Kérdés: Az ingatlanokkal kapcsolatban hallottam már a "zseblistázás" kifejezést, de nem vagyok teljesen tisztában azzal, hogy mit jelent. Mi az a pocket listing, és lehet-e az nekem megfelelő?

A: A zsebhirdetések, más néven off-market listák vagy exkluzív listák, magánjellegűek, és a nagyközönség számára nem hozzáférhetőek. Amikor az eladók aláírják egy ingatlanügynökkel, hogy otthonukat egy normál listára teszik, elfogadják azokat a gyakorlatokat, amelyeket az ügynökök általában alkalmaznak az otthonok népszerűsítésére és eladására. Ez magában foglalja a lakás listázását a többszörös listázási szolgáltatásban (Multiple Listing Service, MLS).

Az MLS-bejegyzés lehetővé teszi, hogy a potenciális vevők és más ingatlanügynökök is megtekinthessék a hirdetést online a lakáseladási oldalakon. Az MLS-en nem megosztott otthonokat zseblistának nevezik.

A zsebhirdetés egy olyan ingatlanhirdetés, amelyet nem tesznek közzé.

Ahelyett, hogy a nyilvános marketingre hagyatkoznának, a zseblistákat az ingatlanügynök és az eladó privát módon kezeli. A két fél egy listázási szerződésben állapodik meg a feltételekről, amely meghatározza, hogy a listázás nyilvános vagy zártkörű. Néha a megállapodásban kikötik, hogy a hirdetési lista csak egy meghatározott ideig marad magánjellegű, míg máskor a lakás eladásának befejezéséig marad magánjellegű.

Mivel az eladás semmilyen módon nem kerül nyilvános forgalomba, az ingatlanügynök ehelyett személyes kapcsolatokkal próbál vevőt találni. Az eladók hasonlóképpen a saját családi és baráti hálózatukat is igénybe vehetik, hogy felmérjék az érdeklődést.

Miért döntenek az eladók úgy, hogy lemondanak a hagyományos marketingről? Az egyik legegyszerűbb ok az, ha az eladónak már van egy vevője – például egy barátja vagy családtagja -, aki érdeklődik az ingatlan iránt. Ezért kihagyhatják a marketingfázist, és privát úton bonyolíthatják le az eladást.

A zseblistás hirdetések egyik fő előnye a magánélet. Mivel a zsebhirdetések nem találhatók meg az MLS-ben, gyakran használják őket hírességek és más nagy hírű eladók, hogy ingatlanügyleteiket távol tartsák a nyilvánosságtól. Azzal, hogy úgy döntenek, hogy elkerülik a nyilvános listázást, nem kötelesek megosztani a lakásuk belsejének fotóit. A zseblistás hirdetések szintén gyakoriak a csúcskategóriás ingatlanpiacon, így az ügynökök csak a komoly vevőkre korlátozhatják az otthon nyilvánosságát.

A zseblisták negatív hatással lehetnek a lakáspiacra.

Bár a zseblisták technikailag legálisak az egész országban, az Ingatlanügynökök Országos Szövetsége (NAR) 2020-ban a Clear Cooperation Policy (egyértelmű együttműködési politika) révén hivatalosan betiltotta a zseblistákat. Ez azt jelenti, hogy a szövetséggel kapcsolatban álló ingatlanügynökök nem használhatják őket. Az ingatlanügynökök szakmai minősítéssel rendelkeznek, de nem feltétlenül NAR-tagok, vagyis nem kötelezik őket a szervezet irányelvei. Az engedéllyel rendelkező ingatlanügynökök azonban definíció szerint a NAR tagjai.

Az ingatlanügynököket etikai kódex kötelezi arra, hogy ügyfeleik érdekében dolgozzanak, de a kritikusok szerint a zseblistákat gyakran arra használják, hogy az ügynökök kétoldalú üzletet kössenek, amelyben mind a vevő, mind az eladó ügynökként jutalékot kapnak. Bár ez az ingatlanügynök számára előnyös, nem jelenti azt, hogy a vevő a legjobb árat kapja az ingatlanért.

A zseblisták negatív hatással lehetnek a piac egészére is. Mivel nem szerepelnek az MLS-ben, ezek az eladások gyakran nem kerülnek bejelentésre. Ez azt jelenti, hogy a helyi ingatlanpiac képe némileg homályos, így az ügynökök, a vevők és az eladók kevésbé tiszta képet kapnak a piac valóságáról. Ráadásul a zseblisták potenciális etikai problémákat vetnek fel, mivel sok, a perifériára szorult közösségekből származó és kevesebb kapcsolattal rendelkező vevő ki van zárva az ilyen eladásokból.

Az Ingatlanügynökök Országos Szövetsége (National Association of Realtors) által a zsebhirdetések ellen hozott szabály alól vannak kivételek.

A NAR egyértelmű együttműködési szabályzata szerint "Az ingatlan nyilvános forgalomba hozatalát követő egy (1) munkanapon belül a listázó bróker köteles a hirdetést az MLS-hez benyújtani". Bár a zseblistázás ellentétes a NAR irányelvével, mégis van néhány jelentős kiskapu. Ha például egy ingatlant soha nem forgalmaznak a nyilvánosság számára, akkor nem kell az MLS-ben szerepeltetni. Az "irodakizárólagos" listázás is megengedett, ami azt jelenti, hogy az ingatlanügynök az irodán belül vagy magán úton, az irodához tartozó más brókerek számára is forgalmazhatja az ingatlant.

Egy másik lehetőség, hogy az ingatlanügynökök túllépik a szabályzat határait, ha pénteken kezdik meg a marketingfolyamatot, így az egész hétvége áll rendelkezésükre, hogy vevőt találjanak, mielőtt a hirdetést be kell vinni az MLS-be. Ez az időszak még tovább meghosszabbítható, ha a lakást egy ünnepi hétvégén jegyzik be. Ezek a gyakorlatok könnyen lehetővé teszik az ingatlanügynökök számára, hogy megkerüljék a szabályzatot anélkül, hogy technikailag bármilyen szabályt megszegnének.

Általánosságban elmondható, hogy az eladóknak nagyobb haszna származik a nyilvános hirdetésekből, mint a zsebben történő hirdetésekből.

Az eladók számára a zsebhirdetések a magánéleten túl nem sok előnyt kínálnak. Mivel a lakást semmilyen módon nem hozzák nyilvánosságra, elkerülhetetlenül kisebb lesz az érdeklődés és kevesebb a potenciális vevő. Az egyik előny azonban az, hogy egyes ügynökök alacsonyabb jutalékot kínálnak a zsebhirdetésekért, mivel nem kell időt vagy pénzt költeniük a marketingre.

A vevők számára a zsebhirdetésekhez nehéz lehet hozzájutni, mivel csak jó kapcsolatokkal rendelkező ügynökön keresztül lehet rájuk találni. Még ha a vevők tudomást is szereznek egy zsebhirdetésről, előfordulhat, hogy személyesen kell meglátogatniuk az otthont, mivel nem mindig állnak rendelkezésre fényképek.

Van azonban néhány potenciális előnye a zsebhirdetéseknek a vevő számára. Kevesebb a verseny, ami azt jelenti, hogy viszonylag alacsonyabb áron juthatnak hozzá a házhoz, ha az soha nem szerepel nyilvánosan. Ugyanezen okból kifolyólag a vevőknek nagyobb esélyük lehet arra is, hogy ajánlatukat elfogadják.