A lakásvásárlás, különösen az első lakásvásárlás, izgalmas és megterhelő folyamat. Amikor a legtöbb vásárló először kezdi felfedezni a piacon lévő otthonokat, a lakások költségei úgy tűnhetnek, mintha csak színlelt számok lennének – a legtöbb ember számára az otthonuk a legdrágább vásárlás, amit valaha is megtesznek. A megfelelő hely keresése során egy ponton az ingatlanügynök meg fogja kérdezni, hogy mennyit engedhet meg magának, ami felvet egy fontos kérdést: Hogyan lehet pontosan kiszámolni, hogy egy bank mennyi kölcsönt nyújt Önnek lakásvásárlásra?

Számos módja van ennek a számításnak – néhány nagyon bonyolult, néhány pedig homályos és általános. Az egyik legegyszerűbb és legmegbízhatóbb módja annak, hogy meghatározzuk, mekkora jelzáloghitelre leszünk jogosultak, ha egyszerűen megkérdezzük a potenciális hitelnyújtókat. Az ügyfeleik pénzügyi egészségének felmérésében jártas bankok és jelzáloghitelezők alaposan meg tudják vizsgálni az Ön jövedelmét, adósságát és hiteltörténetét, és meg tudják mondani a maximális összeget, amelyet szerintük Ön megengedhet magának. Ezt a folyamatot előzetes jóváhagyásnak vagy előminősítésnek nevezik. Ha egy hitelezőtől kéri ezt az információt, az nem kötelezi Önt arra, hogy az adott intézménytől vegyen fel kölcsönt; éppen ellenkezőleg, ajánlatos több hitelezőnél is végigkövetni ezt a folyamatot, hogy a legjobb jelzáloghitel-terméket és a legjobb kamatlábat kereshesse meg. Az előzetes jóváhagyás vagy előminősítés igénylése a megfelelő ház megtalálásakor is előnyt jelenthet a tárgyalások során, mivel egy olyan vevő, akinek a kezében van egy dokumentum, amely szerint a hitelező készen áll a jelzáloghitel nyújtására, sokkal erősebb helyzetben van, mint egy olyan vevő, aki még nem nyújtott be kérelmet.

Előzetes jóváhagyás vs. előminősítés

Mind az előzetes jóváhagyás, mind az előminősítés képet ad arról, hogy mennyit engedhetsz meg magadnak egy otthonra, és a hitelezőtől kapott levél birtokában egy kicsit nagyobb hitelt ad az otthonokra tett ajánlatodnak azokhoz képest, akiknek nincs ilyen.

A potenciális vevő akkor kap előzetes jóváhagyást a jelzáloghitelre, ha benyújtotta a foglalkoztatási és jövedelemigazolást, és engedélyt adott a teljes hitelképesség-ellenőrzésre. Az előzetes jóváhagyást akkor adják meg, amikor a hitelező megállapítja, hogy a potenciális vevő jó jelölt, és valószínűleg az előzetesen jóváhagyott összegre kap kölcsönt. A hitelező átvilágította a vevőt, és jó kockázatnak találta, ezért hajlandó mögéjük állni. Az előzetes jóváhagyó leveleknek nagy súlya van az ingatlanok világában, mert az eladók tudják, hogy a hitelező már átfésülte az adott vevő pénzügyi múltját, és nem talált problémákat.

Az előminősítés hasonló az előzetes jóváhagyáshoz, de kizárólag a potenciális vevő által megadott információkon alapul, amelyek kevésbé lehetnek pontosak. A lakáshitel előminősítéséhez kitölti a jövedelmét, adósságait és becsült hitelpontszámát feltüntető űrlapokat, de nem kell alávetnie magát hitelellenőrzésnek, és nem kell dokumentálnia a megadott információkat. Ennek eredményeként nagyobb mozgástér áll rendelkezésre a kamatláb körül, és mivel a hitelező nem tudja majd ténylegesen lefuttatni a hitelellenőrzést és a hitelkérelmet, lehetséges, hogy a programok és ösztönzők eltűnnek, mielőtt a hivatalos hitelellenőrzés és a kérelem lefutna. Az előminősítés segít abban, hogy legyen egy elképzelése arról, hogy mennyit engedhet meg magának, de nem lesz akkora befolyása az eladóra, ha ajánlatot tesz.

Miért érdemes előminősítést kérni?

