A cikk tartalma

• 1. sz. A lakásvásárlás előnyei a feltárás szakaszában
• 2. sz. A lakásvásárlás hátrányai a feltárás szakaszában
• 3. szám. Hol találok információkat az építőkről?
• 4. sz. Milyen dokumentumokkal kell rendelkeznie az építtetőnek?
• 5. sz. Szerződés az építtetővel
• 6. sz. Kerületi infrastruktúra
• 7. sz. Mit kell figyelembe venni a lakás átvételekor?

Az új építésű lakások csaknem felét az építés utolsó szakasza előtt értékesítik. Ennek oka a jelentős költségmegtakarítás, amely elérheti a 25%-ot vagy azt is. Ám a jelentős előnyök mellett ez az ingatlanszerzési mód jelentős kockázatokat is rejt magában. Mit kell figyelembe venni annak érdekében, hogy jövedelmező vásárlást hajtson végre, ne veszítse el pénzét, és a megadott időn belül lakáshoz jusson?

1. sz. A lakásvásárlás előnyei a feltárás szakaszában

Sokan az előnyök miatt vásárolnak lakást az ásatási szakaszban. Az alacsonyabb lakhatási költség a fő kiválasztási szempont. Az árat csökkentik, hogy további forrásokat vonzzon. Szinte minden fejlesztőt érdekel ez, mert nyilvánvaló előnyökhöz jut, és a társbefektetők pénzét házépítésre használhatja fel, nem pedig olyan pénzeszközöket, amelyeket nagy százalékban kell fizetni. Nyilvánvaló, hogy minél kevesebb hitelalapot használnak fel, annál alacsonyabb és vonzóbb lesz a lakás négyzetméterenkénti költsége a vevő számára.

Az előnye, hogy a fejlesztőtől részletfizetést kaphat . Ennek időtartamát a felek megtárgyalják, de általában a ház építésének idejére korlátozódik. Egyes cégek kamat nélkül kínálják.

Sokakat vonz a választás lehetősége . Ha egy személy az építkezés kezdeti szakaszában kifejezte vágyát, hogy lakást vásároljon, akkor lehetőséget kap a lakás, a terület és az emelet elrendezésének kiválasztására. A legvonzóbb lehetőségek ebben a szakaszban elfogytak. A ház építésének befejezése után a lakások mintegy 20-25%-a eladatlan marad. Sok közülük a felső emeleteken található, vagy kényelmetlen elrendezésű. A többszobás lakások sem keresettek.

2. sz. A lakásvásárlás hátrányai a feltárás szakaszában

Az ásatási szakaszban történő lakásvásárlás bizonyos kockázattal jár . Ez abban rejlik, hogy megtévesztik. Vannak esetek, amikor a lakhatás kifizetése után az emberek nem várták meg az építkezés befejezését. A fejlesztők között nem mindig találunk becsületes és megbízható cégeket. A csaló cégek gyakran házat kezdenek építeni, de lakáseladáskor kettős értékesítési konstrukciót alkalmaznak . Ezzel egyszerre többen is tulajdonosai lehetnek egy lakásnak. Az építőiparban való részesedési szerződés megkötése véd az ilyen kockázatok ellen .

További hátránya, hogy meg kell várni az építkezés befejezését . Ez az időszak többször is meghosszabbítható. Még ha a szerződésben 3 év is szerepel, a munka 5 vagy több év elteltével is befejezhető.

Annak érdekében, hogy ne váljon csalás áldozatává, és ne lépjen kapcsolatba egy gátlástalan fejlesztővel, mielőtt aláírná a dokumentumokat és pénzt adna, érdeklődnie kell erről a cégről , és meg kell értenie, mennyire megbízható.

3. szám. Hol találok információkat az építőkről?

A potenciális vásárló érdeklődjön az építkezést végző cégnél. Ha rossz a hírneve, akkor jobb, ha megtagadja a megállapodás megkötését. Hasznos lesz megtudni valamit a már átadott tárgyakról, építésük történetéről. A kezdeti szakaszban az internet nagy segítségedre lesz.

A fejlesztőről a honlapján találhat hivatalos információkat , amelyek jelzik a cég történetét, információkat a befektetőkről és a hitelezőkről, az üzembe helyezett objektumokról, az építés alatt álló objektumokról és a szállítási határidőkről. Ha a vállalat nagy bankokkal működik együtt , akkor ez további garanciát jelent a vevő számára a megbízhatóságra. A fejlesztő saját weboldalának hiánya arra utal, hogy ez egy rosszindulatú cég, amelynek szigorúan nem ajánlott megbízni a pénzében. A lakások árait is elemezni kell: a túl alacsony költségnek figyelmeztetnie kell, mert egy sikeres cég nem ad el a valós értéke alatt lakást.

