Kérdés: Tudom, milyen stílusú és méretű házat szeretnék vásárolni, és nagyjából tudom, hogy melyik környék érdekel, de miután kipróbáltam egy online jelzáloghitel-megfizethetőségi kalkulátort, aggódom, hogy a költségvetésem nem biztos, hogy elég lesz a kívánt ház megvásárlására. Annyi összetevője van a jelzáloghitel jóváhagyásának és a lakásköltségvetésnek – mennyi házat engedhetek meg magamnak valójában?

Válasz: Ez egy nagyszerű kérdés, és biztosan nem Ön az első, aki ezzel szembesül. A lakásvásárlók, különösen az első lakásvásárlók, gyorsan rájönnek, hogy a lakásvásárlás az érzelmek és a pénzügyek összetett kombinációja, és amikor ezeket a dolgokat összerakja, a válaszok nem mindig olyanok, mint amilyennek szeretné. A legtöbb lakásvásárló számára a kérdés nem is annyira az, hogy "mekkora lakást engedhetek meg magamnak", hanem inkább az, hogy "mekkora jelzáloghitelt engedhetek meg magamnak", mivel nagyon kevés lakásvásárló tud készpénzzel azonnal lakást vásárolni, így a jelzáloghitel lesz az első meghatározó tényező a megengedhető ház nagyságában. Ahhoz, hogy felmérje pénzügyi helyzetét, és reális képet alkothasson arról, hogy mennyit engedhet meg magának egy házra költeni, egy kicsit többet kell tanulnia a folyamatról, valamint őszintén fel kell mérnie, hogy mit tud költeni, miközben elegendő tartalékot hagy az élethez.

Négy fő tényező határozza meg, hogy mennyi házat (vagy mennyi jelzáloghitelt) engedhetsz meg magadnak: a jövedelem, a készpénztartalékok, az adósság és a hitelképesség.

Sok lakásvásárló egy meglévő lakbérfizetés vagy egy túl egyszerű online lakáshitel-kalkulátor segítségével próbálja megtippelni, hogy mennyi havi lakástörlesztést engedhet meg magának. Ezek megfelelő kiindulópontok, de a havi kiadások ennél bonyolultabbak. Négy olyan összetevő van, amely meghatározza a teljes pénzügyi képet. A jövedelem az első és legnyilvánvalóbb elem. A havonta bejövő készpénz összege a kiindulópontja minden számításnak, mivel ez a véges szám; hacsak nem nyúlunk valamilyen másodlagos hitelhez (ami nem tanácsos), a bejövő pénz összege az a pénzösszeg, amely minden hónapban rendelkezésre áll, hogy minden kiadást fedezzen. A következő figyelembe veendő összetevő a megtakarítás, vagy készpénztartalék. Ez az összeg felhasználható a jelzáloghitel összegének csökkentésére a lakás előlegének növelésével, vagy vészhelyzeti alapként tartható vissza javításokra vagy jelzáloghitel-törlesztésre munkahely elvesztése esetén. Az adósságot is fontos figyelembe venni, mivel a vevőnek továbbra is fizetnie kell majd olyan dolgokért, mint például

A vásárlóknak általában nem ajánlott a bruttó havi jövedelmük 28 százalékánál többet költeniük lakhatási kiadásokra.

A lakásvásárlás drága, de az élet is az. A lakástulajdonosoknak képesnek kell lenniük berendezni a lakásukat, karbantartani és javítani azt, valamint fizetni a közüzemi díjakat és a biztosítást. De emellett elegendő pénzre van szükségük az élelmiszerre, a ruházkodásra, az autófizetésre, az egészségügyi kiadásokra, a gyermekgondozásra és még sok másra is. A szokásos követelmény az, hogy a jelzáloghitel havi törlesztőrészlete, amely magában foglalja a kölcsöntőke, a kamat, az adók és a biztosítások egy részét (néha PITI-nek nevezik), kevesebb legyen a hitelfelvevő bruttó jövedelmének 28 százalékánál. Ezért a legtöbb hitelező nem hagy jóvá olyan jelzáloghitelt, amelynek kifizetései meghaladják ezt az összeget, és ezért olyan fontos, hogy a lakásvásárló pontosan megbecsülje, hogy mik lesznek a kiadásai. Jobb egy olyan otthont választani, amiben kezelhető lesz az élet, mint egy olyan otthont, amely talán megfelel az "álomotthon" előre kialakított képének, de folyamatos küzdelmet igényel majd, hogy megengedhessük magunknak és fenntarthassuk.

