Kérdés: A párommal vásároltunk egy házat, és nemrég költöztünk be. A lakás nagyszerű, de az egyik szomszéd a mi felhajtónkat használja a garázsának megközelítésére. Megkérdeztem őt erről, és említette, hogy ez egy szolgalmi jog, amit még az előző tulajdonossal kötöttek. Mi az a szolgalmi jog, és ez feljogosítja-e a szomszédomat arra, hogy használja a felhajtómat?

A: A szolgalmi jog sokak számára ismeretlen kifejezés, de fontos, hogy megértse a tulajdonjogát, és hogy a szolgalmi jog hogyan kapcsolódik az ingatlanához. A szolgalmi jog lényegében egy olyan megállapodás, amely törvényes hozzáférési és szolgalmi jogokat ad egy magánszemélynek vagy cégnek, lehetővé téve számukra, hogy az Ön ingatlanának egy részét a szolgalmi jog keretein belül használják. Úgy tűnik, hogy a szomszédai korábban olyan szolgalmi jogot alapítottak, amely lehetővé teszi számukra, hogy a garázsukhoz vezető feljárót használják. A szolgalmi jogoknak azonban többféle típusa létezik, és előfordulhat, hogy a megállapodás érvénytelen. A szolgalom jogi mértékének megállapításához az országos nyilvántartáson keresztül be kell szereznie az ingatlan tulajdoni lapjának másolatát.

A szolgalmi jog egy olyan garancia, amely garantálja, hogy egy személy, vállalat vagy kormányzat jogosult az ingatlant egy meghatározott célra használni.

A szolgalmi jogot a közműszolgáltatók általában arra használják, hogy a meglévő elektromos, gáz- és vízhálózatok korszerűsítése és karbantartása érdekében hozzáférjenek az Ön ingatlanához. A szolgalmi jogok azonban nem korlátozódnak a közműszolgáltatókra. Egy szomszéd vagy akár egy magáncég is rendelkezhet vagy létesíthet szolgalmi jogot az Ön ingatlanán, amely meghatározott célból hozzáférést biztosít a földterület egy bizonyos részéhez.

Például egy szomszéd kérhet szolgalmi jogot, hogy az Ön ingatlanának egy részét a fészer vagy garázs számára használhassa. Az ilyen típusú helyzetek viszonylag gyakoriak, amikor az olyan építési projektek, mint például egy kerítés vagy egy fészer, részben a telekhatár fölé épülnek. A szolgalmi jog hozzáférést biztosítana a szomszédnak az ingatlan adott részéhez, és jogot adna neki a használatra. Bár ellenséges szolgalmi jog is előfordulhat. Ez akkor fordul elő, amikor egy fél rendszeresen, folyamatos ideig engedély nélkül használja az ingatlan egy részét, majd kéri egy szolgalmi jog létesítését, hogy jogszerű hozzáférést és szolgalmi jogot kapjon az ingatlan ezen része felett.

A szolgalmi jogoknak több típusa létezik.

A szolgalmi jogokat a szolgalmi jog típusától függően többféle okból is lehet kérelmezni vagy megadni. Valójában sok ingatlan rendelkezik olyan szolgalmi jogokkal, amelyeket a részterület megépítésekor fektettek le, és amelyek lehetővé teszik, hogy az ingatlanon közművek, elektromos vezetékek, telefonvezetékek, vízvezetékek, szennyvízcsövek, gázvezetékek és internetes infrastruktúra épüljön és maradjon fenn. Azonban nem minden típusú szolgalom kapcsolódik a környék infrastruktúrájához.

• Appurtenant: Az appurtenant szolgalom olyan helyzetre utal, amikor a szolgalmi joggal rendelkező (a szolgalmat adó ingatlan) és az uralkodó joggal rendelkező (a szolgalomból hasznot húzó ingatlan) között olyan megállapodás van, amely lehetővé teszi, hogy az uralkodó joggal rendelkező használhassa az ingatlan egy részét. Az ilyen típusú szolgalomra példa lehet, ha az egyik szomszéd ingatlana nem rendelkezik hozzáféréssel egy közúthoz, ezért megállapodást kötött egy másik szomszéddal, hogy az ő ingatlanán keresztül vezethet az útra a saját házából.
  
• Bruttó: A szolgalmi jog e típusánál a megállapodást egyetlen féllel kötik, és a szolgalom nem átruházható. Ez azt jelenti, hogy az ingatlantulajdonos bruttó szolgalmat biztosít egy közműszolgáltatónak vagy egy vállalatnak mindaddig, amíg az ingatlan tulajdonjogával rendelkezik. Ha az ingatlantulajdonos átruházza az ingatlan tulajdonjogát, eladja az ingatlant, vagy ha az ingatlant halála esetén örökli, a bruttó szolgalmi jog érvénytelenné válik, és újra kell tárgyalni. A bruttó szolgalmi szerződések például gyakoriak a közüzemi vállalatoknál. A szerződéseket a földterület kezdeti felosztásakor hozzák létre, és a bruttó szolgalmi jog hozzáférést biztosít számukra az ingatlanhoz karbantartási és javítási szolgáltatások céljából. Ez a fajta szolgalmi jog a földterületek megőrzésére is köthető.
• Előírásos: A prescriptív szolgalmi jog kevésbé polgári jogi jellegű, mint a többi típus. Ez a fajta szolgalom akkor jön létre, ha valaki engedély nélkül használja az ingatlan egy részét, és teljesíti a jogi követelményeket a prescriptív szolgalom megszerzéséhez. Az ellenséges használónak ekkor tulajdonjogi pert kell indítania az ingatlantulajdonos ellen, és bizonyítania kell, hogy teljesítette az állami törvények szerinti jogi követelményeket. A jogi követelmények a következők:
  • Az ingatlan használatának nyíltnak és nem titkosnak kell lennie.
  • Az ingatlan használatának közismertnek, azaz egyértelműen észlelhetőnek kell lennie.
  • Az ingatlan használata ellenségesnek vagy a földtulajdonos beleegyezése nélküli használatnak minősül.
  • Az ingatlan használata folyamatos, megszakítás nélkül az állami törvények által előírt számú évig.

