Kérdés: Néhány éve nyugdíjba vonultam, és kezdek aggódni amiatt, hogy a nyugdíjam és a megtakarításaim nem lesznek elegendőek a rendszeres kiadásaim fedezésére. A szomszédom azt javasolta, hogy vegyek fel fordított jelzáloghitelt, mivel a házam ingyen és bérmentve az enyém, de ez elég bonyolultnak tűnik. Hogyan működik a fordított jelzáloghitel?

Válasz: A fordított jelzáloghitel nagy segítséget jelenthet a nyugdíjasok és az idősebb felnőttek számára, akik szeretnék fenntartani bizonyos életminőségüket anélkül, hogy túl gyorsan felélnék megtakarításaikat. Mivel azonban ez a finanszírozási forma zavaros lehet, hasznos lehet, ha a fordított jelzáloghitelt a lehető legegyszerűbben elmagyarázzák.

Hogyan működik pontosan a fordított jelzáloghitel? Lényegében a lakástulajdonos a saját ingatlanában felhalmozott saját tőkére alapozva vesz fel hitelt. Azért hívják fordított jelzáloghitelnek, mert a hitelező a hitel futamideje alatt pénzt fizet a hitelfelvevőnek, nem pedig fordítva.

Megfelelő körülmények között a fordított jelzáloghitelek további pénzügyi rugalmasságot biztosíthatnak a nyugdíjasok számára, akik már nem rendelkeznek állandó jövedelemmel. Ez a fajta jelzáloghitel azonban nem minden lakástulajdonos számára lesz tökéletes megoldás, ezért a döntés meghozatala előtt nem árt tájékozódni a fordított jelzáloghitelekkel kapcsolatos finomabb pontokról.

A fordított jelzáloghitel úgy működik, hogy a hitelfelvevő otthoni tőkéjét a jelzáloghitelező által folyósított kölcsönre alakítja át.

Azok a lakástulajdonosok, akik finanszírozási lehetőségként találkoznak a fordított jelzáloghitellel, elgondolkodhatnak azon, hogy "mi is pontosan az a fordított jelzálog?". Ez egy különleges típusú lakáshitel, amely arra szolgál, hogy az idősebb felnőtteknek segítsen felhasználni az otthoni tőkéjüket a későbbi életük során felmerülő kisebb-nagyobb kiadások fedezésére. Ahhoz, hogy a fordított jelzáloghitel előnyeit kihasználhassák, a hitelfelvevőknek először jelentős mennyiségű saját tőkét kell felhalmozniuk otthonukban. A lakáscélú hitelekhez vagy a lakáscélú hitelkeretekhez (HELOC) hasonlóan a fordított jelzáloghitelek is lehetővé teszik a lakástulajdonosok számára, hogy az ingatlanban meglévő saját tőkéjük – vagy tulajdonrészük – alapján vegyenek fel hitelt.

Sok idősebb felnőtt, aki hosszú ideje ugyanabban az otthonban él, valószínűleg jelentős összegű tőkét halmozott fel az ingatlanában – akár a háza is lehet a tulajdonában. Ahelyett, hogy ezt a tőkét kihasználatlanul hagynák, amíg el nem adják a házukat, a jogosult lakástulajdonosok fordított jelzáloghitel segítségével bármilyen kiadás vagy vásárlás kifizetésére felhasználhatják.

A hitelfelvevők azonban nem tudják a teljes tőkerészesedésüket készpénzre váltani, és a szövetségi szabályozás a fordított jelzáloghitel típusától függően bizonyos korlátok között korlátozhatja a hitelösszegeket. A hitelezők számos más tényezőt is figyelembe vesznek a kölcsön összegének meghatározásakor, beleértve a hitelfelvevő életkorát, az ingatlan piaci értékét, a lakástulajdonos pénzügyi helyzetét és a meglévő adósságokat vagy zálogjogokat.

A fordított jelzáloghitel esetében a hitelező fizet a hitelfelvevőnek, nem pedig fordítva.

