Ha követed az aktuális eseményeket, akkor valószínűleg hallottad a felháborodást egy vírusos TikTok-videó miatt, amelyben egy ingatlanügynök azzal vádolta az iBuyer üzleti modellt, hogy az ingatlanárak manipulálására használják.

Lényegében azzal érvelt, hogy az olyan cégek, mint a Redfin és az Opendoor – és néhány héttel ezelőttig a Zillow – felvásárolják a lakásokat, és sokkal drágábban adják el őket, ami összességében magasabb ingatlanárakhoz vezet.

Ez egy érdekes elmélet – valójában egy riasztó elmélet, ha éppen lakást keresel -, de vajon igaz-e? Elmélyedünk az iBuyers világában, hogy segítsünk megérteni a működésüket, és megvizsgáljuk a lakáspiacra gyakorolt hatásukra vonatkozó állításokat.

Mi az az iBuyer?

"Az iBuyer, más néven azonnali vevő egy olyan cég, amely közvetlenül a tulajdonosoktól vásárolja meg a lakásokat" – magyarázza Tyler Forte, a Tennessee állambeli Nashville-ben működő Felix Homes vezérigazgatója. És nem véletlenül nevezik őket azonnali vevőknek. Forte szerint készpénzes ajánlatokat tudnak tenni, és általában akár 14 nap alatt le is zárják a szerződést.

"Amint az iVásárló birtokba veszi az otthont, általában kisebb fejlesztéseket végeznek, például friss festést vagy a régi szőnyegek cseréjét." És miután ezek a fejlesztések befejeződtek, mondja, újra listázzák az otthont, és magasabb áron adják el, hogy profitot termeljenek.

Hogyan határozzák meg az árat? "Az iBuyer cég veszi az ingatlanod adatait, és összehasonlítja a szomszédos otthonok ingatlanjaival" – magyarázza Brady Bridges, a texasi Fort Worthben található Reside Real Estate ingatlanügynöke. De ne tévessze össze ezt azzal, hogy a házfelvásárló elhagyatott, omlás előtt álló otthonokat vásárol. Az iBuyers inkább az újabb, jó állapotú, jó állapotú otthonokat részesíti előnyben, amelyek kívánatos környékeken találhatók.

Az iVásárlóknak egyértelmű előnyük van.

Az egyik előny, amit az iVevő jelent, az a kényelem, amit az eladóknak nyújtanak. "A tulajdonos elkerülheti a bemutatókat, ami a hagyományos hirdetési folyamat egyik legbosszantóbb része" – mondja Forte. Nem kell kitakarítani és színpadra állítani a házat, és nem kell találni valahol helyet, ahová el lehet menni, amíg a házat bemutatják.

Bridges szerint pedig az iBuyer-nek történő eladáskor nincs olyan törvény, amely házi ellenőrzést írna elő, szemben a hagyományos eladási rendszerben kötelező házi ellenőrzéssel. "Ez segít abban, hogy jó sok pénzt, munkát és időt takarítsunk meg" – mondja. "De kölcsönös megegyezéssel a házi ellenőrzésre csak akkor kerülhet sor, ha az iBuyer cég érdeklődik iránta." Ha az ellenőrzés során bármilyen problémát feltárnak, nem kell javítania, bár az ajánlat tükrözi a javítások becsült költségeit.

Ráadásul nehéz versenyezni egy olyan iBuyer cég gyors készpénzes ajánlataival, mint az Opendoor. A hagyományos értékesítési folyamathoz képest, amely hónapokig is eltarthat, egy iBuyer ajánlat nyilvánvalóan vonzó, különösen azon eladók számára, akik gyorsabban szeretnének lezárni, vagy akiknek sietniük kell.

A gyors eladás egy iVásárlónak sokba kerül.

Ez a gyors folyamat azonban nem mentes a hátrányoktól. A Forte szerint sok iBuyers azt hirdeti, hogy piaci áron vásárolja meg a lakásokat, de ez nem mindig van így. "Tapasztalataim szerint az iBuyers 5-7 százalékkal a piaci ár alatt vásárolja meg a lakásokat" – magyarázza. "A legtöbb iBuyers ezután további 5-7 százalékos szolgáltatási díjat számít fel".

Az ő véleményét osztja Kristen Jones, a RE/MAX Around Atlanta bróker-tulajdonosa is, aki szerint az iBuyers általában a piaci érték alatti ajánlatokat tesz, majd olyan díjakat számít fel, amelyek hasonlóak – ha nem magasabbak -, mint az ingatlanközvetítőnek fizetett jutalék. Az ajánlatot az iBuyer-ellenőrzést követő esetleges javítások fedezésére is csökkenthetik. "De ezen a ponton az eladók gyakran már túlságosan előrehaladott állapotban vannak ahhoz, hogy visszaforduljanak. Lehet, hogy már találtak egy házat, amit megvásárolhatnak, vagy elkezdtek csomagolni" – magyarázza Jones. Ezen a ponton úgy érzik, hogy már túl késő visszafordulni.

