Tavaly az amerikai ingatlantulajdonosok többet kerestek az ingatlanok értéknövekedéséből, mint a munkahelyükön. Ez a megdöbbentő statisztika aláhúzza, hogy az ingatlanok az ingadozó piac ellenére is folyamatos vagyongyarapodást jelentenek. Több készpénztermelő egység birtoklása biztos módja az anyagi függetlenség elérésének. Sokak számára azonban az indulás akadályokat jelent. A kamatlábak emelkedésével a lakásvásárlás és az ingatlanbefektetések finanszírozása ma nagyobb kihívást jelent, mint akár egy évvel ezelőtt.

Ha azonban érdekli az ingatlanbefektetés, ne dobja be a törölközőt. Vannak egyszerű módszerek, amelyekkel a kezdők is megvethetik a lábukat az ingatlanbefektetési létrán, és amelyekhez nincs szükség tapasztalatra – vagy sok pénzre.

1. Vegyen fel FHA-hitelt 2-4 egységből álló ingatlanra.

Az FHA-hitel az új lakástulajdonosok számára nyújtott, kormány által támogatott hitelezés egy olyan típusa, amely lehetővé teszi, hogy akár 3,5 százalékos előleggel is elinduljanak, és elnéző a nem tökéletes hitelpontszámokkal szemben. Az FHA-hitelekben az a jó, hogy egyetlen és 2-4 egységből álló otthonokra vonatkoznak, amennyiben a hitelfelvevő az egyik egységben kíván élni. Az egyik egységben lakni, míg a többit bérbe adni a befektetői körökben "house hacking" néven ismert technika. Ez lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy bérleti díj nélkül, vagy majdnem bérleti díj nélkül éljenek, mivel a bérlő bérleti díját a jelzáloghitelük kifizetésének ellentételezésére használják fel.

Előnyök

• Alacsony előleg és átlagos hitelpontszám a könnyű minősítéshez.
• A bérlők fizetik a jelzáloghitelt.
• A lakástulajdonos a helyszínen gondoskodik az ingatlan kezeléséről.
• A lakástulajdonosnak pénzügyi biztonságot, adóleírást és lakóhelyet biztosít.

Hátrányok

• A lakástulajdonos ugyanabban az épületben lakik, mint a bérlők, és valószínűleg vállalja az ingatlankezelési feladatokat.
• Az FHA-hitelek nagyfokú hitelezői ellenőrzést és vizsgálatokat igényelnek.
• A lakástulajdonosoknak magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell fizetniük, ha 20 százaléknál kevesebbet tesznek le, amelyből refinanszírozhatnak, ha az érték növekszik, és a saját tőke meghaladja a 20 százalékot.

2. Cash-Out refinanszírozás a saját otthonában, és bérbe adja azt.

Ha az otthonod értéke jelentősen megnő, akkor eladás helyett inkább cash-out refinanszírozást végezhetsz. Ezt követően a pénzt befektetési ingatlan vagy új személyes lakóingatlan vásárlására fordíthatja, és bérbe adhatja korábbi otthonát.

Előnyök

• Ha kevesebb mint 2 éve lakik otthonában, a bérbeadás azt jelenti, hogy nem kell megfizetnie a tőkenyereségre vonatkozó adót, amely a lakás eladása esetén járna.
• A befektetési célú ingatlan lehetővé teszi a pénzforgalmat és az értékcsökkenést.
• Lakásodon javításokat végezhetsz, miközben benne élsz, hogy bérbeadásra alkalmassá tedd.

Hátrányok

• Egy olyan személyes lakóhelyről elköltözni, amelyben ilyen rövid ideig éltél, nyugtalanító lehet.
• A készpénzfelvétel az újrafinanszírozáshoz növeli a havi törlesztőrészleteket és az adósságot.

3. Adja el az otthonát, miután 2 évig benne élt.

Sokan használják ezt a módszert, hogy ingatlanvagyont halmozzanak fel azzal, hogy 2 évig (vagy az előző 5 évből 2 évig) laknak az otthonukban. Ez idő alatt felújítják, majd eladják. Mivel több mint 2 évig éltek a lakásban, nem kell tőkenyereségadót fizetniük a nyereség után, miután a lakást eladták.

Előnyök

• Nem fizetnek tőkenyereségadót az eladás utáni nyereség után.
• Van hol laknia a befektetés ideje alatt.

