Kérdés: Az első lakásvásárlás folyamatában vagyok, és a folyamat olyan bonyolult, hogy teljesen meg vagyok zavarodva. Arra is rájöttem, hogy bár tudom, hogy valószínűleg szükségem van jelzáloghitelre, nem vagyok pontosan tisztában azzal, hogy mi az a jelzáloghitel, és hogy minden jelzáloghitel egyforma-e. Szükségem van rá? Milyen döntéseket kell meghoznom?

Válasz: Ez sok első lakásvásárlóval előfordul, ne szégyellje magát. Valószínűleg van jó néhány olyan kifejezés, amellyel évek óta dobálóznak az emberek – és talán még te magad is használtad -, de amikor eljön a pillanat, rájössz, hogy valójában nem tudod meghatározni. Nem meglepő, hogy az olyan kifejezések, mint a "jelzálog jelentése" és a "jelzálog definíciója" az első dolgok közé tartoznak, amelyeket sok új lakásvásárló keres, amikor elkezdi a folyamatot. De jogosan teszi fel a kérdést, mert a jelzáloghitel valószínűleg az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, amit valaha is meghoz, ezért jó ötlet, hogy a lehető legjobban képzett legyen, mielőtt elkötelezi magát az otthonvásárlás finanszírozása mellett.

A jelzáloghitel, amelyre a legtöbb lakásvásárlónak szüksége van, egy olyan biztosított hitel, amely a vásárlót segíti a lakás megvásárlásában vagy refinanszírozásában.

A legtöbb első lakásvásárló bizonyos fokú sokkot él át, amikor elkezdi megnézni az eladó lakásokat, és ez a sokk csak fokozódik, amikor a lakásvásárló rájön, hogy a lakás árán és a zárási költségeken felül még lakástulajdonosi biztosítást és esetleg jelzálogbiztosítást is kell fizetnie. Könnyen lehet, hogy túlterheltek. Természetesen néhány lakásvásárlónak lehetősége van készpénzzel fizetni a lakásért, de ez eléggé szokatlan; a lakásárak általában jóval meghaladják azt, amit a legtöbb ember, különösen az első vásárlók, készpénzben össze tudnak szedni. A lakásárak azt is meghaladják, amire a legtöbb hitelfelvevő személyi kölcsönnel képes. Ennek eredményeképpen a legtöbb lakásvásárló jelzáloghitelt vesz fel a vásárlás finanszírozására.

A jelzáloghitelt egyszerűen úgy lehet leírni, hogy egy hitelfelvevő egy minősített hitelezőtől vesz fel kölcsönt a lakásvásárláshoz. A hitelfelvétel során a hitelfelvevő magát az otthont használja biztosítékként, hogy garantálja, hogy vissza fogja fizetni a pénzt. Ha a hitelfelvevő nem tudja fizetni a jelzáloghitelét, a hitelező elveheti a házat, és saját maga eladhatja, hogy csökkentse a pénzügyi veszteséget. Vannak olyan jelzáloghitel-típusok, amelyek az ingatlan refinanszírozására vagy átalakítására is felvehetők. Ez meglehetősen egyszerűen hangzik, de elég sokféle jelzáloghitel-program létezik, és a hitelfelvevőknek bizonyos felkészülést kell végezniük, mielőtt jelentkeznek, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a legkedvezőbb kamatlábak és programok állnak rendelkezésükre.

Többféle jelzáloghitel is rendelkezésre áll, köztük a hagyományos, az FHA, az USDA és a VA jelzáloghitelek.

