Amikor házat vásárol, maga a ház ára csak a kezdet, amit fizetni fog. A zárási költségek, a díjak, a kamatok és a biztosítás különböző formái mind plusz dollárral növelik a havi fizetését, és megnehezíthetik annak megállapítását, hogy valójában mennyit engedhet meg magának. A biztosítás definíció szerint arra szolgál, hogy megvédjen a pénzügyi károktól. A biztosított díjat fizet, cserébe pénzügyi fedezetet kap olyan veszteség esetén, amely a biztosítási kötvény szerint fedezett. Lakásvásárláskor többféle biztosítás áll rendelkezésre, és a köztük lévő különbségeket nehéz lehet elemezni. A lakástulajdonosi biztosítást és a jelzálogbiztosítást is megkövetelheti a hitelező, de miért? Mire szolgálnak? Miben különböznek egymástól? Olyan kérdések merülhetnek fel Önben, mint például: "A lakástulajdonosi biztosításom benne van a jelzáloghitelemben?" és "Megszüntethetem a magán jelzálogbiztosításomat egy bizonyos ponton?". Egy olyan időszakban, amikor több pénzt költ, mint gondolta volna, hasznos lehet, ha valóban megérti, hogy mire fizet, és miért szükséges (vagy szükséges), amikor sorra veszi a lakásvásárlás költségeit, és elkezdi tervezni a havi kifizetéseket.

1. A magán jelzálogbiztosítás (PMI) a hitelezőt, míg a lakástulajdonosi biztosítás a hitelfelvevőt fedezi.

A jelzálogbiztosítás definíciója egy olyan kötvényt ír le, amely az Ön által a jelzáloghitelre felvett összeget biztosítja – de nem Önt védi, hanem a hitelezőt. A hitelezők minden hitelfelvevőt, akinek kölcsönt nyújtanak, megalapozott kockázatot vállalnak: a hitelfelvevő hiteltörténetének, adósság-bevétel arányának és más pénzügyi tényezőknek az értékelése után a hitelező eldönti, hogy a hitelfelvevő milyen valószínűséggel lesz képes visszafizetni a kölcsönt, és ennek megfelelően határozza meg a kamatlábat. Amennyiben a hitelfelvevő nem képes fizetni a törlesztőrészleteket, a hitelező elárverezheti a házat, visszaveszi az ingatlant és eladja valaki másnak, hogy megtérítse a pénzügyi veszteségét.

Néha azonban a hitelező nagyobb kockázatot vállal. Ha a hitelfelvevő nem rendelkezik jelentős összegű előleggel a hitelre, akkor a hitelező nagyobb kockázatot vállal, mivel a végrehajtás és az eladás költségei meghaladhatják a ház értékének összegét, és a hitelező pénzügyi veszteséget szenvedhet. Ennek eredményeképpen azok a hitelfelvevők, akik az otthon költségének kevesebb mint 20 százalékát fizetik be, kötelesek lehetnek magán jelzálogbiztosítást, vagy PMI-t kötni. Ha a hitelfelvevő nem fizeti ki a kölcsönt, a PMI-társaság kifizeti a hitelezőnek az otthon elárverezése és értékesítése során felmerülő veszteségeket. A hitelező kockázatot vállal a hitelfelvevőre, a hitelfelvevő pedig fizet a biztosításért, amely megvédi a hitelezőt. Kell-e jelzálogbiztosítással rendelkeznie? Ha a hitelező azt mondja, hogy igen, akkor igen. Természetesen lehetőség van más hitelezőknél is vásárolni, akiknek esetleg más politikájuk van, de ha a hitelezője megköveteli, hogy Ön jelzálogbiztosítást kössön, akkor ez a hitel jóváhagyásának feltétele, és nem képezi tárgyalás tárgyát.