A fordított jelzáloghitelek meghatározása valószínűleg a hitelezők és a hitelfelvevők közötti kapcsolatra vonatkozó szerepcserére fog összpontosítani. Mint említettük, a fordított jelzáloghitelek megfordítják e két fél tipikus szerepét. A hagyományos jelzáloghitel esetében a hitelfelvevő havi részleteket fizet a hitelezőnek, amíg a fennálló hitelegyenlegét vissza nem fizeti. Ezzel szemben a fordított jelzáloghitel felvétele után a hitelfelvevő kifizetéseket kap a hitelezőtől – általában havi részlet vagy egyösszegű befizetés formájában.

Mint minden hitel esetében, az egyenleget előbb-utóbb vissza kell fizetni – plusz a kamatokat -, de ez még évek múlva is bekövetkezhet. Egyes esetekben a hitelfelvevők soha nem fizetik vissza a fordított jelzáloghitelük egyenlegét.

A hitelfelvevőknek azonban előbb meg kell felelniük bizonyos jogosultsági feltételeknek – többek között életkoruknak és a tulajdonukban lévő saját tőke összegének.

Hacsak nem egy nonprofit, helyi önkormányzati ügynökséggel vagy magánhitelezővel dolgoznak együtt, a fordított jelzáloghitelt felvevők valószínűleg a szövetségi kormány által támogatott és egy jelzáloghitel-társaság által nyújtott otthoni tőkeátalakítási jelzáloghitelt (HECM) veszik igénybe. A HECM-hitelek nem minden lakástulajdonos számára elérhetőek; a hitelfelvevőknek bizonyos kritériumoknak kell megfelelniük ahhoz, hogy jogosultak legyenek erre a finanszírozási típusra.

Például csak a 62 éves vagy annál idősebb lakástulajdonosok jogosultak HECM-hitelre. Ezenkívül a hitelfelvevőknek jelentős mennyiségű saját tőkét kell felhalmozniuk otthonukban. A pontos összeg változhat, de 50 százalékos saját tőke általában elegendő. A hitelfelvevőknek gyakran naprakésznek kell lenniük a lakhatással kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeikkel, beleértve az ingatlanadót és a lakástulajdonosi biztosítási díjakat.

A HECM-hitelt fontolgató lakástulajdonosoknak először részt kell venniük egy pénzügyi tanácsadáson, amelyet az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma ír elő. Ezt a foglalkozást az egyes háztartások pénzügyi helyzetére szabják, hogy a lakástulajdonosok megértsék az ilyen típusú hitel felvételének lehetséges hátrányait, és így tájékozottabb döntést hozhassanak a fordított jelzáloghitelekről.

A fordított jelzáloghitelek kifizethetők egyösszegű, ismétlődő kifizetések vagy hitelkeret formájában.

Hogyan működik a fordított jelzáloghitel a hitel jóváhagyása után? A lakástulajdonosok többféle módon férhetnek hozzá a pénzükhöz. Sok hitelfelvevő választja a futamidőt vagy a futamidő-tervet, amelyek mindkettő a kölcsönforrásokat egyenlő összegű kifizetésekre osztja fel, amelyeket hosszabb ideig minden hónapban kifizetnek. Ezek a tervek jó választásnak bizonyulhatnak, ha a lakástulajdonosok ezeket a pénzeszközöket olyan szokásos kiadásokra szeretnék felhasználni, mint az élelmiszerek vagy háztartási cikkek.

Egy másik megfontolandó lehetőség, hogy a teljes hitelösszeget egyszerre kapják meg. A lakástulajdonosok előnyben részesíthetik az egyösszegű kifizetést, ha egy nagyobb kiadást szeretnének fedezni – például kiterjedt lakásfelújítást vagy javítást. A hitelezők a hitelfelvevő saját tőkéjének felhasználásával hitelkeretet is nyújthatnak. Ebben a forgatókönyvben a lakástulajdonosok annyi pénzt vehetnek fel, amennyit csak akarnak – amikor csak akarnak – az egyenleghatárig.