A hagyományos jelzáloghitelek a legelterjedtebb lakáshitel-termékek, és a legtöbb embernek ez jut eszébe, amikor jelzáloghitelre gondol. Két típusa van: a konform hitelek és a nem konform hitelek. A konform konvencionális hitelek megfelelnek a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség által előírt követelményeknek, amelyek lehetővé teszik, hogy a nagy hitelszolgáltatók, a Fannie Mae és a Freddie Mac megvásárolják őket. Ezek a cégek a hitelezőktől vásárolják meg a hiteleket a hitelek lezárása után, és fenntartják a hitelek kezelését (a kifizetések beszedése és a lakástulajdonosi biztosítási díjak kifizetésének biztosítása). Ez a jelzáloghitelek leghagyományosabb típusa. A konform hagyományos hitelek általában legalább 3 százalékos előleget követelnek meg a kiváló FICO-hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők számára, de a 20 százaléknál kisebb előleg esetén a hitelfelvevő további költségeket fizet a magán jelzálogbiztosításra (PMI). Az átlagos hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevőknek nagyobb összegű előleget kell befizetniük. A hitelfelvevő hitelpontszáma és annak valószínűsége, hogy a Freddie Mac vagy a Fannie Mae megvásárolja a kölcsönt, csökkenti a hitelező általános kockázatát, ami azt jelenti, hogy a kamatlábak általában alacsonyabbak lesznek, mint az alacsonyabb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők esetében. A nem megfelelő hagyományos hiteleknek nem kell megfelelniük a Freddie Mac és a Fannie Mae szabványainak, így ezek a hitelek nagyobbak lehetnek a maximálisan megengedettnél, vagy felajánlhatók a kevésbé optimális hitelképességű hitelfelvevőknek.

A Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) felismerte, hogy a hagyományos hitelek magas hitelpontszám- és előlegkövetelményei sok lakásvásárlót kizártak a piacról, vagy azért, mert a múltban hitelproblémákkal küzdöttek, vagy azért, mert nem tudták megspórolni a szükséges előleget. Ezek a hitelfelvevők teljes mértékben képesek voltak a havi jelzáloghitel törlesztésére, de nehezen tudták teljesíteni a kérelmezéshez szükséges követelményeket. Az FHA jelzáloghitel-programot e problémák megoldására tervezték. Ezek a hitelek 580-as FICO pontszámot igényelnek, ami alacsonyabb, mint a 620-as standard, amelyet sok hagyományos hitelprogram megkövetel. Az 580-as vagy magasabb hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők mindössze 3,5 százalékos előleget fizethetnek be otthonukba, de az 500-as pontszámmal rendelkező hitelfelvevők is jogosultak lehetnek, ha képesek 10 százalékot letenni egy FHA-hitelre. Mivel az FHA garantálja ezeket a hiteleket (más szóval, ha a hitelfelvevő nem teljesít, az FHA fedezi a hitelező pénzügyi veszteségét), az FHA-hitelek általában kiváló kamatlábakkal rendelkeznek. Az FHA-hitelek a hitel élettartama alatt vagy refinanszírozásáig jelzálogbiztosítási díjat (MIP) igényelnek, de még ezzel a havi többletköltséggel együtt is az FHA-hitelek olyan vásárlók számára is utat kínálnak a lakástulajdonhoz, akik egyébként nem biztos, hogy jogosultak jelzáloghitelre.

Az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) szintén kínál hitelprogramot olyan vásárlók számára, akik esetleg nem jogosultak hagyományos hitelre. Ezeknek a hiteleknek kettős célja van: Egyrészt lehetőséget nyújtanak az alacsony és közepes jövedelmű vásárlók számára, hogy hamarabb lakástulajdonhoz jussanak, másrészt pedig erősítik a gazdaságot és fellendítik a vidéki területek népességét, ahol mindkettő csökkenő tendenciát mutathat. Az USDA-hitelek olyan vásárlók számára állnak rendelkezésre, akiknek a jövedelme nem éri el a területükre előírt határértéket (a határértékek a helytől függően változnak), és akik hajlandóak lakást vásárolni a kijelölt vidéki területeken. A hiteleket előleg és jelzálogbiztosítás nélkül kínálják. Mivel a hiteleket az USDA garantálja, a hitelezők rendkívül kedvező kamatlábakat tudnak ajánlani az előleg vagy biztosítás hiánya ellenére. Ezek a hitelek valósággá teszik a lakástulajdonlást azok számára, akik képesek áttelepülni, és akik másképp nem engedhetnék meg maguknak a lakásvásárlást.

Végül az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma (VA) kifejlesztett egy lakáshitel-programot, hogy felismerje az aktív szolgálatot teljesítő és nyugdíjas katonai szolgálatot teljesítők sajátos kihívásait a lakástulajdonlással kapcsolatban. A közszolgálatban eltöltött évek alacsonyabb jövedelmet (és így kevesebb megtakarítást) eredményezhetnek, mint a közszférában dolgozók esetében, a gyakori költözések pedig megnehezíthetik a lakásvásárlást és -eladást. A VA-hitelprogram nem igényel előleget, és alacsony kamatlábakat kínál jelzálogbiztosítási kötelezettség nélkül. Bár a záráskor egy kis finanszírozási díjat kell fizetni, ez bele lehet forgatni magába a hitelbe, és a zárási költségeket korlátozzák, hogy azok kezelhetőek maradjanak. Ezek a hitelek a hadsereg jelenlegi vagy volt tagjai és családtagjaik számára állnak rendelkezésre.

