Az elmúlt két évben a lakásárak – jobb szó híján – őrületesen magasak voltak, olyannyira, hogy már többször figyelmeztettük a vásárlókat, hogy ne kössenek kompromisszumot néhány olyan lényeges dologban, ami a vevő bűntudatához vezethet.

Az ország egyes részein azonban végre kezdenek csökkenni az árak. “A 2022-es lakáseladóknak tisztában kell lenniük azzal, hogy a lakáspiac kezd átállni a lakásvásárlók javára” – mondja Jason Gelios, a Community Choice Realty in Detroit, MI ingatlanügynöke. “Az elmúlt nagyjából két évhez képest, amikor a lakásokra több mint egy tucat ajánlat érkezett, most átlagosan öt ajánlatot látunk lakásonként” – mondja.

Hogyan kell tehát beáraznia otthonát a mai változékony ingatlanpiacon? Olvasson tovább, hogy megtudja, milyen négy fontos dolgot kell szem előtt tartania.

Az árat úgy kell meghatározni, hogy eladható legyen.

Szakértőink egyetértenek abban, hogy általános szabályként a túlárazás rossz stratégia. Az árkategóriától függően Michael Sadis, a The Michael Sadis Team at Serhant vezetője óva int attól, hogy a lakást lényegesen többért adják el, mint amennyit ér. “A vevők jól képzettek ezen a piacon, és szívesen kifizetik a listaárat vagy annál magasabb árat, hogy megszerezzék az ingatlanodat” – mondja.

Ha azonban a lakás túl van árazva, Sadis szerint a vevők nem fognak alulértékelni vagy alkudozni – egyszerűen továbbállnak egy másik lehetőség felé. “A túlárazás a halál csókja ezen a piacon, és a végén többet fogsz kapni az otthonodért, ha tökéletesen eltalálod a listaárat” – mondja.

Gelios osztja a véleményét, aki hozzáteszi, hogy még egy hiperaktív eladói piacon sem szabad túlárazni a lakást. “Katasztrófát jelenthet, ha az otthon stagnál, mert a magasabb árat nem fogadja el a piac”.

Christy Walker, a Re/Max Signature in Phoenix, AZ bróker/tulajdonosa azonban úgy véli, hogy vannak bizonyos forgatókönyvek, amelyekben az eladók képesek lehetnek arra, hogy az árat feljebb tornázzák.

“A magas árképzés (az eladások felső 5 százaléka vagy a legutóbbi összehasonlítható árnál magasabb ár) még egy erős eladói piacon is csak akkor jöhet szóba, ha az eladó hajlandó türelmesnek lenni az eladáshoz szükséges piaci napokkal, és ha az otthon kifogástalan állapotban van, és megfelelően van megrendezve.” A magas árképzésre csak akkor érdemes gondolni, ha az eladó hajlandó türelmesnek lenni az eladáshoz szükséges napokkal, és ha az otthon kifogástalan állapotban van, és megfelelően van megrendezve”.

Továbbá azt mondja, hogy ezt a módszert csak akkor érdemes alkalmazni, ha nagyon kevés a közvetlen konkurencia, vagy ha a ház egyedi. Elismeri azonban, hogy ez kizár néhány vevőt, mert nem az ő keresési tartományukon kívül esik, másokat, akik úgy látják, hogy a költségvetésük magas oldalán van, és olyan vevőket is, akik azt feltételezik, hogy licitháborúban a listaár fölött kell ajánlatot tenniük, és nem is vesződnek vele.

"Gyakran az a vicc az iparágban, hogy az eladók úgy tekintenek az otthonukra, mint egy milliós kúriára, míg az értékbecslő szerint az a felső középosztályhoz tartozik, a vevő pedig úgy látja, hogy az egy javítandó ingatlan" – mondja Walker. "A perspektíva óriási szerepet játszik abban, hogy egy vevő mit hajlandó fizetni, és az emelkedő kamatlábak miatt a legtöbb vásárló elég okos ahhoz, hogy versenyezzen a számukra értékes otthonokért, de kihagyjon bármit, ami túl van árazva, csak azért, mert az eladó azt hiszi, hogy ezen a piacon top dollárt kaphat.""

Úgy véli, hogy az árképzés valamivel az alatt, amennyiért az otthon ésszerűen várhatóan eladható lesz, nagyszerű stratégia ezen a piacon. "Ezáltal több ember nézi meg az otthont, ami valószínűleg felgyorsítja a jó ajánlat beérkezésének ütemezését." És ha a képzett vevők úgy érzik, hogy az otthon ára tisztességes, Walker szerint versenyezni fognak egymással, hogy az eladó elfogadja az ajánlatukat.

