A cikk tartalma

• Melyik házat válasszam?
• Milyen területen?
• Melyik emeleten?
• Mi az elrendezés?
• Felújítással vagy anélkül?
• Ki vehet lakást új épületben?
• Mikor olcsóbb egy új építésű lakás?
• Hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt?
• Hogyan vásároljunk – DDU vagy ZhSK?

Az ország lakosságának jó felének álma a saját lakás, sokan pedig új épületről álmodoznak. Új modern ház, nagy ablakok, átgondolt elrendezés, gondozott udvar, szép homlokzat, tiszta bejárat, és még az ára is alacsonyabb, mint a másodlagos lakásban – sok tényező beszél egy új épület. Csak a lusták nem hallották azonban a botrányokat az ilyen, pénz és négyzetméter nélkül maradt lakások megtévesztett vásárlóival. Annak érdekében, hogy ne essen a csalók horgára, és ne találja meg a legjövedelmezőbb lehetőséget , ismernie kell néhány fontos árnyalatot az új épületben lévő lakás kiválasztásához.

A másodlagos piacon történő lakásvásárlás megbízhatóbb módja a lakásszerzésnek, mert a ház már fel van építve, a lakás létezik, és saját szemével láthatja. A másodlagos piacon gyakran drágábbak az ingatlanok, mivel kevesebb a kockázat, és a ház „benőtt” infrastruktúrával. Az új épületek nemcsak az alacsonyabb árakkal , hanem az átgondoltabb elrendezéssel , a modern építési technológiával és általában azzal az érzéssel is vonzóak, hogy előtted még senki nem lakott lakásban, sok embernek tetszik.

Egy új épületben lévő lakás vásárlása sok kockázattal jár, és sok probléma megoldását igényli: a területtől az elrendezésig és az emeletig . Csak akkor, ha a szobák számát, területét, elrendezését, kivitelezési lehetőségeit stb. érdemes a preferenciáidra koncentrálni, akkor biztonsági kérdésekben alaposan hozzáértőnek kell lenni , mert nagy összeg forog kockán. Vegye figyelembe az új építésű lakás kiválasztásának minden szempontját, és kezdje a ház típusával.

Melyik házat válasszam?

A négyzetméterár sok tényezőtől függ, és az egyik legfontosabb a ház típusa és építési technológiája:

• panelház a legolcsóbb megoldás, gyorsan megépül (kb. 7-12 hónap, de van, aki már 3 hónap alatt kiadja – emeletszámtól függ), de rossz hő- és hangszigetelési mutatói vannak – ezek már nem szovjet hruscsovok és panelek, hanem nem is nevezhetjük a legenergiatakarékosabbnak. Nehézségek vannak az átépítés során, mivel szinte minden fal teherhordó . De a belső válaszfalaknak gyakorlatilag nincs szükségük igazításra. Egy modern panelház megjelenése alapján szinte lehetetlen azt mondani, hogy ezzel a „gyors” technológiával épült . Számos gazdaságos és standard osztályú komplexum panelekből épül fel;
• ma már nagyon elterjedt a monolit építési technológia. A ház alapja egy erős megerősítő ketrec, amelyet betonnal öntenek ki. A házon belüli falak általában gázszilikát tömbökből készülnek, amelyeket közvetlenül az építkezésen öntenek. Egy ház felépítése 2-3 évig tart, de az épület tartós, jó hőszigetelő tulajdonságokkal rendelkezik . Az építkezés nem szabvány szerint, hanem egyedi projektek szerint történik , ezért a házban magas mennyezetek, fürdőszobák ablakai stb. Mínusz – alacsony hangszigetelés;
• a téglaház teljesítmény szempontjából ideális, meleg, megbízható és strapabíró, csak kb. 2,5 év az építése , és egy olyan alapterületű lakás ára, mint a panelben, kétszer annyi is lehet. A tégla új épületek jelenleg ritkaságszámba mennek;
• tégla-monolit – ez ugyanaz a monolit ház, amelynek bélése téglából készült.

Milyen területen?