Ha megtalálja azt az otthont, amelyre vételi ajánlatot szeretne tenni, nem akarja elvesztegetni az időt, hogy ajánlatot tegyen. Ez azonban azt is jelentheti, hogy menet közben kell eldöntenie, mennyit engedhet meg magának, ami túlfizetéshez vezethet, vagy abba a kellemetlen helyzetbe kerülhet, hogy nem tud tárgyalni, ha valamivel többet kérnek, mint amennyit ajánlott. Az előzetes jóváhagyás azt jelenti, hogy legalább egy bank megvizsgálta a pénzügyeidet, lefuttatta a hiteledet, és úgy találta, hogy kölcsön tudnak adni neked egy bizonyos összeget, ami a megtakarításaiddal együtt nagyon pontos elképzelést adhat a legmagasabb összegről, amit elkölthetsz. Ezután lefelé igazodhat, és tudhatja, hogy körülbelül mennyit engedhet meg magának, hogy fai

Ezenkívül az előzetes jóváhagyás megadása lehetővé teszi, hogy körülnézzen. A hitelezők felhívása, hogy megkérdezze a díjszabásukat, jó módja annak, hogy megértse, mely hitelezőknek általában magasabb vagy alacsonyabb a díjszabása, de a tényleges díjszabás szorosan az Ön hitelképességéhez és az adósság-bevétel arányához van kötve, így amíg Ön nem adta meg ezeket az információkat, és a hitelező nem futtatta le a hitelét, addig csak találgatni tudnak, hogy végül milyen lesz a díjszabása. Ha három-négy banknál kér előzetes jóváhagyást, pontos kamatlábakat és a maximális hitelösszegre vonatkozó értékelést kap, így Ön abban a helyzetben lesz, hogy kiválaszthassa a tényleges hitelhez legmegfelelőbb hitelezőt, és magabiztosan tegyen ajánlatot.

1. LÉPÉS: Ellenőrizze a hitelpontszámát.

A hitelnyújtónak sok mindent tudnia kell ahhoz, hogy előzetes jóváhagyást tudjon Önnek adni, amit egy hitelképesség-ellenőrzés során megtudhat. Ezért fontos, hogy tudd, mi szerepel a hiteljelentésedben, mielőtt meghívod a hitelezőt, hogy nézze meg, és ideális esetben ezt jóval a vásárlás tervezése előtt megteszed, hogy legyen időd szükség esetén javítani a pontszámodon. A hiteljelentése mutatja a hiteltörténetének hosszát, ezért ha lakásvásárlás előtt próbálja rendbe tenni a hiteltörténetét, érdemes a régóta fennálló számlákat nyitva hagyni. A jelentés az elmúlt 7 év hitelszámláit mutatja be, beleértve az egyes számlák kezdeti és maximális hitelösszegét, az Ön által igénybe vett hitel összegét, valamint a pontos, késedelmes vagy elmulasztott fizetések előzményeit. Tartalmazza továbbá az Ön lakcím- és munkahelyi előzményeit, valamint a zálogjogokat, csődeljárásokat és a fizetésképtelenséget.

Mivel a jelentési rendszer nem tökéletes, ellenőrizni kell a hibákat vagy a pontatlan jelentéseket. Jegyezzen meg mindent, amit nem tart helyesnek, és fellebbezzen a hitelintézetnél, szükség esetén dokumentációval alátámasztva. Ezután ellenőrizze magát a hitelpontszámot, amely egy matematikai számítás, amely a hiteltörténetét, a hossza és a felhasználása kombinálja, és amelyet gyakran FICO-pontszámnak neveznek. A legtöbb hitelező 620-as vagy annál magasabb pontszámot követel meg a hagyományos hitelhez, míg az FHA-hitelek magasabb előlegért cserébe valamivel alacsonyabb pontszámot is megengedhetnek. Ha pontszáma nem ott van, ahol szeretné, tehet néhány lépést a javítására – hitelkártyát nyithat, használhatja, és minden hónapban kifizetheti, ha nem rendelkezik elegendő általános hitellel, vagy kifizethet néhány hitelt vagy kártyát, majd 6 hónappal később újra ellenőrizheti pontszámát.