A szolgalmi jog befolyásolhatja az ingatlan értékét.

Bár sok szolgalmi jog szinte észrevétlenül marad az ingatlantulajdonosok és a leendő vevők számára, különösen, ha az elektromos, gáz-, víz- és internetszolgáltatásokhoz való karbantartási hozzáférés biztosításáról van szó, vannak olyan szolgalmi jogok, amelyek csökkenthetik az ingatlan értékét. Az ingatlan értékét számos helyzet befolyásolhatja. Például az, ha a szolgalomból részesülő vállalat vagy magánszemély úgy használja az ingatlant, hogy az nagyszámú járművet vagy látogatót vonz, például egy út menti termékbódé.

A szolgalmi jog megakadályozhatja a leendő vevőket és a jelenlegi tulajdonosokat abban, hogy medencét építsenek, fészert építsenek, vagy más módon korszerűsítsék az ingatlant. Ez a korlátozás elég ahhoz, hogy az árat lecsökkentse, ha vannak más ingatlanok, amelyek nem rendelkeznek ugyanezekkel a korlátozásokkal.

A szolgalmi jogokat többféle módon hozzák létre.

A szolgalmaknak számos típusa létezik, de a szolgalmak létrehozásának is többféle módja van, köztük a kifejezett, a hallgatólagos és a szükségszerűség alapján történő létrehozás.

• Kifejezett: A kifejezett szolgalmi jogokat az ingatlantulajdonos vagy földtulajdonos és a földterületet használni kívánó magánszemély vagy vállalat közötti írásbeli megállapodás aláírásával hozzák létre. Ezt a megállapodást a helyi bírósági rendszeren keresztül kell létrehozni, és a megyei nyilvántartó hivatalban kell bejegyeztetni.
• Magától értetődő: A hallgatólagos szolgalmakhoz nem szükséges írásbeli megállapodást vagy dokumentumokat létrehozni. Ezek a szolgalmak akkor jönnek létre, amikor egy adott helyzetet vagy körülményrendszert a tulajdonos és az érdekelt felek hallgatólagosan állapítanak meg, például amikor egy építtető az ingatlant több részre osztja fel és eladja a leendő vevőknek. A hallgatólagos szolgalomnak azonban három követelménynek kell megfelelnie ahhoz, hogy létrejöhessen:
  1. Az ingatlan tulajdonosának az ingatlan egy részét át kell ruháznia egy másikra.
  2. A tulajdonos úgy használta az ingatlant, hogy az érdekelt fél úgy gondolta, hogy az ingatlant a rész átruházása után is így használhatja.
  3. A hallgatólagos szolgalomnak szükségesnek kell lennie ahhoz, hogy az érdekelt fél vagy a vevő használhassa és élvezhesse a földterületet.
• Szükségesség alapján: A szükségszerű szolgalmi jog akkor jön létre, amikor a tulajdonos az ingatlan egy részét átruházza egy másikra, ugyanúgy, mint a hallgatólagos szolgalmi jog, de a különbség a kettő között az, hogy ez a megállapodás nem függ attól, hogy a tulajdonos az ingatlant olyan módon használja-e, ami a szolgalmi jog szándékára utal. Ez a helyzet akkor fordul elő leggyakrabban, amikor egy nagyobb ingatlanból több telket adnak el, és egyes telkek közúthoz való hozzáférés nélkül válnak elzárt területté. A szükségszerű szolgalmi jogot gyakran azért alapítják, hogy a szomszédnak lehetővé tegyék, hogy az ingatlan egy részén átkelhessen, hogy hozzáférhessen az otthonához.

Lakáseladáskor törvényileg kötelező a szolgalmi jogokat nyilvánosságra hozni.

Egy ház vagy ingatlan eladásakor az eladóknak jogilag kötelező tájékoztatniuk a vevőket a már meglévő szolgalmakról, bár ezt nem mindig jelzik kifejezetten. Előfordul, hogy ezt az információt egy nagy szerződésbe dobják bele, amelyet sietve átnéznek egy ingatlanügynökkel, akit esetleg jobban érdekel a potenciális jutalék, mint az, hogy a vevőknek minden szükséges információt megadjon.

Annak érdekében, hogy megtudja, hogy egy ingatlan rendelkezik-e korábbi vagy jelenlegi szolgalmi jogokkal, megkérdezheti közvetlenül az eladót, megkérheti az ingatlanügynököt, hogy derítse ki, vagy vállalhatja a feladatot, hogy a megyei bíróságon keresztül beszerezzen egy másolatot a tulajdoni lapról. Még mielőtt beleegyezne a lakás megvásárlásába, hozzáférhet ezekhez az információkhoz, így megbizonyosodhat arról, hogy teljes körűen tájékozott az ingatlanról és az esetleges korlátozásokról vagy korlátozásokról anélkül, hogy el kellene köteleznie magát arra, hogy letétet helyezzen el a lakásra.