Nehéz itt valamit tanácsolni, mert valaki közelebb szeretne lakni a központhoz, a közlekedési csomópontokhoz és a bevásárlóközpontokhoz, míg valaki a csendes hálóterületeket részesíti előnyben. És senki sem törölte a költségvetés kérdését. Ennek ellenére egy lakást hosszú időre vásárolnak, és évek óta nem megfelelő helyen élni finoman szólva nagyon szomorú, ezért mérlegeljen jól mindent, értékelje az új épület elhelyezkedését, és ha nem tetszik. , fontoljon meg más lehetőségeket, még akkor is, ha kissé növelnie kell a költségvetést – akkor mondjon köszönetet magának .

Az új építési terület kiválasztására vonatkozó általános tanácsok a következők:

• előnyben részesítsék a fejlett infrastruktúrával rendelkező helyeket . Legalább néhány üzletnek és gyógyszertárnak kell lennie a közelben. Ha vannak gyerekek a családban, nézze meg, milyen messze van a legközelebbi óvoda és iskola, és hogyan felelnek meg az oktatási követelményeknek. Fontos, hogy a közelben legyen egy klinika. Gyakran új épületek épülnek a város új területein, a külterületeken. Fennáll annak a veszélye, hogy soha nem szereznek megfelelő infrastruktúrát. Ezért figyeljen arra, hogy épülnek-e a közelben iskolák, klinikák;
• a tömegközlekedési eszközök megállói biztosan nem lehetnek messze, még akkor sem, ha a családnak van autója;
• ha autóval közlekedik, akkor hétköznap este egy új épület udvarába érkezve személyesen is felmérheti a parkolóhelyek rendelkezésre állását , de ez inkább azoknak van lehetőség, akik már épített és használatba vett lakásban keresnek lakást. ház. Ellenőrizze a közelben mélygarázs és/vagy garázsszövetkezet rendelkezésre állását is;
• a közeli park vagy zöldövezet jelenléte nagy plusz;
• jobb , ha nem veszünk lakást gyárak és főbb autópályák mellett. Ha a terület teljesen új, a fejlesztővel ellenőrizheti, hogy tervezik-e parkok, terek, gyermek- és sportpályák kialakítását;
• az ingatlanosok általában nem tanácsolják lakást venni egy bevásárlóközpont, zöldségbázis stb. közelében lévő épületben;
• az utolsó pont már nyilvánvaló – egy metropoliszban jobb, ha a leggyakrabban látogatott hely közelében lévő területet nézi , pl. a munkába/iskolába járás nem tarthat órákat. A rokonoktól való kis távolság is előnyt jelent.

A legolcsóbb házak új lakatlan területeken, a város szélén vannak . Érdeklődjön a fejlesztővel, hogy tervezik-e infrastrukturális létesítmények építését. Talán egy új metróállomás megnyitását tervezik a hatóságok. Ha nem, akkor az alku öröme nagyon hamar véget érhet. Ha már lakott a környék, akkor nem árt néhányszor (délután és este, hétköznap és hétvégén) odamenni, hogy felmérjük az élettel telit, az autók számát, az infrastruktúrát, a világítás szintjét. este, és megértse, hogy tetszik-e vagy sem.

Melyik emeleten?

Az emelet kiválasztásakor sokaknak megvannak a saját preferenciái is, mert valaki gyönyörű kilátást szeretne látni az egész városra, valaki pedig csendesebben szeretne élni az első emeleten, nem függ a lifttől. Természetesen a személyes ízlés alapján, de vegye figyelembe, hogy egyes emeleteken az apartmanok olcsóbbak.