A legtöbb vásárló számára az, hogy mennyi házat engedhet meg magának, attól függ, hogy a jelzáloghitel-társaság mennyit hajlandó kölcsönadni neki.

A legtöbb embernek nincs elég megtakarítása ahhoz, hogy azonnal lakást vásároljon. Még azoknak a lakásvásárlóknak sem, akik olyan lakást adnak el, amelyben nagy saját tőkével rendelkeznek, jellemzően nincs elég megtakarításuk ahhoz, hogy teljes egészében készpénzben vásároljanak lakást, kivéve, ha jelentősen leépítik a lakásukat. Emiatt a legtöbb lakásvásárló lakáshitel-hitelezőt választ, és jelzáloghitelt vesz fel a lakásvásárláshoz. Ez azt jelenti, hogy a legtöbb ember által megvásárolható ház összege attól függ, hogy a hitelező hogyan értékeli a hitelfelvevő pénzügyi helyzetét, és ennek eredményeként mennyi pénzt hajlandó felajánlani. Emellett a hitelező figyelembe veszi a ház értékét is, jellemzően értékbecslés útján. Ez segít meghatározni, hogy az otthon ára összehasonlítható-e a környéken található más ingatlanokkal, ami azért fontos, mert a hitelezőnek meg kell védenie pénzügyi ráfordítását abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a fizetési kötelezettségét, és a házat el kell adni, hogy a hitelező veszteségét megtérítse.

A hitelezők számos tényező alapján határozzák meg a jelzáloghitelek összegét és a kamatlábakat.

Hogyan döntik el a hitelezők, hogy mely hitelkérelmek jelentenek jó kockázatot, és melyek nem? Először is a hitelezők a hitelfelvevő értékelésével kezdik. Alaposan megvizsgálják a hitelfelvevő bruttó jövedelmét és hitelpontszámát, amelyből képet kaphatunk arról, hogy a hitelfelvevőnek mennyi pénzzel kell havonta dolgoznia, és hogy a hitelfelvevő a múltban mennyire jól gazdálkodott a pénzével. A jó hitelpontszám (általában 620 vagy annál jobb) azt jelzi a hagyományos hitelezőknek, hogy a hitelfelvevő felelősségteljesen kezelte adósságait és kötelezettségeit. Ez nem jelenti azt, hogy a hiteljelentésnek hibátlannak kell lennie. Sok hitelfelvevőnek vannak kisebb problémái a hiteltörténetében, de ha az általános pontszám szilárd, nagyobb valószínűséggel kapnak hitelt, és számos program létezik olyan vásárlók támogatására, akiknek a hitelproblémái jelentősebbek.

Ezután a hitelező megvizsgálja a hitelfelvevő adósság-bevétel arányát (DTI), amely a hitelfelvevő összes havi adósságtörlesztésének összege osztva a havi bruttó jövedelmével. Ez a képlet csak az olyan adósságokat tartalmazza, mint a személyi kölcsönök, a diákhitelek és a hitelkártyák. A hitelezők általában 45 százaléknál alacsonyabb DTI-t szeretnének látni, és ennek a számnak a kiszámítása segít a hitelezőnek eldönteni, hogy a hitelfelvevő mennyit engedhet meg magának, hogy kényelmesen fizessen minden hónapban. Megvizsgálnak minden kötelezettséget, például a jövedelemre vagy ingatlanokra vonatkozó zálogjogot, valamint további eszközöket, amelyek szükség esetén potenciálisan jövedelmet adhatnak. Végül