A lakástulajdonosi biztosítás viszont a hitelfelvevőt védi. A lakásvásárlás a legtöbb ember életében a legjelentősebb befektetés, ezért amikor aláírja a jelzáloghitel-papírokat, sokéves törlesztésre szerződik. De mi történik, ha katasztrófa éri otthonát? Ha tűzvész söpör végig az otthonán és elpusztítja azt, vagy egy tornádó a földdel teszi egyenlővé, akkor még mindig tartozik a jelzáloghitelének egyenlegével, még akkor is, ha már nincs is háza. A lakástulajdonosi biztosítás megvédi a hitelfelvevőket ettől a pusztító pénzügyi tehertől: Időjárási esemény, tűz, baleset vagy vandalizmus esetén a lakástulajdon-biztosítás fedezi a javítás vagy a lakás cseréjének költségeit. A hitelfelvevő továbbra is fizetni fogja a jelzáloghitelt, de magát az otthont a lakástulajdonosi biztosítás helyreállítja, amint az önrész teljesül. Ezenkívül a lakástulajdonosi biztosítás fedezi a javítások vagy az újjáépítés ideje alatt máshol történő megélhetés költségeit, így elkerülhető, hogy az albérlet vagy a szállodai tartózkodás magas költségei további nehézségeket okozzanak ez idő alatt. A lakástulajdonosi biztosítás megvédi a hitelfelvevőket az olyan kisebb eseményektől is, amelyek pénzügyi nehézségeket okozhatnak. Ha például csőtörés történik, a lakástulajdonosi biztosítás nem fedezi a cső javítását, de fedezi a szivárgó víz által okozott károkat. A lakásgarancia, ha rendelkezik ilyennel, fedezi magának a csőjavításnak a költségeit. A lakástulajdonosi biztosítás nem fedezi a karbantartási vagy javítási problémákat, amelyek az életkor vagy az elhasználódás miatt merülnek fel. Az ilyen jellegű események apróságnak tűnhetnek, de a károk felszámolásának költségei jelentősek lehetnek. A lakástulajdonosi biztosítás célja, hogy megvédje a hitelfelvevőt attól, hogy elveszítse otthonát (vagy annak használatát), és még mindig legyen jelzáloghitele, amelyet vissza kell fizetnie.

Néha a jelzáloghitel dokumentumokban a hitelezők a veszélybiztosításra hivatkoznak, szemben a lakástulajdonosok biztosításával, ami tovább bonyolítja a zárás szókincsét. A veszélybiztosítás a teljes lakástulajdonosi biztosítás egyik összetevője, amely magára az otthon szerkezetére összpontosít, nem pedig a területre, a melléképületekre vagy a felelősségre. A veszélybiztosítás és a jelzálogbiztosítás összehasonlításakor azonban a veszélybiztosítás és a lakástulajdonosi biztosítás egy és ugyanazon dolognak tekinthető.

2. A magán jelzálogbiztosítást gyakran a hitelező követeli meg arra az esetre, ha Ön nem teljesíti a hitelét. A lakástulajdonosi biztosítást minden hitelező minden hitelfelvevő számára megköveteli.

A jelzáloghitel dokumentumai tartalmazzák a lakásbiztosítást? Az összes hitelezőnél bevett eljárás, hogy minden hitelfelvevő számára előírja a jelzáloghitel futamidejére szóló lakástulajdon-biztosítási kötvények megkötését, és igen, ez szerepel az Ön által a jelzáloghitel-dokumentumok aláírásakor tett kötelezettségvállalásban. Ez vonatkozik a refinanszírozott jelzáloghitelekre és az összes szövetségi és helyi jelzálogprogramra is. Az egyszerű tény az, hogy a lakástulajdonosi biztosítás lehetővé teszi a szűkös pénzügyi helyzetben lévő hitelfelvevők számára, hogy gyors javításokat végezzenek, ha az otthon megsérül, ami fenntartja az otthon értékét. Mivel maga az otthon a jelzáloghitel biztosítéka, a lakástulajdonosi biztosítás lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy a fedezett eseményt követően a szükséges javításokat folyamatosan elvégezzék, és megkönnyíti a hitelfelvevők számára, hogy a házat jó állapotban tartsák.