"Az ellátási lánc problémái, valamint a munkaerőhiány növelik az ingatlanok megvásárlásának, felújításának és újraértékesítésének költségeit, ami mind az iBuyer üzleti modelljének felfelé irányuló költségeit növeli." Lehet tehát kényelmes eladni egy iBuyer-nek, de Jones arra figyelmeztet, hogy a költségek több ezer dollárral is többe kerülhetnek, mint a hagyományos értékesítési folyamat.

Az iBuyer-től történő lakásvásárlásnak is vannak előnyei és hátrányai.

Már beszéltünk arról, hogy az iBuyers hogyan hat az eladókra, de hogyan hat ez az üzleti modell a vevőkre?

Az iVásárlókkal való együttműködés során a kényelem is előnyt jelent a lakásvásárlásra vágyók számára. "Például egy saját tulajdonú lakás vásárlásakor be kell ütemezni egy túrát, amelyet a tulajdonosnak jóvá kell hagynia" – mondja Tyler. Ha pedig ez az időpont nem elfogadható, a tulajdonos elutasítja a kérést. Tyler szerint azonban egy iBuyer otthon mindig üres, így bármikor megmutatható.

Más szempontból is kényelmes. "Az ingatlan részleteitől kezdve az ajánlaton át a zárásig minden online történik a lakásvásárlás során az iBuyers-en keresztül" – magyarázza Bridges. "Önnek nincs mozdonyköltség vagy munkaerő, és a digitális technológia használata miatt a vásárlási folyamat számos lépése kihagyható." Sok vásárló értékelheti a személyes interakció hiányát.

Másrészt nem minden vevő tartja stresszesnek vagy időigényesnek az ingatlanügynökkel való munkát. "Egy jó ingatlanügynök szorosan együttműködik az ügyfelekkel, hogy az igényeik és céljaik időben teljesüljenek" – mondja Heath Clendenning, a Los Angeles-i Highland Premier ügynöke.

Az iBuyers is gondot okozhat a vevőknek, különösen az eladói piacon. "A vásárlók számára a piacon az a legnagyobb hátrány, hogy lemaradnak a lakásvásárlás lehetőségéről, mert nem tudnak versenyezni ezekkel az azonnali ajánlatot tevő / készpénzes vásárlókkal" – mondja Jones. Az iVásárlók egyszerre több házat is megvásárolhatnak, ami korlátozza a kínálatot – és arra kényszeríti a vevőket, hogy hozzájuk jöjjenek. Az iVásárlók saját maguk határozhatják meg az áraikat. Ez kiküszöböli a hagyományos eladók és vevők között jellemzően zajló tárgyalási folyamatot.

Elég nagy az iBuying ahhoz, hogy valóban befolyásolja az ingatlanpiacot?

Tehát az iBuyer modell valóban nagyot dob a piacon? Bridges szerint igen. "Az iBuying jelenleg szinte minden nagyobb régióban virágzik, és úgy tűnik, hogy hosszú ideig marad a piaci rendszerben" – mondja, megjegyezve, hogy az egyszerűség és a közvetlen készpénz vonzza a vártnál több eladót. "A következő néhány évben pedig rövid távon a jelenlegi üzletkötési rendszer száműzésével nézhetünk szembe".

Bridges elmondása szerint már most is számos olyan ingatlanos csapatot észlelt több területen, amelyek már hibridek, vagy teljesen átálltak az iBuyersre. Előrejelzése szerint még több ingatlanügynök és csapat akarja követni a példát.

Clendenning azonban úgy véli, hogy egyelőre még szükség van az olyan emberi interakciókra, mint a tárgyalások, értékbecslések és utasítások. "Az ingatlanügynökök együttműködnek az ügyfeleikkel, hogy megértsék a céljaikat és igényeiket, és mindent megtesznek, hogy megfeleljenek azoknak" – mondja. "Még mindig sok olyan változó és helyzet van, amelyet a szoftverek és algoritmusok nem tudnak kezelni."

Forte úgy véli, hogy az iBuyers hatással van, de nem feltétlenül a várt hatással. "Sok esetben az iVásárlók az általuk vásárolt árhoz képest több mint 10 százalékkal drágábban adják újra a lakásokat" – mondja. "Azonban az iBuyers által újra listázott lakások általában hosszabb ideig maradnak a piacon." Az biztos, hogy a Zillow leállítja saját iBuying szolgáltatását, a Zillow Offers-t, a "lakásárak előrejelzésének kiszámíthatatlansága miatt".