A folyósítási lehetőségek mérlegelésekor vegye figyelembe, hogy a hitelezők a pénzeszközök rendelkezésre bocsátásának módjától függően eltérő fordított jelzáloghitel-kamatlábakat számíthatnak fel – beleértve a fix vagy változó kamatot is. Az ismétlődő havi kifizetésekkel járó fordított jelzáloghitelek esetében nagyobb valószínűséggel alkalmazhatók változó kamatlábak, amelyek emelkedhetnek vagy csökkenhetnek, így jobban tükrözik a jelzáloghitel-kamatlábak alakulását a kölcsön teljes futamideje alatt.

A hitelezők általában nem korlátozzák a fordított jelzáloghitelek felhasználását sem.

Függetlenül attól, hogy a lakástulajdonos milyen típusú fizetési tervet választ, a HECM-hitelezők általában nem korlátozzák, hogy a lakástulajdonos hogyan használhatja fel a fordított jelzáloghitel-alapokat. Ha a hitelfelvevő ezt a pénzt számlákra, lakásfelújításra, autófizetésre vagy egyéb kiadásokra szeretné költeni, szabadon megteheti. Egyes hiteltípusok – például a lakásfelújítási hitelek – korlátozhatják a pénzeszközök felhasználását, így ez a pénzügyi rugalmasság vonzó lehet egyes lakástulajdonosok számára.

A fordított jelzáloghitelek más típusai azonban nem mindig ilyen alkalmazkodóak. Különösen az egycélú jelzáloghitelek – amelyeket nem jelzáloghitel-társaságok, hanem nonprofit szervezetek és helyi önkormányzatok nyújtanak – gyakran megkövetelik a hitelfelvevőtől, hogy a hitel célját megadja, mielőtt azt jóváhagyják. A hitelfelvevőknek még mindig számos módja lehet arra, hogy az ilyen típusú fordított jelzáloghitellel felhasználják pénzeszközeiket – például készülékek cseréjére, adósságok törlesztésére vagy a fennálló ingatlanadó kifizetésére -, de ezt a célt előre meg kell adniuk.

Még jobb, hogy a hitelfelvevőknek nem kell visszafizetniük a kölcsönt, amíg ki nem költöznek a lakásból, el nem adják az ingatlant, vagy át nem ruházzák a tulajdonjogot egy szerettükre.

A fordított jelzáloghitelek nem az egyetlen olyan hitelek, amelyek a saját tőke felhasználásával működnek – a HELOC és a lakáscélú hitelek is úgy működnek, hogy a saját tőkét készpénzre váltják -, de a felépítésük meglehetősen egyedi. Más típusú lakáshitelekkel ellentétben, amelyeknél a hitelfelvevőknek azonnal el kell kezdeniük a törlesztést, a fordított jelzáloghiteleket nem kell visszafizetni mindaddig, amíg a hitelfelvevő megtartja az ingatlan tulajdonjogát. Ez azt jelenti, hogy nem kell visszafizetniük a kölcsön összegét, amíg el nem adják az otthont, vagy át nem ruházzák a tulajdonjogot másra.

Egyes esetekben a hitelfelvevők úgy döntenek, hogy leépítik a lakást, és az otthonuk eladásából származó bevételt a fordított jelzáloghitelük egyenlegének visszafizetésére fordítják. Még az is előfordulhat, hogy az új lakás megvásárlására is marad elég pénz. Más lakástulajdonosoknak lehet, hogy nem áll szándékukban visszafizetni a kölcsönt, mert nem tervezik, hogy valaha is eladják a házukat. Ha a kölcsön túléli a hitelfelvevőt, akkor nem kell visszafizetnie.

Bár az otthonukat a hitel fedezeteként használják, a hitelfelvevőknek nem kell adót fizetniük a kapott összegek után.