1. Az utolsó emeletekről gyönyörű kilátás nyílik a városra , és ha éppen ezért vásárol lakást, ne legyen lusta érdeklődni, és megtudja, nem terveznek-e új házat építeni közvetlenül az ablakai előtt. közeljövőben . A parkra, erdőre, vagy éppen a városképre néző kilátást könnyen elzárhatjuk. Csak akkor nincs kockázat, ha a rakparton veszel lakást.
2. Az utolsó emelet előnye, hogy nincsenek felülről a szomszédok , de ha valami történik a tetővel, akkor Ön értesül róla elsőként. Az igazság kedvéért a szivárgás nem olyan gyakori az új otthonokban. Ha műszaki padló van feletted, akkor a csepegés veszélye jelentősen csökken, és a lakás nem lesz olyan fülledt nyáron.
3. A felsőbb szinteken elég csendes , szinte nem jut el oda az autók zaja, de ha elromlik a lift , akkor nehéz lesz felmászni vagy szállítani valamilyen rakományt.
4. A 4-8. emeleten található apartmanokat tartják a legjobbnak az életben – és nem olyan nehéz felkelni, ha a lift meghibásodik, és az autók és a vidám társaságok zaja sem olyan erős. A négyzetméter ezeken az emeleteken valamivel többe kerülhet.
5. Az első emeleti lakások 2-15%-kal olcsóbbak , a prémium szegmensben pedig akár a 30%-ot is elérheti az árkülönbség. Mi a probléma az első emeletekkel? Először is, nincs kilátás. Másodszor, nedves lehet az alagsorból. Harmadszor, a zaj. Negyedszer, benézhetnek az ablakokba. Ötödször, ha a lakás a 2. vagy 3. emeleten van, és az első emeletet üzlethelyiségnek adják át, akkor fennáll a veszélye, hogy a hűtőegységek vagy a részeg társaságok folyamatos zajától szenved, az alábbi üzlet csótányai fordulhatnak Önhöz, és valóban az a kilátás, hogy piszkos napellenzőt látnak, és kevesen szeretik belélegezni a felmelegedő autók kipufogógázait. Ha ehhez még hozzáadódik a szemetes csúszda szaga és a tolvajok behatolásának nagyobb kockázata. Ennek ellenére sok ingatlanos tanácsolja az ilyen lakásokat idős embereknek, mivel a lift kiszámíthatatlanul meghibásodhat.
6. Ha nem vagy babonás, és nem bánod , hogy a 13. emeleten lakást vásárolsz , érdeklődj a fejlesztőnél, van-e kedvezmény. Vannak, akik 1-3%-kal olcsóbban adják el az ilyen lakásokat.
7. A 20 vagy annál több emeletes új épületek nem olyan gyakoriak, de a nagyvárosokban továbbra is van kereslet a 35 emeletes és annál magasabb felhőkarcolók iránt. Valóban gyönyörű kilátás nyílik, de az ilyen magas emeleteken nincs erkély, és az ablakok gyakran süketek – mindez az épület szükséges szélállóságának elérése érdekében. Egy ilyen lakás kiválasztásakor nagy jelentősége van a szellőzés minőségének és a tűzbiztonságnak.

Ami a liftek elérhetőségét és számát illeti , akkor a legfeljebb 4 emeletes házakban ez hiányozhat. Az 5-9 szintes új épületek egy lifttel, a 10-19 emeletesek két lifttel, a 20-29 emeletes házakban 3-4 lifttel rendelkeznek. Ez minimum. Ha csak egy garzonlakás van egy új épületben, pl. sok kis lakás van a házban, akkor még 10 emelet mellett is folyamatosan két lift fog közlekedni reggelente és esténként, ezért ügyeljen a telken található lakások számára.

A lift közelében található lakás nem a legjobb megoldás, a fejlesztőtől kérhet kedvezményt. Ha prioritás a csend, akkor érdemes a liftaknából minél tovább nézni a lakást.

Mi az elrendezés?

Más paraméterekhez hasonlóan az elrendezés és a sarkalatos pontok kérdése is szubjektívabb. Gyakran általában a „mire volt elég pénz” elve alapján vásárolnak lakást, de annak érdekében, hogy később ne könyököljön, jobb előre átgondolni néhány fontos pontot:

• Egy alsóinges lakás jobb, mint egy vonalzós lakás. Az első szoba a ház különböző oldalaira néz, a második pedig az egyikre. Az első esetben gyorsan szellőztethet, kiválaszthatja a hálószobához / gyerekszobához / dolgozószobához / előszobához legmegfelelőbb helyiséget a fény és a zaj mennyisége alapján;
• kelet és nyugat a legkedveltebb kardinális irány . A déli oldalon túl meleg, az északi oldalon sötét és hideg lehet;
• a lakásban lévő fény mennyisége a padlótól is függ . Még a kiváló elrendezés és a világ „helyes” oldalához való hozzáférés esetén is kevés napfény lesz az első emeleti lakásban a fák sűrű lombozata vagy a szorosan elhelyezkedő szomszédos házak miatt;
• ha a mennyezet magassága magasabb a szabványnál , akkor úgy tűnik, hogy a szobák nagyobbak, és könnyebb ott lélegezni;
• loggiák és erkélyek nélkül olcsóbb a lakás. Ha nem azt tervezte, hogy az erkélyt pihenőhelynek, kis kertnek, irodának használja, vagy egyszerűen csak ott szárítja kimosott ruháit, akkor csak a feketében van – a fejlesztő olcsóbban adja el az ilyen lakásokat, és akkor lesz nehezebb az ilyen lakások viszonteladása;
• nézd meg az alaprajzot. Minél kevesebb lakás van az emeleten, annál csendesebb lesz, még eleinte is, amikor minden új bérlő aktívan javításokat végez;
• a szemétcsatornához és a liftaknához közel található lakásban zajosabb lesz;
• a nem derékszögben egymáshoz csatlakozó helyiségek és falak szabálytalan alakja nagy nehézségekbe ütközhet a bútorok kiválasztásakor, sőt – gyakran az ilyen helyiségek teljes területe nem használható racionálisan.

A fejlesztő nem valószínű, hogy engedményt ad egy lakásra, ha annak egyetlen negatívuma a ház északi oldala. Ha az ablakok egy nem túl szép udvarra, egy ivótelepre vagy egy forgalmas autópályára néznek, akkor alkudhat, ha természetesen Ön készen áll arra, hogy hosszú évekig nézze meg. A legjobb megoldás a zöld területre néző kilátás.

A lakás elrendezése szerint három típusra osztható:

• zárt – bennük minden szoba el van szigetelve a másiktól. Ideális gyermekes családoknak és azoknak, akiknek különösen fontos, hogy nyugdíjba vonuljanak. Hátránya a folyosó megjelenése, amely gyakran elég szűk ahhoz, hogy például tárgyak tárolására lehessen használni;
• nyitott – ezek stúdiók és loftok. A stúdióapartmanok a leggazdaságosabb lakhatási lehetőség egy új épületben, nincsenek benne extra falak, csak a fürdőszoba van elválasztva. Egy személynek vagy egy párnak – kiváló, gyermekes párnak egyáltalán nem alkalmas;
• részben nyitott – az elrendezés modern változata, amikor a nappali és a konyha össze van kapcsolva, a többi helyiség elszigetelt. Megőrződik az egyensúly az ésszerű élettér-használat és a nyugdíjba vonulás lehetősége között.

Felújítással vagy anélkül?

Itt mindenki maga dönti el, mi csak mindkét lehetőség előnyeit és hátrányait adjuk meg :

• lakás javítás nélkül , csak durva kivitelezéssel kevesebbe kerül, de a javítást magának kell elvégeznie, és a házavató időpontja is kitolódik, de mindent megtehet ízlése szerint;
• egy finom kivitelű lakás drágább, de mindazonáltal a fejlesztő javítása kevesebbe kerül, mint a saját bérelt szakembereké. A vásárlás után szinte azonnal beköltözhet a lakásba, mivel csak befejezni kell valamit, és nem kezdeni mindent a nulláról. A fő hátrány az, hogy el kell viselnie a dekoráció választott típusát és színét, de általában a fejlesztők meglehetősen semleges javításokat végeznek, amelyek alapján szinte bármilyen belső tér megvalósítható.

Ki vehet lakást új épületben?

Hülye kérdésnek tűnik, mert mindenki látott már értékesítési irodát az építkezés közelében. De ezen a lehetőségen kívül vannak még mások is . Szóval, kihez kell fordulni, ha lakást szeretne vásárolni egy új épületben?