Ez nem jelenti azt, hogy a hitelező mindig a hitelfelvevő által potenciálisan fizethető maximális összeget ajánlja fel. A hiteljelentésben szereplő információk is figyelembe veszik; ha a hitelfelvevő a múltban nehezen tartotta be az adósságfizetést, a hitelező a maximálisnál kevesebbet ajánlhat. A kamatlábakat is hasonlóan módosítják. A kamatlábak egy elsődleges piaci kamatlábon alapulnak, de az, hogy a hitelező mennyivel emeli a kamatlábat egy adott hitelfelvevő esetében, közvetlenül összefügg a hitelező azon bizalmával, hogy a hitelfelvevő sikeresen teljesíti majd a részleteket időben. Minél nagyobb a bizalom, annál alacsonyabb a kamatláb. A hitelezők által magasabb kockázatúnak ítélt hitelfelvevők magasabb kamatlábat kapnak a hitelező befektetésének védelme érdekében.

Az egyes jelzáloghitel-típusok eltérő módon befolyásolják az előlegigényt, és ezáltal azt, hogy mennyi házat engedhet meg magának.

A jelzáloghitelek nem egyformák. A hagyományos jelzáloghitelek, amelyekre a legtöbb embernek a szó hallatán gondol, a jó vagy kiváló hitelképességű, jól képzett vásárlóknak szólnak. A nagyszerű hitelképesség miatt a hagyományos jelzáloghitel-felvevők a lakás árának mindössze 3 százalékát is letehetik, és még mindig alacsony kamatot kínálnak nekik – de ezeknek a hitelfelvevőknek valószínűleg magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell fizetniük, amíg el nem érik a 20 százalékos saját tőkét. A hagyományos hitelfelvevők kihasználhatják jó hiteleiket, és kevesebb pénzt tehetnek le, cserébe az első néhány évben a PMI-fizetésekért, ami lehetővé teheti számukra, hogy egy alacsonyabb kamatlábat válasszanak.

Más hitelprogramok még alacsonyabb előleget kínálnak a jogosult hitelfelvevőknek. Az FHA-hitelek lehetővé teszik, hogy azok a hitelfelvevők, akiknek kevesebb készpénz áll rendelkezésre az előlegre és/vagy alacsonyabb hitelminősítéssel rendelkeznek, otthont vásárolhassanak. Ezeket a hiteleket a szövetségi kormány garantálja, ami lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy jelzáloghiteleket kínáljanak olyan hitelfelvevőknek, akiknél nagyobb a valószínűsége annak, hogy a hitelező számára kisebb kockázattal jár a nemfizetés. Ezek a hitelek lehetővé teszik, hogy az 580-as hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők csak 3,5 százalékot tegyenek le foglalóként, és az 500-as hitelpontszámmal rendelkező hitelfelvevők is felvehetnek jelzáloghitelt, ha képesek 10 százalékot letenni. Az FHA-hitelfelvevők további jelzálogbiztosítási díjat (MIP) fizetnek a hitelük élettartama alatt, de képesek felvenni a hitelt, ami egyébként valószínűleg elérhetetlen lenne. Az alacsony előleg lehetővé teszi az FHA-hitelfelvevők számára, hogy akkor is otthont válasszanak, ha nincs készpénzük nagy összegű előleg befizetésére, de figyelembe kell venniük a MIP-fizetéseket, amelyek a havi költségeik részét képezik.