A fent említett jelzáloghitel-programokon kívül más állami és helyi jelzáloghitel-programok is rendelkezésre állhatnak különböző szervezetek, szakmák vagy települések tagjai számára. Ezért érdemes alaposan utánajárni, vagy olyan jelzáloghitel-közvetítőt választani, aki ismeri az Ön területének lehetőségeit, mielőtt eldöntené, hogy milyen jelzáloghitelt szeretne igényelni.

A jelzáloghitelezők a hitelfelvevő hitelpontszáma, az adósság/jövedelem aránya, az előleg, a jövedelemigazolás, az adóbevallások és egyéb adatok alapján határozzák meg a hitel összegét és a kamatlábat.

A havi jelzáloghitel-törlesztés súlya jelentős, és ezt sok első lakásvásárló alábecsüli. A hitelezők nem akarják, hogy a hitelfelvevőknek meg kelljen küzdeniük a törlesztőrészletekkel. Azok a hitelfelvevők, akiknek a havi törlesztőrészletük megterhelő, nagyobb valószínűséggel nem teljesítenek, és a hitelezők inkább nem szeretnék, ha a költséges elárverezési eljárásnak (amikor a bank elveszi a hitelfelvevő otthonát, és eladja, hogy a fizetés elmaradása után megtérítse saját veszteségeit) alávetné magát. Annak érdekében, hogy ez kevésbé valószínű legyen, a hitelező alaposan megvizsgálja a hitelfelvevő hiteltörténetét, jövedelmét és egyéb tényezőit, mielőtt eldönti, hogy nyújt-e hitelt a hitelfelvevőnek, és hogy a hitelező szerint a hitelfelvevő mekkora összegű hitelt tud kezelni. Lényegében a jelzálogkérelem segít a hitelezőnek felmérni, hogy a hitelfelvevő mekkora kockázatot jelent a hitelező számára, majd a hitelező eldönti, hogy mekkora kockázatot és milyen költséggel vállal. A hitelező meghatározása arra vonatkozóan, hogy mi teszi a hitelfelvevőt jó kockázattá, minden helyzetben némileg változik.

Jelzáloghitel igényléséhez a hitelfelvevőnek fel kell készülnie a teljes pénzügyi előéletére vonatkozó dokumentáció bemutatására. Az igénylés előtt – ideális esetben jóval az igénylés előtt – a hitelfelvevőnek hozzá kell férnie mindhárom nagy hiteljelentő irodától származó hiteljelentéséhez, és ellenőriznie kell annak pontosságát, majd a jelzáloghitel igénylése előtt meg kell kezdenie a jelentésben szereplő negatív tételek kijavítását. Bár a hitelezők által a hitelösszegek és kamatlábak meghatározásához használt pontos képlet hitelezőnként némileg eltérő, a hitelfelvevő hiteltörténete és hitelpontszáma jelentős részét képezi a számításnak. A hitelező figyelembe veszi a vevő jövedelmét, az adóbevallásokon feltüntetett jövedelemtörténetet és az adósság-bevétel arányt (DTI) is. A hitelnyújtókat érdekli, hogy a hitelfelvevő jövedelmének hány százaléka megy havonta az adósságfizetésre, mivel ezt a számot használják harangként arra vonatkozóan, hogy a hitelfelvevő mennyire fog küzdeni a kifizetésekkel. A hiteljelentésük alapján a hitelfelvevők maguk is kiszámíthatják ezt a számot úgy, hogy összeadják az adósságok (például egyéb hitelek, hitelkártya- és autófizetések) havonta esedékes minimális törlesztőrészleteit és a becsült jelzáloghitel-fizetést, beleértve az ingatlanadót, a lakástulajdonosi biztosítást és a jelzálogbiztosítást, majd ezt elosztják a bruttó havi jövedelemmel. A teljes adósságfizetés nem lehet több, mint a hitelfelvevő havi jövedelmének 43 százaléka; ez a legmagasabb DTI-arány, amelyet a legtöbb hitelező megenged.