A megfelelő színpadra állítás szinte csodákra képes – a hangsúly a "majdnem"-en van. De nem fogja elterelni a vevők figyelmét arról, hogy észrevegyék az otthonoddal kapcsolatos főbb problémákat. "A színpadra állítás nagyszerű módja lehet egy otthon bemutatásának, amíg nincsenek egyéb kirívó problémák" – mondja Patrick Garrett, az alabamai Birminghamben működő bróker/tulajdonos. "De a színpadra állítást soha nem arra tervezték, hogy elrejtse az otthonnal kapcsolatos problémákat." Tehát ahelyett, hogy kreatív színpadra állítással próbálná álcázni otthona hibáit, a legjobb, ha a jelentős problémákat még azelőtt orvosolja, mielőtt piacra dobja otthonát. Íme csak egy kis ízelítő azokból a problémákból, amelyeket nem szabad megpróbálni elrejteni a színpadra állítással.

Alapozási problémák

Nem számít, hogy mennyire látványos a színpadra állítási erőfeszítése, Garrett szerint a vevők észreveszik azokat a problémákat, amelyek alapozási problémát jelezhetnek. "Például a hullámos vagy hajladozó padló általában piros zászlót emel a tipikus vevőnél" – mondja. Míg az egyenetlen padló néha csak a ház leülepedésének eredménye, Garrett megjegyzi, hogy ez figyelmeztető jel lehet nagyobb alapozási problémákra is, amelyek több ezer dollárba kerülhetnek.

Az ő véleményét osztja Candice Williams, a texasi League Cityben található RE/MAX Space Center ingatlanügynöke. Williams szerint a vevők érezhetik a ferdeséget vagy az alapozás elmozdulását. "Dolgoztam már olyan vevőkkel, akik márványt tettek a padlóra, hogy megnézzék, gördült-e, hogy megerősítsék az alapozási problémákat, amelyeket az eladó bútorokkal próbált leplezni".

Az alapozási problémák a ház falain is megmutatkozhatnak. Bár a friss festék átmenetileg elrejtheti a belső falakon lévő repedéseket, az otthon külseje mindig felfedi az igazságot, mert a külső falakon vagy a födémen lévő repedéseket nem lehet elrejteni a színpadra állítással. Williams azt javasolja, hogy az alapot átruházható garanciával javíttassa ki, vagy "készüljön fel arra, hogy az ingatlant a piaci érték alatt adja el".

Rossz padlóburkolat

Egyes háztulajdonosok szőnyegekkel próbálják elrejteni a padlóburkolattal kapcsolatos problémákat. "Az egyik eladó szőnyeggel próbálta elfedni a padló sérüléseit, de a vevők és én még cipőben is éreztük a különbséget a padlózatban, amikor a szőnyegen sétáltunk" – osztja meg Williams. Amikor felemelték a szőnyeget, felfedezték az alatta lévő keményfa jelentős károsodását. "Erről még a világ legszebb szőnyege sem tudja elterelni a figyelmet – ráadásul bizalmatlanságot kelt az eladóval szemben." Nem csak a fapadló tesz keresztbe a színpadra állításnak: "A rossz kivitelezéssel és hanyag fugázással telepített csempe durva érzetet kelt, és nehéz rajta járni – erről nem lehet elterelni a vevők figyelmét" – mondja.

Ugyanez vonatkozik a szőnyegekre is. "Javaslom az elhasználódott vagy piszkos szőnyegek vagy más padlóburkolatok cseréjét, mert a vevők a szőnyegektől vagy a bútorok elhelyezésétől függetlenül észreveszik" – figyelmeztet Bill Golden, a RE/MAX Around Atlanta in Atlanta, Georgia ingatlanügynök/társult bróker.

Festékproblémák

"A világ legstílusosabb tárgyai sem fogják elterelni a vevők figyelmét arról, hogy észrevegyenek egy fáradt festést" – mondja Golden. És ha mégis úgy döntesz, hogy újrafested, a vevők azt is észre fogják venni, ha rendszertelenül végezted a munkát. "Fontos, hogy a megfelelő módon készítse elő a felületet, a megfelelő anyagokat használja, és javítsa ki azokat a problémákat, amelyeket elfed" – mondja Michael DiMartino, a pennsylvaniai Chesterben található Power Home Remodeling telepítési szolgáltatásokért felelős vezető alelnöke. Ha az előkészítés hiányos, akkor a végén buborékok keletkezhetnek a festékben, a festék átszivárgása és egyéb problémák.

Elavult jellemzők

Ráadásul a színpadra állítás nem vonja el a vevők figyelmét arról, hogy elmulasztotta frissíteni az otthont. Például: "Egyes eladók részben felújítják a lakásokat, de meghagyják a popcorn (vagy stippelt) mennyezeteket" – mondja Garrett. "Sok vásárló elkerüli a popcorn mennyezetű otthonokat, mivel a megfelelő és biztonságos eltávolításuk magas költségekkel jár." Megjegyzi, hogy az eltávolítás folyamata nemcsak munkaigényes, hanem veszélyes azbesztszálakat is juttathat a levegőbe.

