Úgy döntött, hogy megvalósítja az amerikai álmot, a lakástulajdont? Bár a lakásvásárlás folyamata izgalmas, ugyanakkor szorongással teli időszak is lehet, mivel a vásárlók eligazodnak a lakásvásárlással kapcsolatos tudnivalók között.

Sok első alkalommal vásárlót foglalkoztat többek között az, hogy mennyi ideig fog tartani a tranzakció lebonyolítása. A potenciális vásárlók hallhattak már rémtörténeteket a vevők és az eladók közötti hónapokig tartó oda-vissza csatározásokról, amelyek mindenkit bizonytalanságban hagyhatnak, hogy mikor jönnek és mikor mennek.

Bár a lakásvásárlás néha úgy tűnhet, hogy az örökkévalóságig elhúzódik, a tapasztalt szakemberek segíthetnek meghatározni egy konkrét és ésszerű időkeretet. Jeannie Heinen, a Kansas állambeli McPhersonban működő Four Seasons Realtors társult brókere, a National Association of Realtors tagja szerint általában 30-60 nap telik el attól az időponttól, amikor ajánlatot teszel egy házra, addig, amíg az üzletet lezárják, és átveszed a kulcsokat. Bizonyos körülmények azonban felgyorsíthatják vagy lelassíthatják a folyamatot.

A lakásvásárlásnak általában kilenc lépése van.

A lakásvásárlás folyamata, nos, egy folyamat, amely több lépést foglal magában, amelyek közül néhány egyszerre történik. Bár az egyes lépések elvégzéséhez szükséges idő változó, a ház addig nem lesz a tiéd, amíg az utolsót ki nem pipálod a teendőid listájáról. Ezek a lépések a következők:

1. Ajánlatot teszel a házra.
2. A szerződés feltételeinek megtárgyalása.
3. Az ajánlat elfogadása.
4. Értékbecslés készíttetése.
5. A szemle időpontjának egyeztetése.
6. Az ellenőrzések során feltárt javítások kezelése.
7. A hitel jóváhagyása.
8. Az ingatlan tulajdonjogának ellenőrzése.
9. Lezárás – ez az a találkozó, amelynek során az eladó megkapja a pénzt, és a ház a tiéd lesz.

Ha ingatlanügynökséggel dolgozol, az ügynök gondoskodik arról, hogy minden lépés időben befejeződjön. Ez a legjobb megoldás a legtöbb vevő számára, különösen az első alkalommal vásárlók számára.

Ha már a házak megtekintése előtt előzetesen jóváhagyja a hitelkérelmet, az felgyorsíthatja a lakásvásárlás folyamatát.

A lakásvásárlás lezárásának egyik akadálya a hitel jóváhagyása. "Ha a vevőnek már előzetesen jóváhagyták a hitelt" – mondja Heinen – "eggyel kevesebb dolog miatt kell aggódnia". Az előzetesen jóváhagyott hitel biztosítása azt jelenti, hogy a hitelező elemzi a hitel- és pénzügyi helyzetedet, majd a jelenlegi jövedelmed és kiadásaid alapján zöld utat ad a házvásárláshoz egy meghatározott összeghatárig. Bár az előzetes jóváhagyás nem kötelező, növeli az esélyét annak, hogy a szerződésben szereplő időpontig – vagy korábban, ha mindkét fél egyetért – lezárja a szerződést.

Számoljon azzal az idővel is, amíg olyan ingatlanügynököt talál, aki ért ahhoz a területhez, ahol élni szeretne.

Egy ingatlanügynök sokkal kellemesebbé teheti a lakásvásárlás élményét, de a megfelelő ingatlanügynök megtalálásához alapos kutatómunkát kell végeznie. Lehet, hogy néhány telefonhívást kell intéznie, és néhány interjút kell készítenie, hogy megtudja, mely ingatlanügynökök a megcélzott piac szakértői.

A tapasztalt ügynökök az otthonra vonatkozó részletek mellett a környék demográfiai jellemzőiről, a kényelemről, az iskolákról és még sok másról is tudnak mesélni. Ezek az ügynökök időt szánnak arra, hogy megismerjék Önt, így segíthetnek az Ön igényeinek és életstílusának megfelelő otthon megvásárlásában.

A megfelelő ingatlanügynök még értékesebbé válik, ha új városba vagy településre költözik. Egy olyan ügynök, aki már régóta a környéken van, el tudja vezetni Önt a megfelelő lakásokhoz, és el tudja terelni a nemkívánatos épületektől vagy helyektől.

Az új otthon keresése gyakran tovább tart, mint gondolnánk.

A lakásvásárlásnak az a lépése, amely a legtöbb időt veheti igénybe, az a tényleges lakáskeresés és az ajánlat elfogadása. A lakásvásárlás az egyik legnagyobb vásárlás, amit valaha is meg fogsz tenni, és biztos akarsz lenni abban, hogy megtalálod a megfelelőt. Bizonyára vannak olyan kritériumok a lakásvásárlási ellenőrzőlistán, amelyek nem képezik vita tárgyát, így előfordulhat, hogy sok hirdetést kell átfésülnie, hogy megtalálja az igényeinek megfelelő lakásokat.