Az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma (VA) jelzáloghiteleket kínál előleg, jelzálogbiztosítás nélkül és nagyon alacsony kamatlábakkal a hadsereg aktív és nyugdíjas tagjai és családtagjaik számára. Ezek a hitelek azokat a katonákat támogatják, akiknek gyakran kell költözniük, és a közszolgálatban töltött évek alatt nem volt lehetőségük annyi megtakarításra, így a jelzáloghitel költségei (magán a jelzáloghitelen kívül) jelentősen csökkennek. Emiatt a VA-hitelre jogosult hitelfelvevők néha megengedhetik maguknak, hogy olyan otthont válasszanak, amely egy kicsit többe kerül, mint amennyit egyébként megengedhetnének maguknak; az előleg elengedésével és az alacsony kamatlábakkal nagyobb összeget vehetnek fel.

Végül, hogy segítse az alacsony és közepes jövedelmű vásárlókat a lakásvásárlásban, és növelje a vidéki közösségek lakosságát, az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) szövetségi támogatást nyújt jelzáloghitelekhez a kijelölt vidéki közösségekben élő, megfelelő képesítéssel rendelkező hitelfelvevők számára, előleg nélkül. Ha egy alacsonyabb jövedelmű vevő hajlandó és képes olyan vidéki területre költözni, amely szerepel ebben a programban, az előleg hiánya és az alacsonyabb jövedelemszint elfogadása lehetővé teheti a lakástulajdonlást, amikor az egyébként nem lenne lehetséges. Az USDA hitelprogram olyan vásárlók számára is lehetővé teszi a hitelfelvételt, akik valószínűleg máshol nem kaptak volna jelzáloghitelt.

Bizonyos költségek, például a lakástulajdonosi biztosítás, a jelzálogbiztosítás és az ingatlanadó befolyásolhatják, hogy mekkora jelzáloghitelt engedhet meg magának.

Sok első vásárlót meglep, amikor megtudja, hogy a havi jelzáloghitel törlesztőrészlete sokkal többből áll, mint a hiteltőke és a kamatok. A havi jelzáloghitel-kifizetések kiszámításakor más tényezőket is figyelembe kell venni. Szinte minden hitelező megköveteli, hogy a hitelfelvevők lakástulajdonosi biztosítást kössenek, amely a hitelfelvevőt és a hitelezőt is védi: Ha egy otthon leég vagy megrongálódik egy viharban, és a hitelfelvevő nem engedheti meg magának a javításokat, akkor valószínűleg nem teljesíti a hitelt, és a hitelezőnek nem lesz otthona, amelyet eladhatna, hogy ellensúlyozza veszteségeit. A lakástulajdonosi biztosítás nagymértékben csökkenti ennek valószínűségét, ezért a hitelezők az éves biztosítási díj egy részét minden egyes havi kifizetéskor beszedik, és egy letéti számlán tartják. Amikor a lakástulajdonosi biztosítási számla esedékessé válik, a hitelező kifizeti azt erről a számláról, biztosítva ezzel a számla időben történő kifizetését és a fedezet folytatását. Ugyanez a koncepció vonatkozik a helyi ingatlanadóra is; ha a lakástulajdonos nem fizeti az ingatlanadót, és a lakást lefoglalják, a hitelezőnek nincs lehetősége a jogorvoslatra. A hitelfelvevők minden hónapban befizetik a becsült adó egy részét a letéti számlára, a hitelező pedig kifizeti az adószámlát. A jelzáloghitel típusától és az előleg nagyságától függően a hitelfelvevők minden m

Ezek a számok gyorsan összeadódhatnak. A lakástulajdonosok biztosítási díjai és az adófizetések a lakóhelytől függően változnak; a helyi ingatlanügynöknek vagy az adóügyi hivatalnak képesnek kell lennie arra, hogy a vevőknek jó becslést adjon ezekről a költségekről. A jelzálogbiztosítási díjak a teljes hitelösszeg százalékos arányán alapulnak. Egy jelzáloghitel-megengedhetőségi kalkulátor, vagy a "mennyi házat engedhetek meg magamnak" kalkulátor segíthet a vásárlóknak megnézni, hogy ezek a költségek mennyivel növelik a havi törlesztőrészletet, majd ezt figyelembe vehetik annak eldöntésekor, hogy mennyi kölcsönt engedhetnek meg maguknak.

