyabb kamatlábakat kínálnak, mint más keménypénz-hitelezők, ami segíthet csökkenteni a ház átruházásának teljes költségét. A crowdfunding-alapú hitelezők enyhébb hitelfelvételi kritériumokkal rendelkezhetnek, így a házfelvásárlók akkor is kaphatnak kölcsönt, ha alacsony a hitelpontszámuk vagy magas a DTI-arányuk. A finanszírozási időkeretek is viszonylag rövidek lehetnek, lehetővé téve a flipperek számára, hogy egyes esetekben néhány nap alatt hozzájussanak a lakásvásárlás befejezéséhez szükséges pénzhez.

7. LÉPÉS: Kérdezze meg a lakáseladót, hogy hajlandó lenne-e finanszírozni a lakáseladást és a flipet a nyereség egy százalékáért cserébe.

Ha a keménypénz-hitelezők, a magánhitelezők, az ingatlanbefektetők és a crowdfunding-oldalak mind kiestek a lehetőségek közül, a házbeflippereknek még mindig van néhány lehetőségük. Talán valószínűtlennek tűnik, de a házflipperek talán rávehetik a lakáseladót, hogy finanszírozza saját ingatlanának megvásárlását és felújítását, és finanszírozza ezt a flipet. Az igazsághoz tartozik, hogy a tulajdonosi finanszírozás egy kicsit szokatlan, amikor egy ház átváltásának finanszírozásáról van szó, de a megfelelő körülmények között az eladók nyitottak lehetnek egy ilyen tranzakcióra. Például egy olyan eladó, akinek a háza már nagyon régóta a piacon van, hajlamosabb lehet megfontolni egy tulajdonosi finanszírozású házcserét.

A tulajdonosi finanszírozás esetén az eredeti lakástulajdonos a hitelező szerepét tölti be, és biztosítja a vevő számára a lakásvásárláshoz és a felújításhoz szükséges forrásokat. A megállapodás feltételeitől függően a flipper ugyanúgy rendszeresen fizet az eladónak, mint egy hagyományos hitelnyújtó esetében. Ez a megállapodás nagyobb rugalmasságot biztosíthat a hitelfeltételek tekintetében. A két fél szabadon tárgyalhat minden részletről, a hitel kamatától kezdve a visszafizetés ütemezéséig. A tulajdonosi finanszírozás másik előnye, hogy a házfelvásárlóknak nem kell szigorú hitelfelvételi követelményeknek megfelelniük a hiteltörténetük vagy a meglévő adósságaik tekintetében. Lehet, hogy ez egy kicsit messzire vezet, de a tulajdonosi finanszírozást érdemes lehet megvizsgálni, ha más lehetőségek nem állnak rendelkezésre.

8. LÉPÉS: Fontolja meg a bérleti lehetőséget, amikor bérleti díjat fizet a házért, és a felújítás befejezése után vállalja, hogy megvásárolja azt.

Egy másik nem szokványos megközelítés a ház pénz nélküli átruházásához az, hogy az ingatlant bérbe adod, ahelyett, hogy azonnal megvennéd. Ha ezt az utat választja, akkor egy nagyon speciális bérleti szerződést kell kötnie, amelyben a bérlő beleegyezik, hogy bizonyos idő elteltével megvásárolja az ingatlant. Nyilvánvaló aggodalomra ad okot, hogy a házforgatóknak egy ideig várniuk kell, amíg az ingatlan gazdát cserél, és ők maguk is eladhatják a házat, ami késlelteti az általuk elérhető nyereséget. Ettől függetlenül az eladó engedélyezheti nekik, hogy felújításokat végezzenek, amíg bérbe adják az ingatlant, így a rehabilitációs folyamatot proc

A házfelújítóknak az is gondot okozhat, hogy bérleti díjat fizessenek egy második ingatlanért, amikor már van egy elsődleges lakóhelyük, amelyet ki kell fizetniük, és egyéb pénzügyi kötelezettségeiknek is meg kell felelniük. Ezek a bérleti szerződések előírhatják, hogy a bérleti időszak lejárta után az ingatlan megvásárlására kell fordítani a fizetett bérleti díjakat. Ennek a nyelvezetnek a megállapodásba való belefoglalása segíthet enyhíteni a házfelújítási költségek és a bérlő egyéb havi kiadásainak egyensúlyozásával kapcsolatos aggályokat.

Ha valakinek nincs pénze arra, hogy jelentős előleget fizessen egy házra, vagy fizessen vállalkozókat a nagyobb felújításokhoz, az nem feltétlenül zárja be az ajtót a házfelújítás lehetőségei előtt. Számos alternatív megközelítés létezik a házcserék finanszírozására, amelyek nem igényelnek előlegeket. Ezek a finanszírozási lehetőségek első pillantásra szokatlannak tűnhetnek, de segíthetnek az első alkalommal flippereket abban, hogy némi tapasztalatot szerezzenek, és megkeressék első fizetésnapjukat egy ház megfordításával. Ha már van tapasztalatuk a házak átfordításában, és már van némi pénzük a bankban, könnyebbé válhat a legjobb házak átfordítására szolgáló hitelek valamelyikének igénylése, hogy finanszírozni tudjanak még egy – vagy akár több – átfordítást.