Ahogy az elmúlt néhány évben láthattuk, a licitháborúk egyre gyakoribbá válnak. Sok más vásárló is szeretne lakást vásárolni, akik közül néhányan nagyon agresszív ajánlatot tesznek – akár több tízezer dollárral a kért ár fölött. Lehet, hogy pesszimistán hangzik, de készüljön fel arra, hogy több ajánlatot is elutasítanak, mielőtt egyet elfogadnak.

A lakásvásárlási szerződés tartalmazza a vásárlás ütemezését, beleértve a zárás időpontját is.

A lakásvásárlás első lépése, hogy ajánlatot tesz az eladónak. Ezen a ponton az ügynöke beírja a várható zárás dátumát, annak alapján, hogy mennyi időbe telik szerinte a fenti lépések elvégzése. Amikor az eladó elfogadja az Ön ajánlatát (általában 72 órán belül), az Ön ügynöke és az eladót képviselő ügynök azon dolgozik, hogy a zárás időpontja előtt befejezzék a lépéseket.

A vevő által felvett jelzáloghitel típusa befolyásolja, hogy mennyi ideig tart a lezárás.

"Hagyományos hitel esetén gyakran 30 nap alatt lezárható" – mondja Heinen. Más típusú lakáshitelek lezárása hosszabb időt vesz igénybe, "általában 45-60 napot".

• Hagyományos hitel: Ha jó a hitelképessége, szilárd a munkatörténete és van előleg, a hitelezője valószínűleg hagyományos hitelt fog javasolni. Ezt a hiteltípust általában helyben adják ki, és ha minden a tervek szerint alakul, 30 napon belül átveheted a lakáskulcsot.
• FHA-hitel: Ha nem kaphat hagyományos hitelt, mert vagy túl alacsony az előleg, vagy a hitelképessége nem a legjobb, akkor még mindig jogosult lehet a Szövetségi Lakásügyi Hivatal által biztosított hitelre. Az FHA-hitel lezárása 45-60 napot vesz igénybe.
• Vidékfejlesztési hitel: Az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériumán (USDA) keresztül kibocsátott RD-hitelek korlátozott jövedelemmel rendelkező, vidéki vagy külvárosi közösségekben élő emberek számára állnak rendelkezésre. A RD-hitelek további papírmunkát igényelnek, és akár 60 napot is igénybe vehet a lezárásuk.
• VA-hitel: Csak veteránok, a Nemzeti Gárda tagjai, tartalékosok és aktív szolgálatot teljesítők jogosultak a Veteránigazgatáson keresztül nyújtott lakáshitelekre. A RD- és FHA-hitelekhez hasonlóan a VA-hitelek is további papírmunkát igényelnek, ami akár 60 napra is kitolhatja a lezárást.

A házvásárlás során a szerződéskötés időpontjáig történő lezáráshoz elengedhetetlen az értékbecslés beszerzése.

A hitelezője megköveteli a megvásárolni kívánt ház szakszerű értékbecslését, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az megéri az Ön által ajánlott árat. Ezért az értékbecslés elkészítése az egyik első dolog, amit az ügynöke meg fog tenni.

A lakástulajdonosi biztosítás megkötéséhez vizsgálatokra van szükség, és akár 2 hétig is eltarthat, amíg a biztosítást megkötik.

A lakástulajdonosi biztosítás megkötése a hitelezője által előírt követelmény lehet. Gyakorlatilag minden jelzáloghitel-társaság megköveteli, hogy az ingatlan teljes vagy valós értékére kössön biztosítást, és ha nem köti meg, az a hitelkérelmét is meghiúsíthatja.

A lakásbiztosítás védi az épületet és a tulajdonát a károk vagy lopások ellen. Más típusú biztosításokkal ellentétben, amelyeket egy délután alatt meg lehet kötni, a lakásbiztosítás megkötése hetekig is eltarthat. Minél gyorsabban tudod megadni a biztosítótársaságnak a szükséges információkat az ingatlanról és rólad, annál jobb. Ha a megvásárolni kívánt ház magasabb kockázatú, a biztosítás jóváhagyása gyakran hosszabb időt vesz igénybe.

A ház állapota befolyásolhatja, hogy a biztosító társaság nyújt-e fedezetet. Egyes biztosítók házi ellenőrzést követelnek meg, amelynek során egy ellenőrt küldenek a házhoz, hogy ellenőrizze a kérelem pontosságát. Ha erre a lépésre a biztosítási kötvénye hatályba lépése után kerül sor, megállapításai miatt módosíthatják a fedezetet és a biztosítási díjat.

Az "úgy, ahogy van" ház megvásárlása felgyorsíthatja a zárási folyamatot, de olyan kockázatokkal jár, amelyek nem biztos, hogy megéri a rövid távú kényelmet.