A PMI-követelmények hitelezőnként némileg változnak, bár ez alapkövetelmény, ha a hitelfelvevő 20 százaléknál kisebb összegű előleggel rendelkezik. Bizonyos esetekben a hitelező 20 százalékos előleg esetén is megkövetelheti a PMI-t, ha a hitelfelvevőnek rossz a hitelmúltja vagy magas az adósság/jövedelem aránya – vagy a hitelező dönthet úgy, hogy 20 százaléknál valamivel kisebb előleg esetén nem követeli meg a PMI-t. A legtöbb esetben a hitelfelvevők kérhetik, hogy a PMI-t a hitelező törölje, ha a saját tőke elérte a 20 százalékot, de a feltételek a hitelezőtől függnek, és az eredeti jelzáloghitel-dokumentumokban szerepelnek. Egyes szövetségi programok, mint például az FHA hitelprogram, tartalmaznak egy beépített követelményt a jelzálogbiztosítás egy formájára, az úgynevezett jelzálogbiztosítási díjakra, amelyeket minden FHA-hitelre alkalmaznak, és a hitel futamideje alatt folytatódnak. Ettől függetlenül a hitelfelvevőknek soha nem kell megkérdezniük maguktól, hogy "Szükségem van-e jelzálogbiztosításra?", mert ezt a döntést nem a hitelfelvevőnek kell meghoznia: A PMI a hitelező döntése.

3. A PMI és a lakástulajdonosi biztosítás különböző eszközökre és érdekekre terjed ki.

A PMI egész egyszerűen a jelzáloghitelek biztosítása. Ha Ön nem teljesíti a törlesztőrészleteit, a PMI egy összeget fizet a hitelezőnek, hogy fedezze veszteségeit, miután feldolgozza és elárverezi az otthonát a végrehajtás útján. Ez megvédi a hitelezőt a veszteségtől – bár a hitelfelvevőknek is előnyt biztosít, mivel a PMI megjelenése előtt sok olyan hitelfelvevő, aki nem tudott 20 százalékos előleget összekaparni, valószínűleg nem kapott volna jelzáloghitelt. Tehát miközben a PMI védi a hitelezőt, egyes hitelfelvevők számára megnyitja az ajtókat.

A lakástulajdonosi biztosítás az eszközök széles körére terjed ki. Ezek a biztosítások általában kizárásos biztosítások, ami azt jelenti, hogy hacsak egy esemény nincs kifejezetten kizárva a biztosításban, akkor az fedezett. Tűz, lopás és vandalizmus, valamint természeti katasztrófák, például hurrikánok, tornádók és hóviharok általában fedezve vannak. Sajnos az árvizekre általában nem terjed ki a biztosítás, még akkor sem, ha azokat fedezett események okozzák, ezért ha árvízveszélyes területen él, érdemes megfontolni, hogy kiegészítő árvízfedezetet vásároljon a biztosításhoz. A földrengések szintén ki vannak zárva. A lakástulajdonosi biztosítás fedezi a rendszer vagy készülék meghibásodását követő takarítást, például penészkár, vízkár vagy tűzkár esetén, de nem fizet az életkor vagy a szokásos elhasználódás miatt megrongálódott tárgyak javításáért. Ha az otthonában végzett javítások idejére máshol kell laknia, a lakástulajdonosi biztosítás fedezi a szállást és néhány extra szolgáltatást, amelyre azért lehet szüksége, mert nem a saját otthonában lakik.

Ezenkívül a lakástulajdonosi biztosítások védik a lakástulajdonost a felelősségtől: Ha egy vendég vagy szomszéd megsérül az ingatlanon, a háztulajdonosok biztosítása fedezi az orvosi számlákat és az ezt követő jogi eljárás költségeit vagy kifizetését. Ha a háztulajdonos vagy családtagjai kárt okoznak másnak, még akkor is, ha nem otthon tartózkodnak, a háztulajdonosi biztosítás fedezi az okozott kárt és az Ön felelősségét. Egyes biztosítások még a személyazonossági lopás okozta károkat és a hitel helyreállítását is fedezik.

4. A lakástulajdonosi biztosítást nem feltétlenül tartalmazza az Ön által havonta fizetett jelzáloghitel. A PMI-t havi részletekben fizetik a hitelezőnek vagy a biztosítónak.