Fontos információforrás a részvényesek fórumai és véleményeik egy adott cégről . Itt olyan információkat találhat, amelyek nem szerepelnek a hivatalos webhelyen. Ha voltak problémás helyzetek, késtek a határidők, akkor ezt jelezni fogják a fórumokon, ahol arról is tájékozódhatnak, hogy a fejlesztő hogyan oldotta meg a konfliktushelyzeteket. Ezen a szakaszon érdemes felkeresni magát az építkezést is , hogy megbizonyosodjon arról, hogy az építési munkálatok valóban folyamatban vannak.

4. sz. Milyen dokumentumokkal kell rendelkeznie az építtetőnek?

Ha a fejlesztő átment az ellenőrzés első szakaszán, akkor a cég képviselőjénél vagy egy lakásértékesítési vezetőnél meg kell győződnie arról, hogy minden rendben van-e a dokumentumokkal, különben nagy problémák merülhetnek fel a ház felépítése után. Ellenőrizni kell a létesítő dokumentumokat , amelyek magukban foglalják a társaság alapító okiratát, a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába való bejegyzés igazolását, a TIN hozzárendeléséről szóló igazolást.

Fontos megbizonyosodni arról, hogy a cég tulajdonában van az a telek, ahol a ház épül, amit a föld tulajdonjogáról szóló igazolással kell jelezni . Sőt, a föld rendeltetése is nagyon fontos . A dokumentumokban fel kell tüntetni, hogy ez a terület a megadott címen lakóépület építésére szolgál. Ha a telek például mezőgazdasági célokat szolgál, akkor az épített házba való beköltözés sokáig tart. Nem árt megbizonyosodni arról, hogy egy földterület megszerzése jogszerű : ha árverést tartottak, akkor ezt jelezni kell.

Kiemelt figyelmet érdemelnek azok a házak, amelyek hatósági részvétellel épülnek és állami beruházási projekt . Ebben az esetben főszabály szerint az állam ad otthont a fejlesztőnek, ahol házat építhet, a cég pedig vállalja, hogy az állami szervek ingatlanát bizonyos területekkel látja el, amelyeket a területelosztási jegyzőkönyvben megjelölnek. Fontos ügyelni arra, hogy lakása a ház felépítését követően ne kerüljön hatósági tulajdonba, ami ennek a lakásnak az Ön tudta nélkül történő eladásához vezethet.

A fejlesztőnek rendelkeznie kell olyan engedéllyel , amely feljogosítja az építőipari tevékenység végzésére. Az engedélynek a ház építésének idejére érvényesnek kell lennie, és meg kell határoznia azon épületek magasságát, amelyeket a cég építhet – ellenőrizze ezt a paramétert az építendő ház magasságával. Az építési engedélyt is ellenőrizni kell , különös tekintettel az időzítésre és az engedély adott házra való megfelelőségére.

Ezenkívül a fejlesztőnek be kell nyújtania az összes szükséges projektdokumentációt , valamint el kell végeznie a projektdokumentáció államvizsgálatát . Mindenkinek, aki lakást ad el egy jövőbeli épületben, rendelkeznie kell a cég felhatalmazott képviselőjének dokumentumaival, kivéve, ha természetesen maga a fejlesztő vesz részt az értékesítésben.

Megkérdezheti a céget , hogy mely bankoknál van akkreditálva . Ez persze nem a legpontosabb mutató, de így is jelezheti a fejlesztő megbízhatóságát, mert a bank ezt is ellenőrzi, mielőtt akkreditálná. Jobb banki átutalással fizetni.

Jobb , ha nyugodt otthoni környezetben ismerkedjen meg a fejlesztő által kínált szerződési feltételekkel, hogy minden részletet és feltételt tanulmányozzon. Ebben a szakaszban jobb , ha tapasztalt ügyvédhez fordul ezekben az ügyekben , mert előfordulhat, hogy egy felkészületlen személy nem veszi észre azokat a fontos szempontokat, amelyek meghatározzák az egyes felek jogait és kötelezettségeit. Az ügyvéd javasolhatja a fő kockázatokat, és figyelmeztetheti Önt, ha a fejlesztő meg akarja csalni.

A jogszabály szerint a lakóépületek építését biztosítani kell . A vevő érdeklődjön a biztosítónál, lehetőleg egy ismert cégnél.