1. A fejlesztő értékesítési irodája. A legegyszerűbb és legnépszerűbb lehetőség. A fejlesztő közvetlenül tájékoztathatja Önt az összes lehetőségről, árról, promócióról és vásárlási módról.
2. Az ingatlaniroda olyan közvetítő, aki megfelelő lakásbázissal rendelkezik, és aki megtalálja a legjobb megoldást. A többé-kevésbé ismert ügynökségek nem vállalnak kétes lehetőségeket, ami szintén plusz. Az ingatlanos és a fejlesztő ára általában nem, vagy jelentéktelen mértékben különbözik.
3. A vállalkozónál . És ez lehetséges. Előfordul, hogy a fejlesztő elszámol a vállalkozóval új épületben lévő lakásokért, majd ez a ház a legjobb áron kerül eladásra. Jó vásárlási lehetőség.
4. Egy olyan személytől, aki egy új épületben lakást vásárolt és most viszontelad , de ezt nem adásvételnek, hanem jogok átruházásának nevezik (a ház üzembe helyezéséig). A megbízást a fejlesztővel kell egyeztetni, akinek a lakás eredeti költségének 1-5%-át kell kifizetnie. A lehetőség nem rossz, mert mindkettő fínuszban van: az eladó drágábban ad el, mint amennyit megvett, mert a lakás felépítésével drágul a lakás, és a vevőt kevesebb kockázat terheli, ha az építkezés befejeződik ásatás. Gyakran előfordul, hogy a megbízás során kedvezőbb elrendezésű lakást vásárolhat, mint az egyidejűleg a fejlesztőnél maradó lakás.

Mikor olcsóbb egy új építésű lakás?

Az ár sok tényezőből áll. Ezek a korábban felsorolt ​​háztípus, elrendezés, terület, terület stb., valamint a ház építésének szakasza. Akkor tudnak lakást eladni, amikor még nincs maga a ház, és a fejlesztő éppen most kezdi az alapgödör ásását. Minél korábban vásárol, annál alacsonyabb az ár, de annál nagyobb a kockázat:

• az eladás kezdetén lakást vásárolni a legjövedelmezőbb , kivéve, ha természetesen a fejlesztő megbízható (a megbízhatósági kritériumokról később fogunk beszélni). Az ásatási szakaszban egy négyzetméter feleannyiba kerülhet, mint a ház üzembe helyezésekor. A fejlesztőnek kifizetődőbb a legkevesebb túlfizetés mellett gyorsabban törleszteni a hiteleket, ezért csábító az ár. A vevő is nyereséges, pedig a házavatóra 1-2 évet kell várni;
• a „doboz” építésekor az árak meredeken megugranak, de még mindig alacsonyabbak a véglegeseknél, ugyanakkor nagyobb a bizalom, hogy az építkezés nem állt le, a fejlesztő nem tűnt el és nem ment csődbe. ;
• a legmagasabb ár a ház üzembe helyezése után van , de ez a kockázat hiányának és a javítás azonnali megkezdésének, vagy akár lakásba költözésnek a díja, azonban ebben a szakaszban kevesebb lakás maradt, és a legérdekesebb és a sikeres opciók eladhatók;
• néha a ház utolsó 1-2 lakását olcsóbban adják el;
• kövesse a fejlesztő promócióit , amelyek valódi kedvezményeket tehetnek az ünnepekre;
• 100%-os fizetéssel vagy nagy első befizetéssel a fejlesztők kedvezményeket kínálnak.

Sok ingatlanszakértő a legbiztonságosabb és legjövedelmezőbb megoldásnak tartja egy lakás megvásárlását egy új lakókomplexum második épületében. Amikor az első házat már üzembe helyezték, a második pedig a feltárás stádiumában van, a benne lévő lakások minimálisak, de a fejlesztőbe vetett bizalom nagyobb, mert már látszik, hogy megbirkózik a feladatokat.

Hogyan lehet ellenőrizni a fejlesztőt?

Ha új épületben vásárol otthont, annak a kockázata körülbelül akkora, mint a saját ingatlan birtoklási vágya. Ha a házat még nem helyezték üzembe, akkor óriási a kockázata annak, hogy pénz és lakás nélkül marad. Ha azonban éber állapotban van és megérti, hogy mit kell ellenőrizni, 99%-ban megvédheti magát.

Hogyan ellenőrizhető a fejlesztő tisztessége? Mit kell tudnod? Hol kell nézni? Mindenről rendben.