A "Mi az a fordított jelzáloghitel?" kérdés megválaszolásakor érdemes megjegyezni, hogy ezek a hitelek biztosított hitelek – más szóval, fedezetet nyújtanak. Mint minden biztosított lakáshitel, a fordított jelzáloghitelek is a hitelfelvevő ingatlanát használják biztosítékként. Ez lehetővé teszi a végrehajtás lehetőségét, de csak akkor, ha a hitelező érvényteleníti a kölcsönszerződést, és a fennálló egyenleg teljes visszafizetését követeli. Mindaddig, amíg a hitelfelvevő továbbra is teljesíti a jelzálogszerződés feltételeit, például fenntartja az ingatlant, elsődleges lakóhelyként használja, és folyamatosan fizet más lakhatási költségeket, például az ingatlanadót, addig a hitelezővel szemben jó helyzetben kell lennie.

Bár a hitelfelvevőknek továbbra is fizetniük kell az ingatlanadót, nem kell adót fizetniük a fordított jelzáloghitel-alapjuk után, mivel ez a pénz nem adóköteles jövedelemnek, hanem kölcsönnek minősül. Ezt a pénzügyi megfontolást érdemes figyelembe venni, mivel a lakástulajdonosoknak esetleg más nyugdíjszámlák vagy pénzügyi eszközök után kell adót fizetniük.

A hitelfelvevőknek azonban a fordított jelzáloghitelükkel kapcsolatban bizonyos költségeket kell fizetniük – mind előre, mind pedig később.

Még a fordított jelzáloghitel által kínált pénzügyi előnyök ellenére is a hitelfelvevőknek valószínűleg előre kell fizetniük némi pénzt, hogy felvegyenek egy ilyen kölcsönt. A fordított jelzáloghitel jóváhagyása után felmerülhetnek a kezdeményezési díjak, a hitelezői szolgáltatási díjak és a különböző zárási költségek. A személy pénzügyi helyzetétől függően ezek a költségek azonban megéri a fordított jelzáloghitel finanszírozásához való hozzáférést.

Ezen túlmenően a HECM-hitelek a hitelnyújtás kezdetén biztosítási díjat számítanak fel, amely a teljes hitelösszeg egy bizonyos százalékán alapul. A hitelfelvevőknek minden évben jelzálogbiztosítási díjat is kell fizetniük. Az éves díj szintén a hitelösszeg százalékában jelenik meg, bár kisebb százalékban, mint a kezdeti díj. A hitelezők kamatot számítanak fel ezekre a hitelekre is, és a fordított jelzáloghitelek kamatai magasabbak lehetnek, mint más típusú biztosított finanszírozásoké.

Egy másik tényező, amit szem előtt kell tartani, hogy egyes hitelezők lehetővé tehetik a hitelfelvevők számára, hogy finanszírozza a díjak egy részét, és beépítse őket a törlesztési tervbe. Ebben az esetben a jelzálogbiztosítási díjak, a zárási költségek és a hitelezői díjak több évig nem válnak esedékessé, amíg a teljes hitelösszeget vissza nem fizetik. Tekintettel a fordított jelzáloghitelek felépítésére, lehetséges, hogy a hitelfelvevőknek soha nem kell megfizetniük ezeket a díjakat.

Az is előfordulhat, hogy a családtagoknak és a szeretteiknek kell visszafizetniük a teljes hitelegyenleget, ha az ingatlan a kezükbe kerül.

Bár a hitelfelvevők elkerülhetik a fordított jelzáloghitel visszafizetését, a kölcsönt előbb-utóbb vissza kell fizetni. Ha a hitelfelvevő meghal, és az ingatlan tulajdonjoga átmegy az örököseire, akkor ezek az új tulajdonosok lesznek felelősek a fennálló egyenlegért. Azok a családtagok, akik fordított jelzáloghitellel rendelkező ingatlant örökölnek, azt fogják tapasztalni, hogy a teljes fennmaradó kölcsönösszeget haladéktalanul vissza kell fizetni.