Emellett egy fáradt, elavult konyha is feltűnő, függetlenül a színpadra állítástól. "A régi, rozsdás, piszkos készülékeket, az ügyetlen vagy nem hatékony alaprajzot, valamint a repedezett, sérült, egyenetlen pultokat nem lehet elrejteni" – figyelmeztet Gerard Splendore, a New York-i Warburg Realty brókere. "A törött ajtókkal vagy megereszkedett polcokkal rendelkező konyhaszekrények újrafényezést, javítást vagy végső esetben cserét igényelnek."

Dettó a fürdőszobák esetében. Splendore elmagyarázza, hogy a home stagerek egyszerűen feladhatják, ha egy reménytelenül rossz fürdőszobával vagy konyhával szembesülnek, és csak keményebben dolgoznak azon, hogy az otthon többi területét ragyogóvá tegyék. Ahelyett, hogy egy menthetetlenül elavult teret próbálnának színpadra állítani, "sokkal jobb, ha egy virtuálisan felújított konyha vagy fürdő képét tesszük közzé az interneten, és mellékeljük az ingatlanban található átalakított konyha renderelését, hogy javaslatokat adjunk a leendő vevőnek, akinek nincs látása vagy fantáziája" – mondja.

Furcsán elhelyezett tárgyak

Néha a staginget arra használják, hogy elrejtsék az otthon lényeges, de nem vonzó elemeit. "Minden otthonban vannak "csúnya" szükségszerűségek – olyan dolgok, mint a fali szellőzők és a megszakítók" – mondja DiMartino. "Sajnos ezek néha olyan helyeken vannak elhelyezve, amelyek kevésbé ideálisak – például egy nagy forgalmú fal közepén." Bár csábító, de ha ezeket a szükségleteket elrejtjük műalkotásokkal vagy faldekorációval, akkor valójában felhívhatjuk rájuk a figyelmet. "Hacsak a vevők nem érdekeltek a helyváltoztatásban, ami a végén elég sokba kerülhet, ha ez a csatornarendszer átvezetésével jár, akkor el kell gondolkodniuk azon, hogy ez egy üzletbontó-e vagy sem."

Túl erős szagok

A kellemes illatok vonzóbbá tehetik az otthont – egy bizonyos mértékig. "A gyertyák, konnektorok vagy légfrissítők szenzációsak lehetnek, és hangulatot teremtenek, de a vevők arra is kíváncsiak, hogy más szagok is lapulnak-e alatta" – mondja DiMartino. Ez különösen akkor igaz, ha több gyertya van, vagy ha a dugaljak és a légfrissítők egy kicsit túl erősek. "A vásárlók tudják, hogy a cigarettafüst vagy a háziállatszagok beszivároghatnak a falakba, a fapadlóba és a ház szerkezeti elemeibe, és szinte lehetetlenné válnak megszabadulni tőlük" – mondja.

Függönytrükkök

Régi trükk, hogy az ablakfüggönyöket a fal tetejéhez közelebb helyezzük, hogy felfelé vonzzuk a tekintetet, és így a szoba nagyobbnak tűnjön, mint amekkora valójában. "Ezenkívül a stagerek ablakkezelőket is használhatnak arra, hogy elfedjék a régebbi vagy kis ablakokat" – jegyzi meg DiMartino. Óvakodjon az ilyen stratégiáktól, mert a hozzáértő vásárlók tudják, hogy ezeket az ablakkezelőket oldalra kell húzni, hogy lássák, mi van alatta. "Ha a vevők észreveszik, hogy a tényleges ablakméret nem az, amit elképzeltek, ami kevesebb természetes fényt vagy aszimmetrikus szobaáramlást eredményez, az egyesek számára üzletet bontó tényező lehet" – mondja.

Túlárazás

Még a legtökéletesebb színpadra állítás sem számít, ha az otthonod túl van árazva. Ezzel a problémával Justin Riordan belsőépítész és építész újra és újra találkozik. A Portlandben, Seattle-ben és Los Angelesben működő Spade and Archer Design Agency nevű, otthonok rendezésével foglalkozó cég alapítója, Riordan megjegyzi, hogy az eladó gyakran többet akar, mint amennyit a ház ér, "és elvárja, hogy a rendező és az ingatlanügynök találjon egy olyan vevőt, aki hajlandó túlfizetni". Ez a megközelítés kudarcra van ítélve: "Mivel az internet szinte minden sarkában könnyen megtalálhatók az ingatlanok értékei, a rosszul tájékozott bűnbakok között csak kevés van" – mondja.

Fő rendszerek

A legtöbb vásárló nem szakértő abban, hogy feltárja, mi a baj a potenciális új otthonával, így a stratégiai színpadra állítással sikerülhet elrejteni a problémák jó részét – kezdetben. Néhány ilyen problémára azonban akkor derül fény, amikor a vevő lakásfelügyelője belép a képbe. Riordan rámutat, hogy az ellenőrök képzettek abban, hogy a felszínes színpadra állításon túlra nézzenek. "A lakásellenőr átnézi a működő rendszereket, mint a fűtés, a légkondicionálás, a szellőzés, a vízvezeték- és az elektromos rendszer, valamint a külsőt, amely magában foglalja a tetőfedő rendszert is". Az ellenőrzés során mindenre fény derül. "Semmilyen mennyiségű otthon-rendezés nem teszi a tetőt újjá, a légkondicionálót hideggé, vagy az elektromos rendszert a szabályoknak megfelelővé" – mondja Riordan.