2. LÉPÉS: Számítsd ki az adósság és a jövedelem arányát.

A hitelezők nem akarnak túl sok pénzt kölcsönadni azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek a meglévő adósságai túl nagyok a jövedelmükhöz képest. A túlterhelt hitelfelvevők nagyobb valószínűséggel válnak fizetésképtelenné, így a bank szempontjából ennek van értelme. Ahhoz, hogy kiderítse, mekkora az adósság/jövedelem arány (DTI), számítsa ki a teljes havi bruttó (adózás előtti) jövedelmét, majd adja össze a havi adósságkötelezettségeit. Számos bank és pénzügyi szolgáltató weboldal kínál kalkulátorokat, amelyek segítenek a megfelelő adatok felvételében. A "mágikus szám" 43 százalék: Az összes adósságfizetésed nem lehet több, mint a bruttó havi jövedelmed 43 százaléka. Minél alacsonyabb az Ön

3. LÉPÉS: Gyűjtse össze a pénzügyi és személyes adatokat az előzetes jóváhagyó levél elkészítéséhez.

A hiteltörténetére és az adósság-bevétel arányára vonatkozó információkon kívül a hitelezők meglehetősen jelentős mennyiségű dokumentációt fognak kérni a pénzügyei többi részével kapcsolatban. Időt kell szánnia arra, hogy ezeket előássa egy irattartó dobozból, vagy levadássza őket online a papírmentes számlákhoz. Az első dolog, amit a hitelezője kérni fog, az legalább 2 évnyi szövetségi jövedelemadó-bevallás, beleértve a W-2 kimutatásokat is. Ez azért van, hogy meg tudják vizsgálni a jövedelemtörténetedet, és meggyőződhessenek arról, hogy nincsenek-e megmagyarázhatatlan és hirtelen változások, és hogy megbizonyosodjanak arról, hogy nincsenek-e rejtett bérlefoglalások a jövedelmeden. Az adónyomtatványok alátámasztására Öntől elvárják, hogy nyújtsa be a fizetési csekkeket és legalább 2 havi bankszámlakivonatokat. Megkérik, hogy adja meg a jogosítványát, a társadalombiztosítási számát vagy kártyáját, és igazoljon minden olyan további vagyontárgyat, amely hozzájárul az általános pénzügyi helyzetéhez.

Miközben összegyűjti ezeket a dokumentumokat, fontos, hogy ne feledje, hogy az információszolgáltatás célja nem az, hogy a hitelező megítélhesse Önt és szokásait. Bár a hitelezők üzleti tevékenységet folytatnak, és olyan embereknek akarnak pénzt kölcsönadni, akik kamatostul vissza tudják fizetni, hogy profitot termeljenek, mégis az Ön érdekeit tartják szem előtt; nem akarják a hitelfelvevőket több adóssággal terhelni, mint amennyit fizetni tudnak. A hitelezők tudják, hogy a vevők érzelmileg befolyásolhatják ajánlatukat, amikor megtalálják "a tökéletes házat", vagy túlbecsülik, hogy milyen kevésből tudnak megélni egy olyan házért cserébe, amelyet valóban szeretnének – hetente foglalkoznak olyan hitelfelvevők elárverezésével, akik ezeket a hibákat elkövették. Azt akarják, hogy Ön képes legyen fizetni a részleteket, mert így keresik a pénzt, ezért az Ön szokásainak és előéletének vizsgálata arra irányul, hogy mindkettőjük számára jó eredményt érjenek el.

4. LÉPÉS: Értékelje a hitelnyújtókat, hogy megtalálja az Ön igényeinek és körülményeinek legmegfelelőbbet.

A lakáshitelek nem egyformák. Valójában meglepően sokféle hiteltípus létezik, és az Ön számára megfelelő hitelpontszámától, az adósság/jövedelem arányától, attól, hogy mennyit takarított meg az előlegre, a megvásárolni kívánt otthon típusától, valamint attól függ, hogy hajlandó-e fizetni a magán jelzálogbiztosítást (PMI) néhány évig, amíg nagyobb saját tőkét nem épít az otthonában (a PMI a hitelezőt védi, és bizonyos típusú hiteleknél kötelező, ha a vevő előlege az otthon vételárának kevesebb mint 20 százalékát teszi ki). A különböző hitelezők különböző termékeket kínálnak, ezért érdemes leülni néhány hitelezővel, hogy megbeszéljék, milyen lehetőségeik vannak. Különösen akkor, ha különleges körülményekkel rendelkezik – Ön veterán, aki jogosult lehet a VA által támogatott hitelre, vidéki területen vásárol otthont, vagy jogosult az alacsony jövedelmű lakáshitelek bizonyos kategóriáira -, akkor érdemes körülnézni, és találni néhány hitelezőt, akikkel közvetlenül beszélhet, és akik hajlandóak megbeszélni Önnel a hitelajánlatokat, hogy segítsenek megtalálni a megfelelő hitelterméket. Amint megérti az Ön különleges körülményeihez rendelkezésre álló programokat, ellenőrizheti más hitelezőknél, és kifejezetten olyan bankokat kereshet, amelyek ezeket a programokat kínálják.