Egyes jogtulajdonosok rendelkezhetnek a teljes hitelösszeg kifizetéséhez szükséges pénzeszközökkel, de a családtagoknak esetleg az ingatlan eladásához kell folyamodniuk az eredeti fordított jelzálog visszafizetéséhez – ami azt jelenti, hogy az örökösök elveszíthetik örökségük egy részét vagy egészét. A HECM-hiteleknél figyelembe kell venni, hogy még akkor is, ha az otthont kevesebbért adják el, mint a fennálló egyenleg, az ingatlantulajdonosoknak – akár az eredeti hitelfelvevőnek, akár az örököseiknek – nem kell pótolniuk a különbözetet. Mivel ezek a fordított jelzáloghitelek szövetségi biztosításúak, a kormány fedezi a hitelből fennmaradó összeget.

Magánhitelezők is kínálhatnak fordított jelzáloghiteleket, de vigyázni kell a lehetséges csalásokkal.

A HECM-hitelt felvett lakástulajdonosok általában nyugodtak lehetnek, ha tudják, hogy a fordított jelzáloghitelüket a szövetségi kormány támogatja, és egy jó hírű hitelező nyújtja. Azoknak a hitelfelvevőknek azonban, akik magánhitelezőn keresztül jutnak finanszírozáshoz, nagyobb óvatosságra lehet szükségük. Amint azt a Consumer Financial Protection Bureau megjegyezte, a csalók a fordított jelzáloghiteleket ürügyként használhatják arra, hogy becsapják a lakástulajdonosokat, és kihasználják a pénzügyeiket.

Különösen a veteránoknak és a nyugalmazott szolgálati tagoknak kell figyelniük minden olyan hitelezőre, amely a Veteránügyi Minisztérium (VA) által biztosított, finanszírozott vagy támogatott fordított jelzáloghiteleket hirdet. A VA semmilyen módon nem kínál fordított jelzáloghiteleket, és az ennek ellenkezőjét állító magánhitelezők hátsó szándékkal adhatnak ki félrevezető nyilatkozatokat a lakástulajdonosoknak.

Bár ez nem feltétlenül minősül átverésnek, a vállalkozók agresszívan erőltethetik a fordított jelzáloghiteleket, mint a drága lakásfelújítások kifizetésének módját, és ezzel nyomást gyakorolhatnak a lakástulajdonosokra, hogy lakáshitelt vegyenek fel. Fontos, hogy teljes mértékben megértsük a fordított jelzáloghitel igénybevételének következményeit, mielőtt olyan pénzügyi döntést hoznánk, amely nem biztos, hogy megfelel a lakástulajdonos körülményeinek.

Nem minden hitelező kínál fordított jelzáloghitelt, ezért a nyugdíjasoknak meg kell fontolniuk a hitelezőváltást, ha ki akarják használni a saját tőkéjüket.

A fordított jelzáloghitelek, a lakáshitelek és a HELOC-ok a finanszírozás igen speciális formái, és egyes jelzáloghitel-társaságok nem feltétlenül támogatják ezeket. Azok a lakástulajdonosok, akik évek óta ugyanannál a hitelnyújtónál maradtak, inkább a jelenlegi jelzáloghitel-társaságuknál vehetnek fel hitelt, de megfontolhatják más lehetőségek felkutatását, ha ezek a hitelek nem állnak rendelkezésre, és a legjobb otthoni saját tőkehiteleket vagy fordított jelzáloghiteleket szeretnék kihasználni.

Valójában a fordított jelzáloghitel keresése minden helyzetben jó ötlet lehet, mivel a hitelezőknek saját jogosultsági követelményeik és finanszírozási feltételeik vannak. A lakástulajdonosok egy adott hitelezőn keresztül történő fordított jelzáloghitel felvételével nagyobb összegű, kedvezőbb feltételekkel – például alacsonyabb kamatlábbal vagy alacsonyabb előzetes költségekkel – rendelkező hitelre válhatnak jogosulttá. A legjobb fordított jelzáloghitel-társaságoknál (például az American Advisors Group vagy a Longbridge Financial) történő vásárlás segíthet a lakástulajdonosoknak abban, hogy a hitel igénylése előtt megtalálják a nyugdíjas terveiknek megfelelő finanszírozási lehetőségeket.