Használja a megfelelő összehasonlító adatokat, és szerezzen be több véleményt.

Az otthonod helyes árazásának kulcsa az, hogy tudd, mennyit ér – és ez az összeg részben a környék többi otthonától függ". Gelios azt ajánlja, hogy nézze meg alaposabban, hogy a környéken milyen áron adják el a többi otthont, és azok mennyiért keltek el. "Ez segíthet abban, hogy megalapozott döntést hozzon arról, hogy milyen áron érdemes listázni" – mondja.

Tanácsadók sokaságában is van bölcsesség. "Egyetlen ingatlanügynök helyett inkább találkozzon több brókerrel, hogy megtudja a véleményüket az otthona értékéről" – tanácsolja Sadis. "Remélhetőleg mindannyian ugyanazon a véleményen vannak, így azzal az ügynökkel menjen, aki Ön szerint a legjobban fogja értékesíteni és képviselni az otthonát, hogy a legmagasabb összeget kapja."

És azt is meg kell engednie az ingatlanügynöknek vagy a brókernek, hogy őszinte legyen, amihez esetleg félre kell tennie az érzéseit. "Amikor az árképzésről beszélünk, a mi feladatunk az, hogy vezessük, irányítsuk és megvédjük az eladót, és ez azt jelenti, hogy őszintén beszélgetünk a tényleges piaci viszonyokról, és nem csak arról, amit láttak vagy hallottak, ami lehet hallomás" – mondja Walker. "Az is kötelességünk, hogy tájékoztassuk az eladót arról, hogy csak azért, mert az utolsó ház a környéken X dollárért kelt el, nem feltétlenül jelenti azt, hogy ennél többért is listára teheti az otthonát, és jó eredményt várhat."

Ettől még érdemes erőfeszítéseket tenni.

Bár a piac még mindig az eladóknak kedvez, ez nem az az időszak, amikor elhanyagolhatod a lakáskarbantartási projekteket vagy az otthon külső és belső megjelenését. "Több lakásvásárlót és magasabb ajánlatot fogsz vonzani, ha az otthonodat megfelelően mutatod be a potenciális vevőknek" – mondja Gelios. Azt javasolja, hogy fordítson figyelmet a járdaszegélyre, és értékelje, hogy milyen első benyomást keltenek a potenciális vevők, amikor megnézik az otthonát. "Egyszerű frissítéseket végezhet, például visszavághatja a bokrokat és a fákat, kitisztíthatja az utakat, és akár napelemes útvilágítással is kiegészítheti."

És ez nem áll meg itt. "Tisztítsd meg körülbelül a felét annak, ami jelenleg a lakásban van, végezd el a kisebb javításokat, például javítsd meg előre a zörgő mennyezeti ventilátort vagy a csöpögő csapot, hogy jobbá tedd a bemutató élményét" – tanácsolja Walker. Azt is javasolja, hogy a lakást szakszerűen tisztíttassa ki, mivel ez azt mutatja, hogy a ház gondozott, és eltávolítja a zavaró szagokat és látványt, amelyek elriaszthatják a vevőket.

Soha ne írja be a hirdetési listába az "ahogy van" szavakat.

Mivel még mindig eladói piacról van szó, azt gondolhatod, hogy bármit lehet, tehát miért kellene rendbe tenned az otthonodat? "Csábító lehet egy lakáseladó számára, hogy az "ahogy van" szavakat adja hozzá a leíráshoz, azt gondolva, hogy ezzel kivonja magát mindenféle javítás vagy kiigazítás alól" – mondja Gelios. Figyelmeztet azonban arra, hogy ez a két szó valójában elriaszthatja a vevőket, akik azt gondolják, hogy valami baj van az ingatlannal.

És még ha a vevők el is jönnek a lakásra, előfordulhat, hogy az Ön által elmulasztott karbantartások és javítások alapján alullicitálnak. "Egy eladó nem hunyhat szemet a saját otthonának hibái, a rendetlenség, amely elvonja a vevőt attól, hogy valóban lássa a benne rejlő lehetőségeket, vagy a nyilvánvalóan elvégzendő javítások felett – amelyek a személyes megtekintés során derülnek ki" – mondja Walker.