Hátrányok

• A lakóhelyed építés vagy felújítás alatt áll.
• Nyugtalanító, hogy folyamatosan költözködnöd kell.

4. Próbáld ki a BRRRRR módszert.

Ez lett a kezdő és tapasztalt ingatlanbefektetők aranyszabálya. A lépések egyszerűek: Megveszel egy javításra szoruló ingatlant kemény pénzből vagy magánhitelből. Felújítod a házat, majd bérbe adod. Miután bérbe adta, újrafinanszírozza az ingatlant, kivonva az eredeti előleget (a kemény pénzes hitelezők általában 10-20 százalékot kérnek), majd megismétli a folyamatot, így újrahasznosítva a pénzét. A BRRRRR jelentése:

• Vásárlás
• Rehab
• Bérlés
• Újrafinanszírozás
• Ismétlés

Előnyök

• A legtöbb hagyományos bankkal ellentétben a keménypénz-hitelezők hajlandóak hitelt felvenni rossz állapotú lakásokra is.
• Ez a módszer lehetővé teszi, hogy az előleget akárhányszor újrahasznosíthassa.

Hátrányok

• A keménypénz-hitelek magas kamatlábakkal járnak.
• Fel kell újítania a lakást, amihez megbízható vállalkozóra vagy ügyes barkácsoló képességekre (és időre) van szükség.
• A felújítás után az otthont át kell finanszíroznia egy hagyományos jelzáloghitelre, így jelentős saját tőkével kell rendelkeznie ahhoz, hogy kivehesse a pénzét.

5. Találd meg a magánpénzt

Az egyik legegyszerűbb módja az ingatlanpiacra való belevágásnak, ha megkerülöd a bankokat és a kemény pénzes hitelezőket, és magántőkét biztosítasz.

A magánpénz származhat elismert hitelezőtől (ebben az esetben a határ elmosódik a keménypénz- és a keménypénz-hitelező között) vagy egy családtagtól. A családtagtól való finanszírozás előnye a rugalmasabb hitelfeltételek. Készpénzzel a kezedben a fent felsorolt módszerek bármelyikével megpróbálkozhatsz. Csak arra ügyeljen, hogy a refinanszírozás vagy az ingatlan eladása után (még akkor is, ha családtagtól kapta a kölcsönt) azonnal visszaadja az eredetileg felvett összeget. Fontos, hogy becsületes, megbízható hitelfelvevőként építsen hírnevet, miközben igyekszik folytatni befektetői karrierjét. Ez ahhoz vezethet, hogy növekedése során több pénzt tudjon kölcsönvenni.

Előnyök

• Ez a hitelfelvételi módszer megkerüli a bankokat, és nem jelenik meg a hiteljelentésben.
• A hitelfeltételek és a kamatlábak gyakran rugalmasabbak, mint a hard money hitelek esetében.
• Gyakran a folyamat végén, a ház eladásakor vagy refinanszírozásakor a havi törlesztés helyett a magánpénz-hitelezőnek is visszafizetheti a kölcsönt.

Hátrányok

• Ha egy családtagtól veszel fel kölcsönt, és a projekt rosszul sül el, az tönkreteheti a kapcsolatot.
• A kamatláb a hitelezőtől függően magasabb lehet, mint egy hagyományos jelzáloghitel esetében.

Végső gondolatok

Minden befektetéshez, így az ingatlanbefektetés finanszírozásához is kapcsolódik egy kockázati elem. A befektetett pénzösszeg és a befektetés módjának biztosítása segít ellensúlyozni a felelősséget. Ezek a kipróbált és bevált módszerek minimalizálják a kezdeti befektetést, és módot kínálnak arra, hogy azt gyorsan visszanyerje. A bérlőket azonban aprólékosan ki kell szűrnie, jó ingatlant kell választania a befektetéshez, és ismernie kell a kilépési stratégiáját, mielőtt ingatlant vásárol.

Az is fontos, hogy képes legyél fizetni a jelzáloghitelt, ha a legrosszabb forgatókönyv bekövetkezik, és a bérlő nem fizeti tovább a bérleti díjat. Ezért mielőtt bármilyen típusú befektetésre vállalkozol, rendelkezned kell egy megtakarításból felépített csúszópénztárral, hogy átvészelhesd az esetleges zökkenőket.