1. Tekintse meg a cég történetét , vizsgálja meg, hány házat adott át már, nem sértette-e meg a határidőket, voltak-e komoly konfliktusok – mindezt nagyon egyszerű megtenni. Minél több éve van a cég a piacon, annál jobb. A helyi városi fórumokon, sőt a híroldalakon is szó lesz a konfliktushelyzetekről és a fejlesztővel kapcsolatos problémákról.
2. Olvassa el az építtető szabályzatát . Az oldalon kell lennie.
3. Nézze meg a regisztrációs igazolást , és az adószolgálat honlapján lehet majd pontosítani a regisztráció dátumát.
4. Egy másik kötelező dokumentum az ellenőrzéshez az adóbejegyzésről szóló igazolás . Adóbevallást rendelhet a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából a weboldalon.
5. Az építési engedély olyan dokumentum, amely nélkül a kivitelezőnek nincs joga az építkezéshez. A dokumentumot az illetékes hatóságok ellenőrzése után állítják ki.
6. A telek tulajdonjogát igazolni kell. A dokumentumnak nyilvánosan elérhetőnek kell lennie, lehetőleg a weboldalon.
7. Tanulmányozáshoz a projektdokumentáció is kívánatos. Ezt maga a fejlesztő állítja össze, feltünteti a feltételeket, leírja a házat, és minden kockázatról is beszámol. A projektdokumentációnak a helyszínen kell lennie.
8. Nézze meg, melyik biztosítótársaság biztosítja a fejlesztőt . Természetesen megbízható szervezetnek kell lennie. Azt is megtudhatja, hogy melyik bankkal működik együtt a cég.
9. Csődöt jelentenek a fejlesztő a közeljövőben? A csődbejelentés követelménye a választottbíróság ügyeiben látható.
10. Hogyan oldotta meg korábban a fejlesztő a vevőkkel való konfliktusokat, ha voltak ilyen konfliktusok? Van egy adatbázis az általános joghatóságú bíróságok határozatairól . A fejlesztő cég neve alapján láthatja, hogy a vásárlók mire panaszkodtak, és hogyan oldották meg a vitákat.
11. Túl alacsony négyzetméterár – ok a gondolkodásra.
12. A fejlesztő hírnevét és az új házhoz szükséges összes dokumentációt független ügyvédre bízhatja , ha további pénzügyei vannak, és nem szeretne saját maga elmélyülni a kérdésben.

Hogyan vásároljunk – DDU vagy ZhSK?

A közös részvételi megállapodás (DDU) alapján lakásvásárlás vagy egy lakásépítő szövetkezethez való csatlakozás sok vásárló előtt álló kérdés. Jobb – DDU, mint a ZhSK, és itt van miért:

• A DDU egy megállapodás Ön és a fejlesztő között, melynek értelmében vállalja, hogy meghatározott időn belül átadja Önnek a lakást. A szerződésben szerepel a ház címe, a telek kataszteri száma, az emelet, a lakásszám, az elrendezés és a négyzet, az új épület átadási dátuma. A részvényest a 214. szövetségi törvény védi, és elsősorban az építkezés elhalasztásától védi. Ha a határidők késnek, új megállapodást kell kötnie, de ez nem köteles megtenni, és akkor kötbér kerül felszámításra az Ön javára. A lakásokra legalább 5 év garanciális idő jár, ezalatt a kivitelező köteles a hibákat, hiányosságokat saját költségén megszüntetni. A DDU regisztrálva van a Szövetségi Regisztrációs Szolgálatnál – ez garantálja a kettős értékesítés hiányát. A költség egyoldalúan nem módosítható, a fejlesztő minden engedélyét ellenőrizzük. Röviden szólva,DDU alatti lakásvásárlás biztonságosabb;
• a lakásszövetkezetek tevékenységét nem szabályozza a 214 FZ, ezért a vásárlók kevésbé védettek. A lakásszövetkezetekkel való építkezés gyakrabban késik a határidőkkel, miközben a vevőket nem kell kompenzálni. Elméletileg a lakásszövetkezetből való kilépéskor visszaadható a pénz, de a belépési és tagdíj nem jár vissza.

Biztonságos tranzakciókat és légy óvatos!