Egy forró ingatlanpiacon csábító lehet a "úgy, ahogy van" házvásárlás. Ön beleegyezik, hogy a házat a jelenlegi állapotában vásárolja meg, ami csökkenti az időt, amelyet egyébként az eladóval való tárgyalásokkal vagy az eladó javításaira való várakozással töltene.

A házvásárlás "úgy, ahogy van", a "vevő óvatos" helyzet. Nincs garancia arra, hogy az otthonban minden működik, és egy "úgy, ahogy van" lista nem követeli meg a jelenlegi tulajdonostól, hogy az eladó nyilvánosságra hozza az információkat, bár az ismert problémákról még mindig tájékoztatniuk kell Önt. Ha az értékbecslés vagy az ellenőrzés során problémákat fedeztek fel, akkor az Ön feladata, hogy kijavítsa azokat, ha végül mégis belevág a vásárlásba.

Ebből a célból az ingatlannak továbbra is meg kell felelnie a szövetségi és állami minimális közzétételi előírásoknak, és az értékbecslés biztosítja, hogy a ház megfeleljen a minimális tulajdonjogi követelményeknek.

Az ellenőrzések során feltárt problémák megoldása meghosszabbíthatja a ház átlagos zárási idejét.

Hacsak nem "úgy, ahogy van" vásárolja meg a házat, a hitelezője egy vagy több ellenőrzést fog kérni, hogy megállapítsa a ház szerkezeti állapotát és a mechanikai elemeket, például a vízvezetékeket, a vezetékeket és a légkondicionáló berendezéseket. Ezenkívül egyes hitelezők termeszvizsgálatot is előírnak. Ha bármilyen problémát fedeznek fel, a hitelezője megkövetelheti Öntől vagy az eladótól, hogy javítsa ki azokat, mielőtt az üzletet megpecsételnék. A szükséges javítások típusától függően ez eltolhatja a zárás időpontját.

Ha már van saját otthona, akkor dönthet úgy, hogy megvárja, amíg az eladásra kerül, és egy függő hatályú megállapodás keretében megvásárolja az új házat.

Amikor az ilyen helyzetben lévő vevők ajánlatot tesznek egy házra, gyakran a szerződéshez csatolnak egy záradékot, amely szerint az új ház megvásárlása attól függ, hogy a vevők eladják-e a meglévő házukat. Ezt nevezik a szerződésben kikötött feltételnek. Ha az eladó anélkül fogadja el az üzletet, hogy korlátot szabna arra, hogy a vevőnek mennyi idő alatt kell eladnia a házat, a zárás időpontja a végtelenségig eltolódhat, ha a vevő háza nem adódik el gyorsan.

Váratlan tényezők késleltethetik a várt határidőt.

Bár a legtöbb lakásvásárlási tranzakció zökkenőmentesen zajlik, köszönhetően az ingatlanügynököknek, akik a hitelezőkkel, értékbecslőkkel, jogbiztosítókkal és ellenőrökkel együttműködve mindent elintéznek, előfordulhatnak előre nem látható helyzetek, amelyek kisiklathatják a zárást. Az olyan komplikációk, mint például az ingatlanra vonatkozó zálogjog, a tulajdonjoggal kapcsolatos problémák vagy a megállapodás szerinti javítások elmaradása, késleltethetik a zárást, amíg a problémák nem tisztázódnak.

A legtöbb esetben a lakásvásárlást az ütemterv szerint zárják le.

Amíg olyan házat vásárol, amelyet egy ingatlanügynökségnél jegyeztek be, és olyan ügynökkel dolgozik együtt, aki az Ön érdekeit képviseli, addig nem várható semmilyen késedelem. Az ügynököknek nagy tapasztalatuk van abban, hogy a lakásvásárlási folyamat minden lépését a menetrend szerint tartsák.

Egy utolsó bölcs tanács: Ne hagyja ki a jogcímbiztosítást!

Az ingatlan tulajdonjoga azt bizonyítja, hogy Ön jogszerűen birtokolja az ingatlant. A jogcímbiztosítás megkötése megvédi Önt és hitelezőjét is az esetleges veszteségektől, ha az ingatlan tulajdonjogában hibák vannak.

Amikor Ön jogcímbiztosítást köt, a jogcímbiztosító cég olyan eseményekre vonatkozó nyilvántartásokat keres, amelyek befolyásolhatják az ingatlan tulajdonjogát, például zálogjog, lefoglalás, adóhátralék stb. A jogcímbiztosítás megvédi Önt ezektől és más hibáktól, például hamisítástól, csalástól, bejelentési hibáktól, ellentmondó végrendelettől és így tovább.

A jogcímbiztosítás egy érdekes biztosítási forma. Jellemzően, amikor például biztosítást köt – például gépjármű-biztosítást -, havi díjakat kell fizetnie, és a fedezet megvédi Önt a jövőbeli eseményekkel szemben. A jogcímbiztosítás egyszeri díj, amelyet a letéti szerződés lezárásakor kell fizetni, és a múltbeli események ellen nyújt védelmet.