A lakástulajdonosi biztosítás benne van a jelzáloghitel-szerződésekben? Nos, igen és nem. Minden hitelező megköveteli, hogy a hitelfelvevők lakástulajdonosi biztosítást kössenek, ezért ennek a követelménynek az elismerését alá kell írnia, amikor lezárja a jelzáloghitelét. Az viszont, hogy Ön hogyan kívánja ezt a biztosítást megkötni és kifizetni, Öntől függ. Ön választhatja meg azt a társaságot, amelytől a lakástulajdonosi biztosítást megvásárolja – és a lakástulajdonosoknak azt tanácsoljuk, hogy alaposan nézzenek körül, mert elég sok pénzt lehet megtakarítani a lakástulajdonosi biztosítás és az autóbiztosítás összekapcsolásával. Míg egyes jelzáloghitelezők lehetővé teszik, hogy közvetlenül a lakástulajdon-biztosító társaságnak fizessen, amennyiben igazolja, hogy a kötvénye jó állapotban van, addig más hitelezők megkövetelik, hogy egy általuk vezetett letéti számlán keresztül fizessen. A havi jelzáloghitel-fizetés egy része erre a letéti számlára kerül, majd a hitelező a lakástulajdonosi biztosítási díjat a számláról fizeti ki, amikor az esedékessé válik. Ön továbbra is szabadon választhatja meg a biztosítótársaságot, és bármikor megváltoztathatja azt, de a hitelező gondoskodik arról, hogy a fizetés megtörténjen, és a biztosítási kötvény jó hírnevű maradjon.

A PMI-t másképp kezelik. Egyes hitelezők felajánlják Önnek, hogy választhat az éves befizetés vagy az egyes havi jelzáloghitel-fizetésekhez hozzáadott összeg között, míg mások Ön helyett hozzák meg a döntést. Az FHA-hitelek másképp kezelik a PMI-t. A hitel folyósításakor a hitelösszeg körülbelül 1,75 százalékát kitevő előzetes díjat kell fizetni (amely általában a zárási költségekbe beszámítható), valamint a hitelösszeg 0,45-1,05 százalékát kitevő éves díjat, amely az egyes éves havi törlesztőrészletekre oszlik.

5. Még akkor is, ha egyszer már kifizette a jelzáloghitelét, az Ön érdeke, hogy továbbra is fizessen lakástulajdon-biztosítást.

Ha úgy dönt, a jelzáloghitelének kifizetése után felmondhatja a lakásbiztosítást. Azonban csak azért, mert Ön közvetlenül tulajdonosa az ingatlannak, még nem jelenti azt, hogy nem kell megvédenie azt. Ha már egyszer az Ön tulajdonában van, az otthona és a telke az Ön egyik legnagyobb vagyona, és ha nem köt lakástulajdon-biztosítást, és katasztrófa éri, olyan helyzetben találja magát, hogy nincs mit eladnia, és nincs tartalék: Az összes pénz, amit a házért fizetett, elveszik. Ezenkívül a lakástulajdonosi biztosítás felelősségbiztosítást is nyújt, így azt is elveszíti. Szüksége van lakásbiztosításra, akár van jelzáloghitele, akár nincs.

Olcsóbb a lakásbiztosítás jelzálog nélkül? Lehetséges. Egyes jelzáloghitelezők a követelményeikben előírják, hogy a szükséges lakástulajdonosi biztosításon szereplő önrészt meghatározott szinten kell meghatározni. Ez a szint általában meglehetősen alacsony, mivel a hitelező nem szeretné, ha a magas önrészesedés megakadályozná a hitelfelvevőket abban, hogy egy fedezett eseményt követően elvégezzék a szükséges javításokat. Miután azonban megszabadult a hitelező követelményeitől, nyugodtan választhat olyan magas önrészt, amilyet csak szeretne. Ha elegendő megtakarítással rendelkezik ahhoz, hogy szükség esetén fedezze a magasabb önrészt, akkor a magasabb önrész választásával jelentősen megtakaríthat a biztosítási díjon. Hasonlóképpen, a jelzáloghitelezők előírhatnak követelményeket a fedezeti szintre vonatkozóan, ami megemelheti az árakat. Ha már kifizette a jelzáloghitelt, választhat alacsonyabb teljes fedezetet, és tervezheti, hogy a fennmaradó költségeket zsebből fizeti, ha úgy dönt. Ez szintén csökkenti a biztosítási díjakat. Tehát bár nem kap hivatalos kedvezményt a jelzálog nélküli lakástulajdonosi biztosítás megvásárlásáért, a szabadság, hogy kiválaszthassa az Ön által preferált opciókat és lefedettségi szintet, összességében lehetővé teheti, hogy pénzt takarítson meg.