A nagyobb lakások általában magasabb közüzemi és karbantartási költségekkel járnak, valamint drágább a berendezésük is.

Ez egyszerű matematika: Több szobához több bútor, festék és dekoráció, több fűtő- és hűtőanyag, több áram és több munka szükséges. Több alkatrészt kell karbantartani és javítani, és az összes festéket és bútort időnként fel kell frissíteni és ki kell cserélni. A nagyobb házak egyszerűen drágábbak. Amikor azt mérlegelik, hogy mekkora házat engedhetnek meg maguknak, fontos, hogy a vásárlók a hosszú távú költségeket vegyék figyelembe, ne csak az előzetes készpénzkiadást és a havi szükséges törlesztőrészletet. A körülményektől függően jobb választás lehet egy kisebb, kicsit fényűzőbb vagy jobb környéken lévő házat választani, mint egy nagy házat, amely a méretén túl nem sokat nyújt. A kisebb otthon hosszú távon jobban kezelhető lehet.

Ha jóváhagyta a jelzáloghitelt, győződjön meg róla, hogy a havi törlesztőrészlet megfelel Önnek, és ennek megfelelően igazítsa a költségvetését.

A legtöbb ingatlanközvetítő azt javasolja, hogy a vevőknek előzetesen engedélyezzék a jelzáloghitelt, mielőtt komolyan elkezdenének lakást vásárolni. Hogy miért? Mert így viszonylag végleges választ kapunk arra a kérdésre, hogy "mekkora jelzáloghitelre vagyok jogosult?". Az előzetes jóváhagyás azt jelenti, hogy a hitelező megvizsgálta a vevő összes dokumentumát, és feltételesen jóváhagyta a hitelt. Amíg semmi sem változik, a hitelező hajlandó egy bizonyos összegű jelzáloghitelt kiadni bizonyos feltételekkel. Ez a vevő részéről nem kötelező érvényű, de a vevő számára némi bizonyosságot nyújt arra vonatkozóan, hogy jelzáloghitelhez jut, és lehetővé teszi a vevő számára, hogy ezt az információt beépítse a megvásárolni kívánt lakásra tett ajánlatába, ami az eladó számára nagy ösztönzést jelenthet az ajánlat elfogadására. Ezen túlmenően az előzetes jóváhagyás a számokat valósággá teszi. A vevő pontosan láthatja, hogy mennyi kölcsönt hagynak jóvá számára, számolhat, majd dönthet a vásárláshoz szükséges kemény és gyors költségvetésről.

Csak azért, mert egy hitelező hajlandó egy bizonyos összegű kölcsönt felajánlani, nem jelenti azt, hogy a hitelfelvevőnek az összes rendelkezésre álló pénzt el kell költenie. Ez az egyik legnehezebb része a lakásvásárlásnak. Néhány vásárló számára az előzetes jóváhagyó levél olyan, mint egy csekk, amit egyszerűen elkölthetnek, pedig valójában ez a pillanat arra szolgál, hogy keményen elgondolkodjanak, és reális költségvetést dolgozzanak ki. Amint a vevő megkapja az előzetes jóváhagyó levelet, nagyon reális becslést készíthet arról, hogy mennyi lesz a havi törlesztőrészlet. Összeadhatják a havi jövedelmüket és a reg a maximális hitelösszeg felhasználásával, és megnézhetik, mi marad. Egy online havi jövedelemkalkulátor általában segíthet elszámolni ezeket a kiadásokat. Ha ez a szám nem elég nagy a vészhelyzetekre való megtakarításhoz és néhány váratlan kiadás fedezéséhez (mert a lakástulajdonlás mindig váratlan kiadásokkal jár), akkor igazítsa ki a számokat, csökkentve a hitelösszeget, amíg a pénzügyi párna minden hónapban kényelmes nem lesz. Ennyi házat engedhet meg magának valójában.