5. sz. Szerződés az építtetővel

Annak érdekében, hogy a lakásvásárlás az építkezés nulladik szakaszában biztonságos legyen, a szakértők azt javasolják, hogy kössenek tőkemegállapodást a felek között . Rögzít minden adatot az objektumról, az építkezés befejezésének idejét, a négyzetméter költséget. A probléma megoldására a 214. számú szövetségi törvényt fogadták el. Ha a vállalat más elvek szerint értékesít, akkor a lehetséges kockázatok nőnek.

A fent említett szövetségi törvény szerint az épített objektumot az üzembe helyezési engedély megszerzése után adják át a közös építésben résztvevőnek. Az építési tőkerészesedés szerződése a Rosestra-ban van bejegyezve, és ez garancia a kettős értékesítés hiányára. A vevő egy ilyen megállapodásnak köszönhetően a maximális védelemben részesül, és a határidők elmulasztása vagy nem megfelelő ingatlan átadása esetén az együttműködést egyoldalúan felmondhatja. Az ilyen megállapodás alapján lakásokat értékesítő fejlesztő szigorú ellenőrzésen esik át az állami szervekben, így a róla szóló információk a lehető legátláthatóbbak. A dokumentumban fel kell tüntetni a ház építési idejét, a lakás költségét, az objektum címét és a garanciát.

Nem minden fejlesztő dolgozik megosztott részvételi megállapodás alapján, és betartja az előkészítésére vonatkozó összes szabályt. A statisztikák szerint Moszkvában az ilyen ajánlatoknak csak körülbelül 20% -a van. Veszélyesebb és kockázatosabb üzlet egy új épületben lakás vásárlása az ásatási szakaszban más típusú szerződések alapján.

Egyes cégek felajánlják az előzetes adásvételi szerződés megkötését. A kockázat az, hogy egy ilyen tranzakciót nem rögzítenek sehol. A csalás másik változata az, hogy a fejlesztő váltót bocsát ki . Az ügyfél megvásárolja ezt a dokumentumot, de nem vállal garanciát a lakásra, és a számlán sem szerepel, hogy milyen lakóterületet kap.

Az együttműködés másik kockázatos formája a lakásszövetkezeti építésben való részvételről szóló megállapodás . Ebben az esetben Ön részesedéssel járul hozzá ahhoz, hogy belépjen a szövetkezetbe, amely lakást vásárol Önnek. Minden feltételt a szövetkezet alapszabálya ír elő, ezért az ügyvédnek alaposan tanulmányoznia kell azt. A lakásszövetkezeteken keresztül történő lakásvásárlás kockázatokat is rejt magában : ebben az esetben alaposan tanulmányoznia kell a fejlesztő engedélyeit és engedélyeit.

Ha a ház átadási határideje késik, a cég felajánlhatja a határidő meghosszabbítására vonatkozó megállapodás aláírását . Jobb, ha nem írja alá ezeket a dokumentumokat, különben lehetetlenné válik a kötbér behajtása a társaságtól a kötelezettségek elmulasztása miatt.

A legtöbb lakást jelzáloghitellel vásárolják. Nagyon fontos hozzáértően megközelíteni a bank jelzálog-programjának tanulmányozását. Ez függhet az építés szakaszától is, mivel a kezdeti szakaszban a legnagyobb kockázat, és így a hitel költsége is nagyobb.

6. sz. Kerületi infrastruktúra

A feltárás szakaszában nem lehet felmérni a felhasznált építőanyagok minőségét és a falak egyenletességét, de a terület könnyen felmérhető. Először is érdemes utánajárni, hogy egy adott területen mennyire fejlett az infrastruktúra és a közlekedési csomópontok . Ez utóbbi különösen igaz a tömegközlekedést használókra. A saját autó tulajdonosa számára más tényezők is fontosak: vannak-e torlódások a leendő otthonból a munkahelyre vezető úton, milyen minőségű az útburkolat, van-e parkolóhely az udvarban és van-e hely a mélygarázs.

7. sz. Mit kell figyelembe venni a lakás átvételekor?

A ház építésének befejeztével a fejlesztő felkéri Önt a megvásárolt lakás átvételére, és a szemle után átvételi igazolást állítanak ki . Ebben a szakaszban mindkét irányt meg kell vizsgálnia, és fel kell hívnia a fejlesztő figyelmét a korábban elfogadott feltételekkel való minden eltérésre. Ügyeljen a felületek egyenletességére, a felületek minőségére, a kommunikációra, valamint a lakás területére, mert előfordulhat, hogy néhány négyzetméterrel kisebb, mint a dokumentumokban feltüntetett. Minden hiányosságot meg kell szüntetni, a hiányzó területet pótolni. Ha a fejlesztő nem áll készen a konfliktus békés megoldására, akkor a kérdést bírósági úton kell megoldani.