Egy figyelmeztetés: a hiteljelentésben szereplő többszörös lekérdezések negatívan befolyásolhatják a hitelpontszámát. Amikor elkezdesz vásárolni egy előzetes jóváhagyásért, az egymás után 45 napon belüli összes lekérdezés nem befolyásolja a pontszámodat, mivel a hitelügyintézők számára nyilvánvaló, hogy a lekérdezések mind ugyanahhoz a folyamathoz kapcsolódnak, és hogy végül csak egy hitelt fogsz kapni – ez a fajta feltárás nem jár olyan hatással, mintha ugyanazon a héten öt hitelkártyát igényelnél. Ennek ellenére érdemes lesz elvégeznie a házi feladatát, és tudnia kell, hogy mely hitelezőkön keresztül szeretne előzetes jóváhagyást kérni, hogy az összes lekérdezést az első lekérdezéstől számított 45 napon belül elküldhesse.

5. LÉPÉS: Keresse meg a megfelelő időpontot, nyújtsa be a dokumentumokat, és várjon az előzetes jóváhagyó levélre.

Mikor érdemes jelzáloghitel-előleg jóváhagyást kérni? A lehető leghamarabb el kell kezdenie a dokumentumok összegyűjtését, az adósság-bevétel arányának felmérését és a hitelpontszámának vizsgálatát, hogy legyen ideje kijavítani az esetleges hibákat, és szükség esetén felépíteni a hitelét. Mielőtt ajánlatot tennél, már a kezedben kell lennie az előzetes jóváhagyó levélnek. De ne akarja megkapni a levelet, mielőtt komolyan elkezdene házakat keresni: az előzetes jóváhagyó leveleknek lejárati idejük van. Mivel a hitel- és jövedelmi helyzet gyorsan változhat, a legtöbb előzetes jóváhagyó levél a kiállítását követő 60-90 napig érvényes. Ha addig nem talált házat, akkor általában kérheti a meghosszabbítást, ha frissített hitel- és jövedelemigazolást nyújt be. Gyűjtse össze a

Miután benyújtotta a dokumentumokat, a potenciális hitelezők értékelik a pénzügyi képet, és három dolog közül egyet adnak ki: egy hivatalos levélpapíron bemutatott előzetes jóváhagyó levelet, amely tartalmazza a hitel összegét, amelyre engedélyt kapott, egy teljes elutasítást vagy egy feltételekkel történő jóváhagyást. Ha a kérelmét elutasították, a hitelező általában elmagyarázza, hogy miért, és mit kell tennie, hogy javítsa az esélyeit; ez nem jelenti azt, hogy soha nem lesz képes lakást vásárolni, de azt jelenti, hogy dolgoznia kell a hitelképességén, mielőtt újra megpróbálja. A feltételekkel történő előzetes jóváhagyás esetén a hitelnyújtó megkövetelheti, hogy fizessen ki néhány tartozást, hogy javítsa az adósság-bevétel arányát, vagy nyújtson be további dokumentumokat a vagyonáról. Két kulcsfontosságú dologra kell odafigyelnie: Az előzetes jóváhagyó levélben szereplő dollárszám nem jelenti azt, hogy ekkora kölcsönt kell felvennie, és azt sem garantálja, hogy ezt az összeget kapja meg. Vannak olyan szempontok, amelyek csak a ház kiválasztásakor kerülnek előtérbe, például a ház értéke és a hitel összege közötti arány. Az előzetes jóváhagyás azt jelenti, hogy komolyan elkezdheti az új otthon keresését.

A lakásvásárlás egy nagy folyamat, amely tele van olyan lépésekkel, amelyek idegenek az első vásárlók számára. Jobbra és balra szabályok, feltételek és követelmények. A lakáshitel előzetes jóváhagyása lehetővé teszi, hogy lelassítson, alaposan megvizsgálja a pénzügyeit, és megnézze, hogy a bank szerint mennyit engedhet meg magának – és aztán eldöntse, hogy mennyit szeretne költeni. Ez a két szám nem feltétlenül ugyanaz; ha nagyon jó a hitelképessége, előfordulhat, hogy a bank meglepően magas számot hagy jóvá, amit Ön nem szívesen vesz fel, ami nem baj. Az előzetes jóváhagyási folyamat lehetőséget adhat Önnek arra, hogy felmérje, mennyit szeretne költeni, mennyit hajlandó költeni pontosan a megfelelő házra, és tisztább képet kapjon arról, hogy ez az összeg havi szinten hogyan befolyásolja majd a pénzügyeit, így azzal a bizalommal vásárolhat, hogy nem fog többet ajánlani, mint amennyit megengedhet magának.